今年以來，恒生指數(shù)表現(xiàn)不佳，年初至今的僅有5.08%的漲幅。但是，有一個版塊卻逆市大漲：內(nèi)資中小市值房企。 

從港股漲幅排名前十名的房企中不難看出，其年初總市值均小于200億，即便在大幅上漲之后，總市值也均未超過300億，這也是一個非常值得研究的現(xiàn)象。

而在榜單中排名第二的寶龍地產(chǎn)或許是可以當做樣本來研究，此前不久，寶龍地產(chǎn)也剛剛將寶龍商業(yè)管理分拆上市。

那么，在新一輪的地產(chǎn)周期里，房企前30強會不會面臨重新洗牌呢？

 營收凈利潤增長逾3成 

8月下旬，寶龍地產(chǎn)（1238.HK）發(fā)布了2019年中期業(yè)績報告。

截止2019年6月末，寶龍地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入122.51億元，較2018年同期增長約32%，主要由于各項業(yè)務收入均增長所致。實現(xiàn)歸母凈利潤18.03億元，較上年同期增長35.6%。總體來看，寶龍地產(chǎn)的業(yè)績整體成增長趨勢。

雖然增長較快，但與其他港股上市房企相比，上半年寶龍地產(chǎn)的歸母凈利潤總額排名并不靠前。 

 物業(yè)銷售占比超八成，集中在長三角 

中報顯示，寶龍地產(chǎn)的收入主要包括物業(yè)銷售收入、投資物業(yè)租金收入、物業(yè)管理服務及其他物業(yè)開發(fā)相關業(yè)務收入。其中以物業(yè)銷售為主，截止2019年6月末，該業(yè)務貢獻超8成營收。

報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)物業(yè)收入104.98億元，較上年同期增長32.6%，增長主要是由于整體交付建筑面積及平均單價較去年同期增加所致。以下為寶龍地產(chǎn)上半年物業(yè)銷售收入分布情況：

數(shù)據(jù)顯示，公司的物業(yè)銷售主要集中在長三角，截止6月末，長三角地區(qū)實現(xiàn)銷售收入79.11億元，建筑面積銷售達56.37萬平方米。其中商業(yè)物業(yè)每平米平均售價為1.13萬，住宅物業(yè)每平米平均售價為1.53萬元。

截止2019年6月底，公司投資物業(yè)租金收入約為6.35億元，較上年同期增長36.6%。物業(yè)管理服務收入為7.56億元，較同期增很臟27.1%。以上兩項收入增加與公司持有物業(yè)及管理的商業(yè)及住宅物業(yè)面積不斷增加有關。另一方面，公司在中報里稱：“加盟的商家符合當?shù)厥袌龅南M需求，市場滲透率提高”，也是業(yè)績提升的因素之一。

而其他物業(yè)開發(fā)相關業(yè)務主要是酒店運營收入、建筑及裝飾服務等，截止6月末，該業(yè)務實現(xiàn)收入3.62億元，較同期增長17.2%。

由于各項業(yè)務的增長，截止2019年6月末，寶龍地產(chǎn)毛利約47.53億元，較上年同期增長35.6%，毛利率為38.8%，同比增長1個百分點。

與其他已公布毛利率的港股上市房企相比，寶龍地產(chǎn)的毛利率水平排名較前。 

 土地儲備約2440萬方，全年銷售目標提至550億元 

財報顯示，寶龍的土地儲備策略為：“確保足以支持本集團未來約三至五年的用地發(fā)展，繼續(xù)堅持推進以上海為中心，深耕長三角戰(zhàn)略”。

截止2019年6月末，寶龍地產(chǎn)擁有土地儲備建筑面積約為2440萬平米，較上年同期增長月36%，其中超過7成分布在長三角地區(qū)。目前，公司正在開發(fā)建設中的物業(yè)約1580萬平方米，將用于發(fā)展大型商住物業(yè)；持作未來發(fā)展物業(yè)的約860萬平方米。

截止2019年7月末，寶龍地產(chǎn)已完成2019年全年合約銷售目標500億約70.1%的進度。根據(jù)公司公布的月度經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，截止7月末，公司合約銷售額為350.6億元，合約銷售面積為213.92萬平方米。

寶龍地產(chǎn)在財報中表示：“于2018年及2019年上半年公司以合理成本所取得的土地儲備于現(xiàn)時房地產(chǎn)環(huán)境中會收到良好效果，并有信心將2019年全年合約銷售目標提升至550億元”。

 凈負債率下降10.2%，資產(chǎn)負債率處行業(yè)較低水平 

財報顯示，近幾年寶龍地產(chǎn)的總資產(chǎn)持續(xù)增長，同時資產(chǎn)負債率也呈增長趨勢。

截止2019年6月末，公司總資產(chǎn)達1421.58億元，較上年同期增加287.33億元，增幅為25.33%。資產(chǎn)負債率較同期增加2.95個百分點至76.09%，但與其他在港股上市的房地產(chǎn)公司相比，公司的資產(chǎn)負債率水平較低。

截止6月末，資產(chǎn)負債率排名前十五的港股上市房地產(chǎn)企業(yè)： 

此外，財報顯示，截止2019年6月末，寶龍地產(chǎn)凈負債率約為91.4%，較上年末的101.6%相比，下降了10.2個百分點。

 有息負債近500億，融資成本上升 

截止2019年，寶龍地產(chǎn)的總借貸（即有息負債）為495.94億元，較上年末增加22.36億元，增幅4.72%。

財報顯示，寶龍地產(chǎn)所需的長期資金及運營資金主要來自于核心業(yè)務運營產(chǎn)生的收入、銀行借款及發(fā)行債券所籌集到的現(xiàn)金所得款款。截止2019年6月末，公司一年內(nèi)到期的有息負債為125.41億元，一年后到期的有息負債為370.53億元。寶龍地產(chǎn)有息負債結構如下： 

財報顯示，2019年除銀行借款以外，寶龍地產(chǎn)還進行了多次再融資。 

由于有息負債的增長，截止2019年6月末，寶龍地產(chǎn)的總利息開支約16.9億元，較上年同期增長35.4%。實際利率由2018年同期的5.95%上升至2019年6月末的6.24%。

此外，財報顯示，寶龍地產(chǎn)董事會決定派發(fā)中期股息：公司將派發(fā)中期股息每普通股港幣9分，較同期上升32.4%。

上半年，寶龍地產(chǎn)較為靚麗的業(yè)績表現(xiàn)，以及中小房企市值的飆升，是否也預示著房企將面臨一輪新的洗牌？（JW）

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《電鰻快報》