像房屋產(chǎn)權(quán)一樣，一份普通房屋租賃權(quán)益，如果掛鉤了學位，也能身價暴漲，令家長、中介們趨之若鶩。

        在深圳，不少學區(qū)房正被綁進一個“一種房子，兩種租金”的怪圈。就算并不能真正租住，家長們依然愿意為少則幾千、多則數(shù)萬的房屋租賃合同買單。

        記者了解到，深圳明德實驗學校周邊學區(qū)房的一個學位地下租賃價格已超10萬元。但正是由于學位資格并不能轉(zhuǎn)移，這種超高價經(jīng)辦名校學區(qū)房租賃合同，在地下發(fā)展成一門隱秘的生意。

        這種打“擦邊球”的交易看起來很美，但事實是，家長未必能夠保證100%申請上學位，都可能面臨金錢打水漂的結(jié)局;而業(yè)主由于學位被鎖定，往往難以將房子高價出手。

        這門因?qū)W位興起的生意背后，隱藏著許多的博弈。

萬元房屋租賃憑證

        登陸招生預報名系統(tǒng)，填寫身份信息、住址、房屋編碼，確認無誤后，保存并打印申請表……一連串按部就班的點擊之后，羅麗結(jié)束了這次忐忑不安的學位申請。

        4月24日-5月4日，是深圳南山區(qū)秋季小學一年級學位網(wǎng)上報名的時間段，羅麗的孩子剛好到入學年齡，她不得不隨著千軍萬馬擠上南山區(qū)公辦小一學位申請的“獨木橋”中。

        為了這一天，羅麗一早做好各種準備。“我和孩子是深圳市龍崗區(qū)戶籍，目前租住在深圳羅湖筍崗片區(qū)，按照正常程序，我們應該在筍崗申請小一學位。但房東也有個適齡的孩子，年齡只比我家孩子小1歲，要是今年我鎖定了這個學位，房東的孩子就沒書可讀。”羅麗說，當年租房時，房東就已經(jīng)跟她“約法三章”，只能租房子，并不附帶學位。

        深圳目前實行學位鎖定政策，學區(qū)內(nèi)同一套房屋只允許一戶家庭的孩子申請學位。學位一經(jīng)使用后就會被鎖定，小學鎖定6年，初中鎖定3年，九年一貫制鎖定9年。

        孩子上學是頭等大事，羅麗在多方咨詢和摸索之后，為孩子選定深圳南山區(qū)的學校。根據(jù)最近幾年深圳各區(qū)小一學位申請指南，申請學位所需的材料之中，住房證明是一個硬性門檻。對于租房戶而言，這個住房證明材料，就是一紙房屋租賃憑證或房屋租賃信息。這兩者，都需要房東與租客簽訂統(tǒng)一的租賃合同來共同申請辦理。

        并未居住在深圳南山區(qū)的羅麗，去年上半年花了10000塊錢，從熟識的房東手中買到一份南山向南小學對應學區(qū)房的租賃合同。

        就算額外花錢，找到合適并且?guī)W位的房屋租賃合同并不簡單。羅麗的房東是北京人，孩子在北京上學，因此才愿意將入學的機會轉(zhuǎn)讓給羅麗。聊起一年前的這筆交易，羅麗連呼自己運氣好。

        然而，哪怕如約辦理了房屋租賃憑證，羅麗的擔心還是絲毫沒有減免。按照深圳市南山區(qū)2019年積分入學分值標準，深戶兒童家庭提供的租房憑證中，如果居住時間連續(xù)不滿1年的，可以申請學位，但不積分。“其實，就算有了這個憑證，也未必能100%申請到向南小學。而且，一旦后續(xù)申請不上學位，房東不可能退款。”羅麗的忐忑主要集中在積分上。從南山區(qū)住房情況的積分標準來看，學區(qū)購房的積分遠遠高于學區(qū)內(nèi)租房。

        “實在沒辦法的話，我們也只能同意區(qū)內(nèi)調(diào)劑分流到其他學校。”羅麗唯一能安慰自己的是，南山區(qū)的教育質(zhì)量在深圳全市中屬于較好水平。

沒有實際居住的租賃合同

        一份薄薄的房屋租賃合同，每逢入學季便搖身變成家長們的心頭好，甚至不惜付出高額代價，羅麗并非孤例。她孩子所在的幼兒園班級，共有30多人，差不多一半的家長都辦理了這種“假租賃憑證”。

