怎樣度過房地產(chǎn)業(yè)目前的寒冬，正在考驗(yàn)禹洲地產(chǎn)(01628.HK)管理層的智慧。

        眼下，禹州地產(chǎn)正面臨著融資和利息費(fèi)用持續(xù)高企、毛利率下降的挑戰(zhàn)。特別是2019年以來，房地產(chǎn)市場降溫明顯，對三四線城市房地產(chǎn)成交量影響更大。作為區(qū)域型地產(chǎn)商，禹洲地產(chǎn)難逃被猛烈沖擊的命運(yùn)。

        左手還債右手融資

        雖然聽上去名字依然陌生，但禹州集團(tuán)1994年已經(jīng)在廈門創(chuàng)辦。禹州地產(chǎn)在香港已經(jīng)上市10年，但股價(jià)只于去年達(dá)到歷史高點(diǎn)5.17元，目前(2019年11月11日)僅為3.490元。

        今年香港市場整體表現(xiàn)較好，而禹州地產(chǎn)股價(jià)卻自行下滑過多。顯然，市場和投資者一定發(fā)現(xiàn)了禹州地產(chǎn)一些破綻，紛紛用腳投票。

        實(shí)際上，近期有關(guān)禹洲地產(chǎn)融資和還債的事項(xiàng)愈發(fā)增多。

        11月7日，禹洲地產(chǎn)對于2021年到期票據(jù)II的要約收購事項(xiàng)終于有了結(jié)果。公司將購回2021年到期票據(jù)(年利率7.9%)本金總額約2.73億美元。收購?fù)瓿珊螅杏形磧斶€票據(jù)本金總額3.53億美元。

        截圖來源：公司公告

        這個(gè)收購額，出乎市場意料。

        就在兩周前(今年10月24日)，禹洲地產(chǎn)公布對這次要約收購最高可接受金額是3.5億美元(總金額6.25億美元)。現(xiàn)在實(shí)際購買了2.73億美元，低于此前公告上限。

        同樣是在10月24日，禹洲地產(chǎn)公布了與中銀國際、摩根士丹利、摩根大通、禹洲金控等機(jī)構(gòu)訂立的購買協(xié)議，公司將發(fā)行本金總額為5億美元的票據(jù)，年利率8.375%。扣除包銷傭金及其它開支后，公司擬將所得款項(xiàng)凈額4.93億美元，用于將于一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長期境外債務(wù)再融資，當(dāng)然，資金使用方向也可能變更。

        看上去有點(diǎn)亂乎，這一手還錢一手借錢是在干嘛?一位不愿具名的研究員告訴《全球財(cái)說》：將兩份公告結(jié)合來看，這一還一借的時(shí)間如此接近，新發(fā)行的5億美元又明顯高于“最高要約可接受3.5億美元”，不能排除公司“借新賬，還舊賬”的可能。

        研究員說的相對委婉，用的詞是“不排除”，實(shí)際上是怎么回事，明眼人一看就懂。而對于利息成本，研究員提醒的十分明確：“公司新融資的利息是8.375%，高于收購的利息7.9%，融資利息成本在提高。”

        其實(shí)，比融資成本提高更嚴(yán)峻的是，公司的負(fù)債總額也在走高。

        利息成本走高毛利率卻下降

        從2017年到現(xiàn)在，禹洲地產(chǎn)有息負(fù)債總額、支付的融資成本，都在不斷增加。

        據(jù)禹洲地產(chǎn)半年報(bào)及年報(bào)披露，2017年12月、2018年6月、2018年12月及2019年6月，公司的銀行及其它貸款、公司債券以及優(yōu)先票據(jù)余額等有息負(fù)債的余額大幅增加，分別是人民幣(以下同)276億元、365億元、436億元和555億元。

        顯然，禹州地產(chǎn)各半年度內(nèi)增加的有息負(fù)債額越來越大。

        如果融資利息成本下降，尚能抵消一些有息負(fù)債額增加的壓力，融資所支付的利息總費(fèi)用也可能降低。

        但現(xiàn)實(shí)恰恰相反，融資利息成本也在增加。據(jù)禹洲地產(chǎn)半年報(bào)及年報(bào)披露，2017年、2018年、2019年上半年公司融資利率分別是6.02%、7.23%、7.47%。

        據(jù)公司年報(bào)披露， 2018年，公司為支付“銀行貸款、其它貸款、公司債券及優(yōu)先票據(jù)的利息”是31億元，同比增長79%。

        截圖來源：禹洲地產(chǎn)2018年報(bào)

        這一壓力今年繼續(xù)升高。2019年上半年，公司“銀行貸款、其它貸款、公司債券及優(yōu)先票據(jù)的利息”同比增長39%，從去年上半年的11.75億元高出不少，升至16.39億元。

        截圖來源：禹洲地產(chǎn)2019半年報(bào)

        費(fèi)用在增加，賺錢能力變化態(tài)勢又如何?如果賺錢能力大幅提升，尚能減輕借債越來越多的壓力。

        毛利率最能體現(xiàn)賺錢能力的高低，數(shù)據(jù)顯示，禹州地產(chǎn)這方面的能力卻在下降。

        據(jù)據(jù)禹洲地產(chǎn)半年報(bào)及年報(bào)披露，2017年、2018年、2019年上半年，公司的整體毛利率分別是35.4%、30.72%、27%。下滑態(tài)勢明顯。

        對于毛利率下降，在2019年半年報(bào)中，公司解釋稱，“主要是由于期內(nèi)交付項(xiàng)目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生變化所致”。怎樣的結(jié)構(gòu)變化，從報(bào)表中不易找到，公司并未明示。但從近期銷售單價(jià)中，能看到禹洲地產(chǎn)銷售商品房單價(jià)在下降，導(dǎo)致公司從每平米商品房銷售中獲得收入在減少。

        從禹州地產(chǎn)每月公布一次的銷售數(shù)據(jù)能看出，從2018年11月以來，禹洲地產(chǎn)銷售商品房平均單價(jià)一直不高，每平方米價(jià)格在1.4萬元至1.6萬元之間，與2017年時(shí)的2萬元左右相比，下降明顯。

        面對上述一系列問題，禹洲地產(chǎn)有何降低負(fù)債、提升盈利的預(yù)案?有何辦法夯實(shí)公司基本面，更好回報(bào)投資者?《全球財(cái)務(wù)》聯(lián)系禹州地產(chǎn)尋求答案，但公司方面無言以答。

        當(dāng)然，禹洲地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)總額看上去還行。2019年前10個(gè)月，公司實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售為581億元，同比增長45%，這個(gè)增長幅度還不錯(cuò)，但由于銷售單價(jià)下滑等諸多原因，禹州地產(chǎn)能否借此實(shí)現(xiàn)“逆襲”尚未可知，《全球財(cái)說》將對此繼續(xù)關(guān)注。

        責(zé)任編輯：陳悠然 SF104

《電鰻快報(bào)》