奧山控股：砸錢大造南方冰雪IP，能否鋪平赴港上市路？

　　近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關于以2022年北京冬奧會為契機大力發展冰雪運動的意見》。《意見》的出臺將加速推動冰雪運動的發展。事實上，借冬奧的東風，不少房企已爭相涌入冰雪行業，在北京、張家口以及東北三省等地區，打造不同規模和特色的冰雪旅游度假產品。這些企業嘗試將“冷冰雪”變為“熱經濟”，受到社會各界的關注。

　　在這一波敢于“吃螃蟹”的房企之中，有一家正在赴港上市的路上，名叫奧山控股。雖然奧山控股在地產圈名不見經傳，但其特色鮮明——利用人造冰雪，在南方較溫暖地區，打造冰雪特色游樂園、酒店、旅游小鎮及商品，使南方人能體驗到冬季冰雪皚皚的奇妙樂趣。但問題在于，奧山控股發展冰雪產業，有沒有發展前景？能否在南方使“冷冰雪”變為“熱經濟”？

　　獨辟南方冰雪小鎮，赴港IPO 

　　公開資料顯示，奧山控股總部位于湖北武漢，自2003年涉足房地產開發行業以來，已經營了15年。代表產品有武漢奧山世紀城、光谷創意街區和奧山國際冰雪運動旅游小鎮。

　　奧山控股的主營業務，包括住宅及商業物業開發、冰雪運動和娛樂項目的物業開發。其中，商業物業通常配套或鄰近住宅物業（包括零售店鋪、娛樂設施及其他商業物業）。

　　奧山控股是中國第一批涉足冰雪運動的企業之一。奧山控股表示，冰雪運動和娛樂的物業開發，讓其與其他商業物業開發商區分開來。利用人造冰雪，奧山控股致力于提供冰雪特色游樂園、酒店、旅游小鎮及商品，從而令來自南方較溫暖地區的人們，能夠體驗到終年冰雪覆蓋的冬季樂趣。

　　同策研究院首席分析師張宏偉指出，在北方可能見怪不怪，但南方地區的冰雪較為稀缺，做室內冰雪游樂項目，是一個較好的主題。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進亦表示，類似企業規模不大，但其成長性還不錯，同時其產品線也具有特色，尤其在南方市場發展冰雪產業，有較為獨特的產業發展優勢。

　　值得注意的是，2018年11月22日，奧山控股向港交所主板提交上市申請資料，每股股份0.01港元，農銀國際為其獨家保薦人。

　　奧山控股表示，如上市申請獲批，其籌資所得款項擬用作以下用途：開發物業項目（奧山國際冰雪運動旅游小鎮、光谷奧山府的住宅及商業物業）的建造成本；償還若干現有計息銀行及其他借款（均為用于項目開發的貸款），余下用作一般營運資金。

　　“奧山控股要上市，多少和湖北等地區樓市崛起有關，這為其帶來了較好的收益。目前來看，上市的機會依然較多，積極上市也有利于房企品牌的打造。”嚴躍進點評稱。

　　財務數據不樂觀，虧損9580萬、凈負債率高企

　　招股書顯示，奧山控股一直將重心放在湖北省，并有選擇性地擴張至浙江等其他地區。截至2018年9月30日，奧山控股在湖北、安徽、四川和重慶等地擁有23個項目，擁有總建筑面積300萬平方米的土地儲備，包括可供銷售或持作投資的建筑面積20萬平方米的未售出竣工物業，總規劃建筑面積約150萬平方米的開發中物業，還有總規劃建筑面積130萬平方米未來開發物業。

　　此外，奧山控股已與武漢當地政府簽訂若干框架協議，據此，計劃開發冰雪運動及娛樂物業。奧山控股預計，土地儲備將足夠應付未來兩至三年的開發。

　　然而，其招股書中的多項財務數據并不樂觀。在過去的2015年、2016年、2017年三個年度和2018上半年，奧山控股的收入分別為18.53億元、13.12億元、15.52億元和2.65億元；毛利分別為4.39億元、3.55億元、6.63億元和4843.7萬元；純利分別為7060萬元、4600萬元、1.95億元、-9580萬元；流動比率倍數分別為1.1、1.0、1.6、1.5；凈負債比率分別為804.0%、316.5%、568.9%及288.6%。