        一位售賣過此類學位租賃合同的深圳中介人員告訴經(jīng)濟觀察報，目前，深圳家長對于這種“假合同”需求很大。“深圳房價這么高，買不起房的客戶太多了。如果沒有資金購房，又希望孩子能夠申請到心儀的學校，那就只能采取這種方式。”

        不過，這樣一份叫價上萬元、卻沒有實際居住的租賃合同，背后隱藏著多重潛在風險。最大的風險在于，哪怕成功打到租賃的“擦邊球”，并不能保證100%申請上學位。

        在深圳，相比學區(qū)購房，學區(qū)租房的積分要低得多。以福田區(qū)為例，公辦小一和初一的學位申請中，學校報名地段租房的基礎(chǔ)分僅60-65分，而學校報名地段購房的基礎(chǔ)分一般可以達到70-80分。

        李偉是深圳鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的一名中介，他偶爾也會在深圳龍崗布吉片區(qū)內(nèi)操作這類租賃合同。他說，早年，深圳全市各學校都有部分自主招生名額，那時租賃學位還比較好操作。但從2017年下半年開始，深圳陸續(xù)執(zhí)行由各區(qū)教育局統(tǒng)一網(wǎng)上招生，租賃學位就不占優(yōu)勢了。“比如我所在的布吉片區(qū)，這種購買‘假合同’的需求就很少。因為布吉幾所公立學校積分要求都要在100分以上，租房積分上比較靠后。”

        上述深圳中介人員接觸過很多前來咨詢的家長，他發(fā)現(xiàn)，這類客戶的普遍心態(tài)是，為了孩子抱著嘗試的心態(tài)，但一聽到報價，再三考慮后還是放棄了。畢竟如果花了錢卻申請不上學位，這筆款就打水漂了。

        “比較謹慎”——這是該中介人員對這類家長的定義。哪怕選擇買單的家長，也會事先了解各類情況，并提前向一些政府部門咨詢以降低風險。

        不僅買家持謹慎態(tài)度，就算在實操過程中盡享“一套房子，兩份租金”的純利，但愿意將帶學位的房子拿出來辦理租賃憑證的房東也頗為慎重。

        如若學位出租并被申請成功，便意味著在學位試用期間，該房屋將不能再次用于申請公辦學位。導致的直接后果是，房東一旦需要急售，價格就大打折扣。

        另外，一旦在街道辦備案了房屋租賃信息，接下來就涉及到房屋租賃稅等很多“小問題”。“很多業(yè)主都需要我們?nèi)プ鏊枷牍ぷ?，特別少業(yè)主會自己主動做這種買賣。”上述深圳中介人員告訴經(jīng)濟觀察報，而且相比之下，一般家長更不愿意出租小一學位，畢竟學位一鎖定就是6年，時間太長了。

        事實上，一樁隱秘的學位租賃交易，房東需要配合家長的動作主要包括兩個：一是攜帶相關(guān)證件和資料前往街道辦事處簽訂租賃合同并申請辦理房屋租賃憑證;二是在相關(guān)工作人員普查租戶情況時，向工作人員證實該家長確實租住在房子里。

        為了規(guī)避風險，在實際操作中，家長與房東們各出招數(shù)。由于直接與房東口頭約定價格并私下轉(zhuǎn)賬，羅麗選擇先辦理完房屋租賃憑證，再付款。

        如果交易中再出現(xiàn)第三者——中介，那這三方往往還會私下協(xié)商，再簽訂一份補充協(xié)議，作為租賃合同的附件。這份補充協(xié)議的內(nèi)容通常包括，這個房子只是提供給乙方(家長)申請學位所用;辦理租賃合同只是孩子申請學位使用，乙方并不實際租住;甲方(房東)不保證乙方一定能夠申請上學位。補充協(xié)議需要房東、中介、家長三方簽字。

水漲船高的“地下生意”

        公辦學位“僧多粥少”，只要“嗅到”一絲入學的可能性，一線城市的家長們都會爭先恐后。精明的房地產(chǎn)中介敏銳地發(fā)現(xiàn)這個隱秘商機。

        “前些年，深圳這種帶學位的‘假租賃合同’還相對比較便宜。”羅麗前年就曾萌發(fā)過為孩子購買“假租賃合同”的想法，當時一次性價格僅需4000元。但因缺乏學位緊張的壓迫感，她最終沒有堅持。“如果早點辦理的話，積分還可以隨年限增加，我現(xiàn)在悔不當初。”

