來源：券商中國

        原標題：融資渠道收緊!8月40家房企融資大跌六成 提前儲備現金流過冬成共識

        在一系列融資收緊政策影響下，8月房企融資大幅下跌。

        同策研究院的統計數據顯示，8月，40家典型房企融資金額大跌近6成，接近5月的最低點。其中，公司債融資大跌超8成，信托貸款融資大跌超6成。

        接受券商中國記者采訪的業內人士認為，融資大跌主要與銀保監會發文后的嚴查有關，各種渠道融資確實在收緊，預計這種情況在9、10月份還會持續。在這種情況下，房企最主要的應對方式是加快銷售回款，控制擴張速度，提前儲備現金流過冬，另外可以通過引入戰略合作或項目合作來化解風險。

        房企大佬們對下半年融資進一步收緊已有所預期，并充分意識到自身造血能力比融資能力更重要，擬在加大銷售回款力度的同時放緩投資節奏，保證現金流。

        融資金額環比大降6成

        同策研究院的統計數據顯示，8月，40家典型房企融資金額為368.26億元，環比下跌58.15%。這是繼今年5月跌至年內最低點后，8月房企融資再次斷崖式下跌，金額接近5月的最低點。

        8月，40家房企債權融資金額326.73億元，占房企融資總量的88.72%，環比下降59.69%。主要債權融資方式融資金額均大幅下跌，其中：

        第一名：境內銀行貸款，融資金額74.59億元，環比大幅下跌41.79%，占比20.26%;

        第二名：其他債權融資，融資金額74億元，環比大幅下跌35.7%，占比20.09%;

        第三名：信托貸款，融資總額66.24億元，環比大幅下跌63.28%，占比17.99%;

        第四名：公司債，共融資63.36億元，環比大幅下跌83.62%，占比17.21%;

        第五名：海外銀團貸款，共融資43.54億元，占比11.82%;

        第六名：中期票據，融資金額5億元人民幣，占比1.36%;

        第七名：委托貸款無發生。

        另外，股權融資方面，融資金額為41.53億元，占總融資金額比重為11.28%，環比下降40.22%。

        對于8月房企融資總額大跌的原因，同策研究院總監張宏偉接受券商中國記者采訪時表示，主要與銀保監會發文后的嚴查有關，各種渠道融資確實在收緊。

        據同策研究院統計，7月，監管部門出臺了6條收緊政策，至少4條融資渠道被嚴控。其中，銀保監對部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司進行了約談警示，要求其控制業務增速，8月信托貸款金額環比大跌63.28%。7月中旬，國家發改委要求外債資金僅限于境外市場的借新還舊，再加上美元匯率升高的壓力(離岸、在岸人民幣雙雙破7)，8月房企美元債遭受重創，僅發生3筆公司債發行(7月18筆)，共融資63.36億元，環比大幅下跌83.62%。

        融資收緊或成常態

        今年以來，不僅各地房地產調控政策從嚴，而且房地產金融管控政策更嚴，從央行到銀保監會再到發改委，密集加強對房地產金融的風險把控，信托貸款融資、海外發債融資、銀行貸款融資全面收緊。

        8月9日，銀保監會發文稱，將在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查，重點選擇房地產信貸規模較大或占比較高的機構、房地產相關業務風險較為突出的機構、與融資規模較大的房地產企業合作較多的機構、與交易火爆樓盤合作密切的機構等開展檢查，目的是為堅持“房住不炒”，嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。這是對今年5月銀保監會發布的23號文中關于整治房地產融資亂象的進一步細化要求和落實。8月30日，銀保監會又發布對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報，對中小銀行違規為房地產項目提供融資進行了批評。

        近日，市場傳言稱多家銀行房地產開發貸額度收緊，原則上控制在2019年3月底時的水平。該傳聞引起市場廣泛關注，被認為對房企影響較大。不過，據券商中國記者從銀行人士處了解，該傳聞是個別地方對轄內個別銀行做的窗口指導，并非所有銀行都接到這一監管要求。

        盡管如此，業內對于下半年房地產行業融資將進一步收緊已有預期。融創董事會主席孫宏斌預計，下半年，政府對房地產的調控政策將延續上半年的收緊態勢，尤其是對房地產行業融資將進一步收緊，融資端的嚴控甚至可能是一個常態化的過程。這種形式預計將使目前整體較高的土地價格逐漸回歸合理，并將使得行業分化和整合進一步加劇。“下半年不管是商品房市場還是土地市場，壓力還是比較大的。”他說。

        不過，萬科總裁祝九勝認為，融資收緊對整個行業肯定會有一些影響，可能對資信比較好、比較穩健經營的企業來說，適應的難度沒那么大，對其他來說可能會有一些挑戰。

        提前儲備現金流過冬

        在房地產調控持續從嚴、融資渠道不斷收緊的背景下，房企將面臨拿地難、銷售難、還款難等壓力，如何擺脫融資困境成為當前房企的棘手問題。

        張宏偉對券商中國記者表示，融資收緊的情況在9、10月份還會持續。在這種情況下，房企最主要的應對方式是加快銷售回款，另外可以通過引入戰略合作或項目合作來化解風險。

        在聯訊證券首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事李奇霖看來，房企有兩個應對辦法，第一個是減少拿地，控制擴張規模;第二個是加快周轉，但在居民購房意愿下滑的當下，要加快周轉，可能更需要房企讓利，降價促銷。

        不過，李奇霖同時指出，短期來看，這種方式確實可以獲得更多的現金流，但一來這些內生現金流可能要更多用于還債(再融資已經受限)，二來以降價促銷的方式加快周轉，會強化房價下跌的預期，不利于后續銷售回款。而減少拿地的行為，對地方政府土地出讓與房地產新開工會產生明顯沖擊。

        李奇霖提醒房企，后續要規避兩類風險。一是貨幣資金與債務(尤其是短期債務)之比較低的風險，如果自有資金規模小，對外部融資過于依賴，信用風險相對來講會比較大。二是土地存量儲備不足，同時又積極拿地的風險，房地產銷售是下行的趨勢，后續回款能力可能沒有那么強，外部融資又偏緊，房企的經營可能會比較困難。

        因此，在應對策略上，李奇霖建議房企，首先應注意控制擴張速度，提前儲備現金流過冬，在監管全方位封堵房地產債務融資渠道的情況下，行業分化加大在所難免，未來可尋找互有優勢且能互相借力的同業與金融機構合作共同開發，可以在一定程度上緩解融資收緊帶來的負面影響。

        在外部融資環境收縮的情況下，更多企業意識到自有資金的使用將更加重要。融創、旭輝等多位房企大佬認為，主要的現金流貢獻和來源是現金，不是融資，企業自身的造血能力比融資能力更重要，而造血能力來自于銷售。在加大銷售回款力度的同時，土地儲備充沛的龍頭企業選擇了放緩投資節奏，甚至暫停拿地，而仍有規模發展需要的奧園等房企則表示，要擇機補充貨量，但會更多通過收并購、舊改、城市運營等方式獲得土地。在融資更困難，市場不確定性更大的情況下，世茂等房企為保證安全，對收并購的稅后利潤提出了更高的要求，對下半年房地產市場持謹慎態度。

        免責聲明：自媒體綜合提供的內容均源自自媒體，版權歸原作者所有，轉載請聯系原作者并獲許可。文章觀點僅代表作者本人，不代表新浪立場。若內容涉及投資建議，僅供參考勿作為投資依據。投資有風險，入市需謹慎。

        責任編輯：陳悠然 SF104

《電鰻快報》