長期以來，險資由于資金量大、久期長等特點，其資產(chǎn)配置風(fēng)格備受資本市場關(guān)注，同時，投資性房地產(chǎn)向來也備受市場關(guān)注，那么，險資是如何看待未來的房地產(chǎn)投資機遇？

　　據(jù)《證券日報》記者梳理，截至去年年末，中國人壽、中國平安、中國太保、新華保險、中國人保5大A股上市險企的投資性房地產(chǎn)余額合計為849.04億元，同比增長約11.95%，地產(chǎn)投資增速頗為穩(wěn)健。

　　雖然余額增幅不大，但投資性房地產(chǎn)租金收入增幅較高。據(jù)《證券日報》記者梳理，上述5家險企去年合計租金收入為53.92億元，同比增長24%。

　　中國平安、中國人保

　　投資性房地產(chǎn)均超百億元

　　投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物等。

　　從上市險企來看，截至2018年，中國平安、中國人壽、中國太保、新華保險、中國人保5家險企投資性房地產(chǎn)余額分別為467.89億元、97.47億元、85.42億元、70.44億元、127.82億元，同比增幅分別為-0.8%、218.1%、-2.1%、48.6%、5.2%。

　　對比來看，在規(guī)模方面，截至2018年中國平安投資性房地產(chǎn)最多，中國人保次之，這2家余額均超過100億元，其他3家規(guī)模均低于100億元。

　　增速方面，中國平安與中國太保的投資性房地產(chǎn)去年較2017年出現(xiàn)微降，中國人壽與新華保險出現(xiàn)大幅增長。中國人壽對此表示，增幅較高源于“新增投資性房地產(chǎn)”。新華保險提到變動原因亦為“新購置投資性房地產(chǎn)”。

　　從目前上市險企投資性房地產(chǎn)的公允價值來看，截至去年年末，中國平安投資性房地產(chǎn)中房屋及建筑物的公允價值為681.36億元。中國太保為120.17億元(2017年同期為118.56億元)。新華保險投資性房地產(chǎn)公允價值為84.17億元（2017年同期為60.02億元）。

　　值得一提的是，部分險企的投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證正在辦理中。比如，中國平安提到，于2018年12月31日，集團凈額約為人民幣21.89億元的投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證正在辦理中。中國人壽也表示，于2018年12月31日，集團尚在辦理產(chǎn)權(quán)證明的投資性房地產(chǎn)賬面凈值為34.07億元（2017年同期為18.72億元）。

　　5家上市險企攬入

　　租金收入54億元

　　值得關(guān)注的是，去年受權(quán)益市場波動影響，上市險企投資收益普遍出現(xiàn)下滑。雖然房地產(chǎn)投資在險企總的資產(chǎn)配置占比不高，但去年險企地產(chǎn)投資租金收益頗為可觀。

　　2018年上市險企投資收益明顯承壓。2018年中國平安、中國人壽、中國太保以及新華保險分別實現(xiàn)總投資收益率分別為3.6%、3.3%、4.6%、4.6%，同比下降2.5、1.9、0.8、0.6個百分點。凈投資收益率分別為5.2%、4.6%、4.9%、5.0%，同比下滑0.6、0.3、0.5、0.1個百分點。

　　由于2018年債市、股市均處于下行通道，權(quán)益市場分紅收入下降以及公允價值減值影響，上市險企總投資收益率下滑在預(yù)期之中。而對比來看，上市險企地產(chǎn)投資收益增幅較高，上述5大險企去年合計租金收入為53.92億元，同比增長24%。

　　從披露具體投資收益的中國太保來看，其投資性房地產(chǎn)投資收益率為9.0%，較前一年提升0.6pt，高于4.6%的總投資收益率，也高于固定收益率、權(quán)益投資類、現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他類投資。

　　各公司具體租金方面，中國平安表示，去年投資性房地產(chǎn)的租金收入為37.43億元（2017年度為27.57億元），同比增長35%。中國太保的該項投資租金為7.39億元，同比增長7.7%。

　　引人注意的是，目前險企投資的一部分房地產(chǎn)用于旗下子公司的辦公場地，也有部分投資性地產(chǎn)被抵押。

　　中國平安提到，于2018年12月31日，本集團凈額為130.95億元的投資性房地產(chǎn)用于賬面值為人民幣75.53億元的長期借款的抵押物。

　　例如新華保險提到，其去年將位于北京市朝陽區(qū)建國門外大街甲12號的新華保險大廈的部分辦公場所出租給資產(chǎn)管理公司，并在2018年確認(rèn)上述租金收入約為0.14億元；將位于北京市朝陽區(qū)建國門外大街甲12號的新華保險大廈的部分辦公場所出租給新華養(yǎng)老保險，2018年確認(rèn)上述租金收入約為0.03億元。于2018年1月份，本公司與新華浩然訂立了房屋租賃及物業(yè)管理協(xié)議，有效期為1年。

　　值得一提的是，投資性房地產(chǎn)目前在各險企投資資產(chǎn)配置比例中占比均較低（國壽和太保均不足1%）。上市險企也提到了投資性房地產(chǎn)的投資風(fēng)險。比如，中國平安表示，集團持有的投資性房地產(chǎn)面臨房地產(chǎn)價格風(fēng)險，集團跟蹤房地產(chǎn)投資敞口，監(jiān)測相應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)價格變動，分析宏觀政策和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)價格的影響，聘請獨立評估師評估公允價值，定期開展壓力測試。

　　事實上，多位保險資管人士表示，2019年不動產(chǎn)依然是險企重點投資領(lǐng)域。但是，險企投資路徑正發(fā)生改變，分紅穩(wěn)定、業(yè)績確定性強的龍頭地產(chǎn)股有望獲保險機構(gòu)資金青睞。

《電鰻快報》