        經(jīng)濟觀察報獲取到的一份深圳幼升小家長交流群對話截圖顯示，深圳名校云集的百花片區(qū)，一張租賃合同的價格是4萬元;老牌名校園嶺小學本部，學位租賃價格達到8萬元。

        按照實際操作的情況，這種不需實際居住的租賃合同價格水平通常會根據(jù)區(qū)域住房情況、學校類型、上學年限等因素而各有差異。

        上述深圳中介人員透露，像深圳福田景田片區(qū)的公辦初中福田區(qū)外國語學校，由于周邊環(huán)繞較多的普通學區(qū)住宅，三年初中學位的一次性出租價格相對便宜，但也超過3萬元。深圳傳統(tǒng)豪宅片區(qū)香蜜湖范圍內(nèi)的僑香外國語學校，附近都是豪宅，加上這所學校是九年一貫制，學位鎖定九年，在學位非常緊張的情況下，初中學位的租賃價格5萬元起步，小學學位則基本維持在8萬元左右。

        上述深圳明德實驗學校同處香蜜湖，更是創(chuàng)下深圳最貴學區(qū)房租賃價格的記錄。“據(jù)我了解，有個家長剛剛花了18萬元，辦理了明德學校學區(qū)房的租賃憑證。”前述深圳中介人員對經(jīng)濟觀察報說。

        深圳明德實驗學校是一所十二年一貫制的公立委托管理學校，由深圳市福田區(qū)政府和騰訊公益慈善基金會合作辦學，其高中畢業(yè)生可以直接考取香港或國外的一些大學。一般購買了這個學校招生地段學區(qū)房的“假租賃合同”，基本意味著小學、初中、高中可以12年一步到位，這兩年間，這所學校的學位出租價格基本都超過10萬元。

        可以對比的是，目前深圳明德實驗學校周邊無論是二手房價還是租金，豪宅趨勢凸顯。以學區(qū)范圍內(nèi)的住宅熙園為例，深圳鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前熙園的二手房均價達到17.6萬元/平方米左右，租金則介于3.5萬元-4.5萬元/月之間。

        除了為一紙合同耗費高額的租賃價格之外，家長需要付出的代價往往還包括每年繳納房屋租賃稅、中介傭金等。“像我的10000元，通俗點來說其實就是給房東掏的喝茶費。此外，我每年還要到街道辦租賃中心替房東繳納5000多元的租賃稅。”羅麗稱。

        房屋租賃稅主要是以租金和租賃憑證中標定的房子面積作為基礎(chǔ)進行征收。在羅麗提供給經(jīng)濟觀察報的房屋租賃合同和房屋租賃憑證中，租賃面積為90.9平方米，租金為4550元/月。

        據(jù)了解，深圳各區(qū)每年都會出臺房屋租賃指導租金。由于并未實際居住，為了盡可能降低稅費成本，家長和房東通常會協(xié)商好，在租賃合同按照政府租金指導價最低標準填寫，羅麗的租金定價便是如此。

        中介傭金同樣是房東轉(zhuǎn)移到家長身上的另外一部分成本。不同于租房或購房，學位租賃的傭金一般沒有量化標準。上述售賣過學位租賃合同的深圳中介人員透露，他所收取的傭金，正常都是5000-6000元，稍高一點超過10000元。比如購買深圳明德實驗學校學區(qū)房租賃合同的那個家長，還一次性付出了1.5萬元傭金。

        如今這門隱秘的生意正在日趨頻繁，但該中介人員依然堅稱，自己并不是專門從事帶學位的房屋租賃合同生意，也不指望通過這門生意來生存。“這門生意最大的難點在于要不斷勸服業(yè)主，促使雙方達成共識，做成一單所費力氣不遜于做一張購房單。”他說，但這門生意備受時間節(jié)點限制，業(yè)務(wù)需求的井噴基本聚焦在每年入學季之前，比如，每年4月之前，就會產(chǎn)生一波學位租賃的高峰。

        (應采訪對象要求，文中羅麗、李偉均為化名)

《電鰻快報》