頻頻發生的住宅質量問題糾紛，終于引入了“保證人”。日前，《北京市住宅工程質量潛在缺陷保險暫行管理辦法》(以下簡稱“辦法”)獲得市政府同意，將于2019年4月24日起正式施行。

        今后，北京新建住宅的業主如果認為住宅工程質量存在缺陷，可直接向保險公司提出維修、索賠等申請。此前，出現質量問題糾紛時，業主經常陷入開發商、施工方的相互推諉之中。

        工程質量將有“險”可依

        辦法指出，工程質量潛在缺陷，是指住宅工程在竣工驗收時未能發現的，因勘察、設計、施工、監理及建筑材料、建筑構配件和設備等原因造成的工程質量不符合工程建設標準、施工圖設計文件或合同要求，并在使用過程中暴露出的質量缺陷。

        辦法規定，北京市新建住宅工程項目，在土地出讓合同中，將投保缺陷保險列為土地出讓條件，并要求選擇具備相應能力的保險公司。保險公司按照法律法規及有關規定，根據建設工程風險程度、工程技術復雜程度、參建單位企業資質和誠信情況、風險管理要求、歷史理賠數據、再保險市場狀況等，公平、合理擬訂缺陷保險的保險條款和保險費率，并對保險條款和保險費率依法承擔責任。保險公司按照建筑安裝工程總造價的預算價計算保險費。

        對此，知名房地產律師李洪云指出：“建設單位投保住宅工程質量潛在缺陷保險的保險費，可在建設項目總投資中的工程建設其他費用中列出，保險費列入建設成本，就會把成本作在房價，房屋建設成本提高房價就會提高。”

        由于辦法剛剛開始施行，對于房價的影響程度尚難預測。不過，對于業主而言，發生房屋質量問題時，終于明確該找誰了。“總體而言，這個辦法的頒布對業主來說是有好處的。實踐中，像房屋漏水這些質量上的潛在瑕疵有些不是能馬上發現的，可能收房入住一兩個月才發現外墻漏水。入住以后出現質量問題，業主基本上是找物業溝通，物業接受開發商委托維修或轉達給開發商，有的是業主不知道找誰，找開發商還是找物業，有的是開發商來維修了但反復維修反復漏水”，李洪云表示，“有了工程質量缺陷保險后，出現問題保險公司要進行理賠。保險公司為了減少自己的損失，會在竣工驗收時就參與，竣工驗收就會更加嚴格，那么質量上的潛在缺陷就會減少，也就減少了業主收房以后的房屋質量糾紛。第二個好處就是，在理賠環節，保險公司為了減少自己的損失，也會對施工方案和施工質量把關，盡量避免反復維修的成本，也省去了業主很多的麻煩”。

        根據辦法規定，保險公司的選擇，將由市住房城鄉建設、金融監管部門通過公開招標方式，選擇注冊資本金充裕，綜合償付能力充足，風險管理能力強，承保理賠服務優質，具有一定的缺陷保險承保經驗，信用良好的保險公司，供建設單位投保時選擇。

        缺陷保險的承保采取共保模式。共保體由牽頭保險公司和至少兩家成員保險公司組成，并實行統一保險條款、統一保險費率、統一理賠服務、統一分配份額、統一信息平臺。

        常見質量缺陷基本入保

        對于哪些質量缺陷可以入保，辦法規定，缺陷保險的基本承保范圍為地基基礎和主體結構工程、保溫和防水工程。

        其中，地基基礎和主體結構工程缺陷包括：1。整體或局部倒塌;2。地基產生超出設計規范允許的不均勻沉降;3。基礎和主體結構部位出現影響結構安全的裂縫、變形、破損、斷裂;4。陽臺、雨蓬、挑檐、空調板等懸挑構件出現影響使用安全的裂縫、變形、破損、斷裂;5。外墻面脫落、坍塌等影響使用安全的質量缺陷;6。其他地基基礎和主體結構部位出現的影響結構安全的工程質量潛在缺陷。

        保溫和防水工程缺陷包括：1。圍護結構的保溫層破損、脫落;2。地下、屋面、廁浴間防水滲漏;3。外墻(包括外窗與外墻交接處)滲漏;4。其他有防水要求的部位滲漏。

        “有的業主收房后，一樓的房屋會出現地面突然塌陷;有的房屋出現墻面、樓頂板裂縫或斷裂，這些都屬于房屋質量的潛在缺陷”，李洪云指出，“保溫和防水工程是大家比較熟悉的，也是高發的質量問題，比如衛生間漏水，外墻面漏水，窗戶邊緣漏水。有的房屋到了冬天會因為冷橋現象導致墻面結露發霉，這就是保溫和防水的問題。像這些在實際中高發的房屋質量問題基本都在承保范圍之內”。

        辦法同時指出，存在下列情形之一的，不屬于保險責任范圍：(一)房屋所有權人或使用人超過設計標準增大荷載、擅自拆改房屋承重結構、擅自改變設備位置等未按照《房屋建筑使用說明書》相關要求或設計用途正常使用造成的質量缺陷;(二)在房屋使用過程中，因房屋所有權人或使用人以外的第三方造成的質量缺陷;(三)合同約定的不可抗力造成的質量缺陷。

        對此，李洪云舉例稱：“比如業主在裝修時拆了承重墻，造成墻體開裂的;承租人在裝修房屋時破壞了防水屋;隔壁鄰居裝修時造成業主的房屋漏水等屬于這三種不屬于保險范圍的情形。”

《電鰻快報》