原標題：金科蒙眼狂奔：規(guī)模增，負債升

        8月12日晚間，金科股份(6.160, 0.07, 1.15%)發(fā)布了2019年半年度財務報告。

        就在這份公告發(fā)布5天前的一場行業(yè)峰會上，媒體采訪席已經坐滿了翹首以待的記者，相較原定采訪時間已過去近二十分鐘，他們依然未見到采訪嘉賓——金科股份董事長蔣思海的身影。最終這場采訪宣告徹底落空，因論壇時間延長，蔣思海已經在趕飛機的路上，爽約了這場既定的溝通。

        這原本是當天人氣最高的一場采訪，媒體對于這家公司充滿了好奇與困惑，尚未解決的股權之爭、新城出售項目中截至目前最大的接盤方以及拿地兇猛下的負債擴張都為金科的業(yè)績增添了懸念與伏筆。

        規(guī)模向左現(xiàn)金流向右

        報告期內，金科實現(xiàn)營業(yè)收入261.05億元，與上年同期相比增長68%;上半年，金科實現(xiàn)凈利潤31.67億元，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤25.9億元，同比增長289%。

        然而，同期金科經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額卻下降307.19%，由去年同期的35.34億元直接降至-73.21億元，報告稱，主要系本期新增土地儲備現(xiàn)金流出增加所致。

        具體到銷售方面，上半年，金科股份及其所投資的公司實現(xiàn)銷售金額約814億元，同比增長約36%，完成全年目標1500億元的54.26%，這一上漲幅度讓金科在克而瑞銷售排行榜上的排名進一步提升，由去年中的23名上升至17名，這也是金科首次躋身20強。截至6月30日，金科及其所投資的公司可售面積約5600萬平方米，報告期內新增土地投資項目94個，計容建筑面積1530萬平方米，合同投資金額423億元。

        伴隨著業(yè)績的上漲，金科的負債也在持續(xù)走高。截至報告期末，金科股份負債合計共2281.07億元，與2018年末的1929.32億元相比增長18%，資產負債率為83.86%，與2018年底的83.63%相比增長0.23%。

        負債的不斷上漲，也使得金科貨幣資金對其短期債務的覆蓋能力有所下降，2016至2018年末，金科的貨幣資金/短期債務分別為2.59倍、1.03倍和0.99倍。2019上半年，金科的短期借款為35.86億元，一年內到期的非流動負債253.82億元，合計289.89億元，而同期公司賬上的貨幣資金僅為308.55億元，剛夠還賬。

        蒙眼狂奔

        高居不下的負債背后是金科近來的急劇擴張和對規(guī)模的渴望。

        此前，這家偏居一隅的區(qū)域性房企一直在西南綻放著自己的“小而美”，直到2016年，隨著融創(chuàng)的進入，控制權之爭陡然升級，金科開始走上大舉擴張之路。

        2017年，金科發(fā)布《2017-2020年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》，提出2017年至2020 年這4年間，公司每年的簽約目標分別為500億元、800億元、1100億元和1500億元，并力爭2020年沖擊2000億元，為了保證這一業(yè)績的實現(xiàn)，金科玩起了高周轉、加杠桿、多搶地、收并購……

        項目上，金科采取了“1671”高周轉模式，即要求拿地后1個月開工、6個月開盤、7個月開發(fā)貸上賬、1年內現(xiàn)金流回正。

        土儲方面，金科股份2016至2018年新增土地儲備建筑面積分別為613.1萬平方米、1245.3萬平方米和2054.3萬平方米，2018年拿地面積與銷售面積之比達153%，連續(xù)8年超過100%。

        2019年這一節(jié)奏仍在提速。上半年，金科新增土地投資項目94個，計容建筑面積1530萬平方米，合同投資金額423億元。值得注意的是，金科去年全年的銷售回款為1051億元，這也意味著，僅上半年，金科在土儲方面的投入便超過去年全年回款的40%。

        進入下半年，金科在拿地端依舊生猛。

        7月初，新城危機爆發(fā)，不得不頻頻拋售項目，引發(fā)一眾房企爭相搶奪。金科無疑是這場風波中收獲最多的“圍獵者”，截至目前，金科已部分或全部接盤新城16個項目，共斥資54.75億元。

        據悉，已接盤的16個項目位于平湖、青島、日照、上饒、宿州、許昌、商丘、宜興等地，這對于試圖進行全國化擴張，卻依然嚴重依賴重慶大本營的金科來說，不失為其他區(qū)域補充糧草的機會。2018年年報顯示，去年，金科實現(xiàn)銷售額1188億元，其中重慶區(qū)域貢獻464億元，占比高達近4成。即便金科早已圍繞“三圈一帶”進行布局，但從數(shù)據來看，重慶依然是業(yè)績的主要來源。

        然而，這究竟是否稱得上一筆劃算的買賣，各有各的考量。

        此前，陽光城(6.320, 0.08, 1.28%)業(yè)績會上被問及與新城接洽的進展，陽光城集團執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌直言，確實有在溝通，但斬獲不多。沒有什么障礙，主要是大家在商言商，這些項目各方面的判別要符合陽光城的標準才接納。

        陽光城的標準即朱榮斌口中的“擴張速度在財務指標優(yōu)化的情況下完成”。

        實際上，越來越多的頭部房企表示不再片面追求規(guī)模，努力向投資者和媒體強調，要實現(xiàn)“有質量的增長”，招商蛇口(19.450, 0.05, 0.26%)財務總監(jiān)黃均隆此前在業(yè)績會上直言“不賺錢的規(guī)模沒有意義”。

        如果盈利不是金科首要看中的，那金科拿下新城多個項目的用意何在?

        有媒體報道稱，金科股份此次收購大量新城控股(24.080, 0.17, 0.71%)項目，大多為快周轉項目，可在短時間內通過銷售回籠資金做大規(guī)模。

        這也解釋了為何萬科、融創(chuàng)等擅長并購的龍頭不出手，利潤率紅線基本把大型房企擋在了門外，只有在乎規(guī)模勝過利潤率的中型房企此刻沖在了最前方。

        事實上，不僅是新城的項目，今年以來金科的多次出手皆由上述因素驅動。然而，金科上半年新增土儲中不少為二季度斬獲，彼時多地市場已回暖，成交價不低，加之限價政策并未放松，因此，這些項目入市后的利潤空間如何還有待進一步檢驗。

        標普曾在6月份的評級報告中預測，未來1-2年，金科的杠桿率將保持在高位，其同時指出，如果未來12個月金科集團舉債擴張的步伐比預期的更為激進，導致債務對EBITDA比率(并表及按權益比例并表)上升至超出8-9倍，標普可能下調其評級。同時，如果金科的短期借貸大幅增加或其再融資成本顯著上升，導致流動性弱化，標普亦可能下調其評級。

        對于當前金科的發(fā)展，有行業(yè)人士直言：“你不覺得它越來越像融創(chuàng)了嗎?”一面抵御著融創(chuàng)的入侵，一面試圖以融創(chuàng)的方式來做大做強。

        只是身處不同周期，加之兩家公司自身基因、實力的差異，生猛擴張的金科能否得償所愿?

        (國際金融報記者 孫婉秋)

《電鰻快報》