新浪財經訊 今年以來，中交地產已在武漢、鄭州、北京拿地五幅，拿地金額超60億元，計容建面超45萬平方米。李永前回歸之后的中交地產似乎沖勁十足，不久前，公司還與中交房地產集團簽訂了2020年經營業(yè)績責任書。強勢擴儲的同時，中交地產也拋出了上市以來第一筆永續(xù)債計劃，擬注冊永續(xù)中票的規(guī)模不超過16億元人民幣。2020年1月，中交地產還有銀行、信托等新增借款39.09億元，負債規(guī)模依舊居高不下。

落后的“央企”

        中交系旗下地產業(yè)務錯綜弄復雜，歷年來經歷了多次整合，集團A股上市公司平臺為中交地產。2018年8月，經中國交通建設集團有限公司(下稱中交集團)批準，中交房地產集團有限公司(下稱中交房地產集團)與中住地產擬進行吸收合并。在這次合并前，中交房地產集團借由全資子公司中住地產間接持有中交地產約2.38億股股份，占中交地產股份總數的53.32%。合并后，中交房地產集團直接持有上述2.38億股股份，成為上市公司控股股東，實控人仍為中交集團。

        從中交集團對旗下地產業(yè)務的多次整合中不難看出，集團對地產業(yè)務板塊的重視與希冀，并且央企背景為中交地產的融資等帶來了不少便利，公司擁有高杠桿、低融資成本擴張的先天優(yōu)勢。wind數據顯示，2016年-2018年及2019年前三季度，中交地產的凈負債率分別高達181.26%、193.78%、134.64%和184.38%。

        盡管中交地產負債率畸高，但其銷售規(guī)模在業(yè)內多年未有明顯突破，目前依然較小， 業(yè)績表現也實屬一般。中交集團的地產“抱負”通過中交地產似乎短期難有實質突破。

來源：wind

        中交將目光投向了綠城中國。2014年、2015年，中交房地產集團兩次收購綠城中國股權，成為綠城中國的大股東，隨后多名中交系人員進入綠城中國擔任管理席位。wind數據顯示，中交集團及其一致行動人對綠城中國的持股比例為 28.783%，為綠城中國的第一大股東。

        自此，中交地產便難以擺脫與綠城中國比較的命運，據克而瑞數據，2019年，綠城中國的全口徑銷售金額為1353億元，而中交地產為421億元。wind數據顯示，2019年前三季度，中交地產的營收增速為-11.49%，凈利潤增速為-69.80%。

        據媒體報道，2017年10月，中交地產在其品牌發(fā)布會上，高調喊出挺進央企前二的口號。國內擁有央企背景的房企中，2019年保利地產和中海地產的全口徑金額(克而瑞口徑)分別高達4702億元和3301億元，以中交地產目前的規(guī)模及增長速度來看，追趕難度較大。

大力補充土儲

        綠城中國業(yè)績蒸蒸日上的同時，投資者對中交地產的未來走向也不免多了幾分擔憂。多年來，中交地產的管理層頻繁變動，2019年7月，中交地產管理層再度調整，剛剛任職中交地產總裁一職7個月的耿忠強辭職，而此前去往綠城的李永前重新回到中交地產，接棒總裁一職，提出要“復制綠城中國、創(chuàng)新中交地產”路線。重新回歸的李永前也承擔了前所未有的業(yè)績壓力，但今時不同于往日，行業(yè)環(huán)境已經發(fā)生了較大的改變，復制不易。

        據中交房地產集團官網消息，1月20日，中交房地產集團舉行了平臺公司2020年經營業(yè)績責任書簽約儀式。中交房地產集團黨委書記李永前作為代表，分別與所屬中交地產、中房集團、海外地產、中交鼎信授權代表簽署2020年經營業(yè)績責任書。中交房地產集團的規(guī)模重壓目前還不得不依托于中交地產。

來源：中交房地產集團官網

        因此，當前拿地是李永前的重中之重。開年以來，疫情籠罩之下，在若干房企集中精力拼營銷賣房的時候，中交地產大力購地，目前已經摘得5宗地塊，分別位于武漢(1塊)、北京(2塊)、鄭州(2塊)，總計容建筑面積超45萬平方米，合計拿地金額超60億元，其中，北京的兩宗地塊均為聯合購地。2019年上半年，公司的新增土地建筑計容面積為91.25萬平方米。而2016年-2018年，公司的新增土地建筑計容面積分別為62.06萬平方米、172.26萬平方米和258.67萬平方米。可以看到，中交地產這兩年拿地節(jié)奏明顯變快。

        隨著強勢揮金買地，中交地產的借款也再上一層樓，根據中交地產此前發(fā)布的新增借款公告，2020年1月，公司新增借款39.09億元，截至2020年1月末，公司的借款余額為252.57億元，借款余額占2018年末凈資產比例為597.09%。

        此外，在2020年2月18日晚間，中交地產發(fā)布公告表示，公司擬向中國銀行間市場交易商協會申請注冊發(fā)行長期限含權中期票據，擬注冊永續(xù)中票的規(guī)模不超過16億元人民幣。本次擬發(fā)行永續(xù)中票在約定贖回之前長期存續(xù)，并在公司依據發(fā)行條款的約定贖回時到期用于補充公司營運資金、償還金融機構借款及其他中國銀行間市場交易商協會認可的用途。

        值得一提的是，這是中交地產上市以來第一次發(fā)行永續(xù)債。截至2019年三季末公司的凈負債率再次上升至184.38%的高位，wind數據顯示，在100多家有數據可查的房地產上市公司中，公司當期的凈負債率可以排到第18位。在公司凈負債率已如此之高的水平之下，永續(xù)債的推出似乎有一定的必要性。

《電鰻快報》