　　現金流方面，截至2018年上半年，奧山控股現金及現金等價物價值2.81億元，比2017年末的11.49億元減少了8.68億元，資金壓力顯現出來。

　　招股書還顯示，2015年、2016年及2017年三個年度以及截至2018年6月30日止六個月，奧山控股未償還銀行及其他借款分別為30.86億元、25.33億元、53.38億元及49.13億元。相同日期，奧山控股未償還銀行及其他借貸加權平均實際利率分別為10.4%、9.9%、9.9%、9.3%。

　　在當前環境下，謀求上市降低財務杠桿，降低經營風險的需求，對奧山控股而言，較為重要。奧山控股在其招股書內表示，計劃繼續堅持審慎的財務政策，繼續有效利用營運資金，并確保在尋求土地收購機遇之前，維持充足的現金流水平。此外，力圖縮短項目開發周期以提供周轉率，從而提供營運效率。另外，審核資本負債比率，并嚴密監控負債水平。

　　對此，嚴躍進指出，企業負債高，多半是因為上市前需要滿足規模指標，所以某種程度上此類企業會強化融資規模，進而收購項目或購地。不過，負債數據過大，往往也會使上市過程中面臨很多壓力。

　　協縱策略管理集團創始人黃立沖則指出，企業過去的凈負債率高，就需要看重組以后的情況，只要重組后凈負債率降下來，就可以上市。但目前房企面臨的問題在于，股票出售較為困難，“海外投資人對地產公司的風險較為擔心，風險溢價高，投資人普遍認為成長難以有持續性。” 

　　“冷冰雪”變“熱經濟”存在不確定因素

　　中國冰雪運動及娛樂行業正處于開發初期，并擁有巨大的增長潛力。但冰雪產業能否助力房企發展，同樣也存在著不確定因素。

　　據悉，2013年，奧山控股在武漢開設了第一家真冰場，占地面積約為3000平方米，是武漢首批室內真冰場之一。此外，奧山控股還有兩個正處于開發階段的冰雪特色物業：奧山國際冰雪運動旅游小鎮、武漢光谷冰雪綜合體。

　　其中，奧山國際冰雪運動旅游小鎮占地面積約29.24萬平方米，規劃建筑面積約66.95萬平方米，計劃于2019年9月啟動項目運營。據悉，奧山控股將在該旅游小鎮建造一座世界級真冰場、一座室內滑雪場、一家五星級酒店、一家精品酒店、購物街區、一座冰雪特色游樂園及住宅小區。

　　而武漢光谷冰雪綜合體，則占地面積為9.65萬平方米，規劃總建筑面積約11.58萬平方米，計劃于2020年12月啟動項目運營，奧山控股將其開發成城市旅游勝地。不僅如此，奧山控股還計劃在重慶、四川及浙江開發冰雪運動及娛樂物業。

　　據悉，自2015年至2017年，奧山控股冰雪運動及娛樂業務的收入從零增至868.4萬元。截至2018年上半年，奧山控股來自冰雪運動及娛樂業務的收益為148.1萬元。

　　盡管冰雪運動及娛樂業務僅貢獻了小部分收入，但奧山控股仍認為，其發揮了重要作用，幫助奧山控股增加了從地方政府競拍土地儲備時的競爭力。

　　奧山控股在招股書內表示，開發冰雪運動及娛樂項目以滿足客戶的不同需求，無論其是否尋求訓練或休閑，其提供的綜合產品使收入來源連同冰雪運動及娛樂行業的產業價值鏈多樣化。

　　值得注意的是，冰雪運動上升空間較大的同時，也存在著不確定因素。嚴躍進指出，對此類冰雪項目來說，要注意客群的來源。如果客群較單一，且業態更新不到位，容易造成項目潛在消費需求不多的風險。同時，北方冰雪世界更顯生態，要警惕部分客流流入北方市場，進而造成南方此類項目經營上的壓力。

　　嚴躍進同時還指出，此類項目依賴可持續的融資，若企業規模做不大，那融資方面也會有相關壓力。

　　奧山控股在其招股書風險因素章節內亦表示，奧山控股的一些物業策略尚處于發展初期。在執行物業策略和實現預期經濟效益方面存在不確定性。可能會受到無法控制的因素妨礙，比如，來自行業其他參與者的競爭壓力、缺乏合格和有經營的人員、惡劣天氣狀況、難以取得所需許可證、執照和證書、施工厭惡和物流難題等。

　　此外，冰雪運動及娛樂物業的建設需要大量的資本投資，奧山控股期望通過銷售物業、按揭融資及商業經營活動產生的現金流量為實施這一業務擴張自籌資金，若無法實施這項業務策略，將對公司的業務、財務狀況及經營業績造成重大不利的影響。

《電鰻快報》