索爾仁尼琴在《古拉格群島》中那句名言用來形容此次廈門島上百億地王迷局頗為契合——“我們都知道他們?cè)谡f謊，他們也知道他們?cè)谡f謊，他們知道我們知道他們?cè)谡f謊，我們也知道他們知道我們知道他們?cè)谡f謊，但是他們依然在說謊。”

        誰的地王?

        4月22日，廈門拍出史上首幅百億地塊。

        當(dāng)日廈門共出讓3宗地塊，分別位于思明區(qū)、翔安區(qū)、集美區(qū)。廈門樓市有其自身的特殊性，分島內(nèi)、島外兩個(gè)市場。島內(nèi)及本島上僅有的兩個(gè)行政區(qū)，思明和湖里，158平方公里的面積占廈門總面積不到十分之一，卻聚集了廈門一半的人口。人多地少、配套完善、教育資源優(yōu)異讓廈門島內(nèi)房價(jià)始終高居不下。

        此次土拍引發(fā)最多關(guān)注的在于“思明2020P01地塊”，寸土寸金的島內(nèi)，土地資源稀缺，極少有新地塊出讓，思明區(qū)上一次宅地出讓還得追溯到2010年，因此該地塊毫無懸念成為本場土拍中起價(jià)最高的地塊。

        根據(jù)出讓公告，上述地塊位于思明區(qū)云頂中路與蓮前路交叉口西南側(cè)地塊，為住宅、商業(yè)用地，土地面積59562平方米，總建面204650平方米，容積率3.53，地塊起拍樓面價(jià)35182元/平方米，起拍總價(jià)72億元。

        不過，該地塊被設(shè)置了最高限價(jià)，地塊內(nèi)商品住房的銷售均價(jià)不得超過70800元/平方米。但是允許競得人分三期建設(shè)，分三期申請(qǐng)宗地商品房預(yù)售許可證，并分三期對(duì)外公開銷售，首期應(yīng)于項(xiàng)目開工之日起12個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)并對(duì)外公開銷售。出讓文件顯示，本次土拍采用“不設(shè)拍賣底價(jià)，價(jià)高者得”的方式出讓。

        最終，上海泰鳴貿(mào)易有限公司(下稱“上海泰鳴”)以103.55億元競得，折合樓面價(jià)50598.5元/平方米，溢價(jià)率43.8%。

        這是廈門首個(gè)破百億的地塊，同時(shí)刷新了廈門總價(jià)和單價(jià)地王項(xiàng)目。引發(fā)市場一陣驚嘆后，舉牌環(huán)節(jié)高調(diào)廝殺的上海泰鳴卻陷入沉寂，始終未有房企認(rèn)領(lǐng)該地塊。市場好奇，從中海、綠城、建發(fā)、華發(fā)、金茂等一眾房企嘴邊虎口奪食的上海泰鳴究竟是何方神圣?

        天眼查顯示，上海泰鳴成立于2020年4月9日，注冊(cè)資本100萬元，法定代表人蔡思鵬，工商登記行業(yè)為批發(fā)業(yè)，經(jīng)營范圍包括建筑材料銷售、金屬材料銷售、五金產(chǎn)品零售、市場營銷策劃。一家成立僅13天，注冊(cè)資本100萬的貿(mào)易公司跨區(qū)域豪擲百億奪地，無疑為這場創(chuàng)紀(jì)錄的土拍增加了新的懸念和看點(diǎn)。

        “馬甲”疑云

        隨后，不斷有聲音指出，上海泰鳴實(shí)為中駿集團(tuán)的“馬甲”。

        數(shù)名房企內(nèi)部員工對(duì)《國際金融報(bào)》記者表示，該地塊最終競得者為中駿，且有消息人士稱，中駿董事局主席黃朝陽曾現(xiàn)身土拍現(xiàn)場。《國際金融報(bào)》記者在中駿內(nèi)部系統(tǒng)上查詢到與上海泰鳴法人同名的蔡思鵬，職務(wù)為中駿集團(tuán)資金管理部的一名資金主管。

        更多從業(yè)者化身“福爾摩斯”，欲將這場蹊蹺的“地王案”探個(gè)究竟，多條線索均開始指向中駿。天眼查顯示，上海泰鳴注冊(cè)地為上海市閔行區(qū)滬青平公路277號(hào)5樓，巧合的是，中駿旗下上海駿寧房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司注冊(cè)地址也正位于此。此外，上海泰鳴100%的控股股東達(dá)源國際有限公司(下稱“達(dá)源國際”)是一家成立于香港的私人股份有限公司。

        《國際金融報(bào)》記者從香港公司查冊(cè)中心網(wǎng)站查詢到，達(dá)源國際董事是黃倫，黃倫的另一個(gè)身份為黃朝陽之子，2017年升任中駿執(zhí)行董事。達(dá)源國際的注冊(cè)地址為香港銅鑼灣軒尼詩道500號(hào)希慎廣場某號(hào)房，與中駿年報(bào)中披露的香港注冊(cè)地重合。

        不僅如此，達(dá)源國際背后的股東為悅泰發(fā)展有限公司(下稱“悅泰發(fā)展”)，其正是中駿的“馬甲”公司，中駿曾在公開市場多次以悅泰發(fā)展名義拿地。2017年、2018年，悅泰發(fā)展兩度代表中駿拿下南昌縣地塊。此外，江蘇徐州銅山區(qū)2017-27地塊、閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHPO-1402單元42-07地塊皆為悅泰發(fā)展為中駿所拿。即便如此，中駿方面依然予以否認(rèn)，其相關(guān)人員對(duì)《國際金融報(bào)》記者表示，與分公司和投拓確認(rèn)不是中駿。一邊是多條線索指向的漸趨明朗，一邊是咬緊牙關(guān)的拒不承認(rèn)。中駿連續(xù)否認(rèn)的態(tài)度讓市場不解。

        涉嫌“圍標(biāo)”

        有媒體根據(jù)競拍現(xiàn)場競價(jià)過程指出，中駿和馬甲公司“上海泰鳴”交替競價(jià)，抬高低價(jià)，存在“圍標(biāo)”的可能。

        根據(jù)《廈門市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于2020P01等三幅地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓公告》中商品房的預(yù)售要求，競買申請(qǐng)人之間不得私下串通，采取“圍標(biāo)、串標(biāo)”等方式排擠其他競買申請(qǐng)人、干擾拍賣活動(dòng)、破壞公平競爭、謀取不當(dāng)利益等。如有上述行為，一經(jīng)查實(shí)出讓人將取消競得人的競得資格，解除出讓合同，無息退還土地出讓價(jià)款，競買保證金不予退還。并且將該企業(yè)列入誠信黑名單，限制其及其關(guān)聯(lián)企業(yè)(指與該企業(yè)具有直接或間接控股關(guān)系的企業(yè))今后不得參與廈門市土地礦產(chǎn)資源交易市場拍賣活動(dòng)。

        某規(guī)模房企區(qū)域投資總對(duì)《國際金融報(bào)》記者表示，“僅憑目前有限的信息尚不足論斷”，其坦言，“馬甲公司在競拍市場是常見現(xiàn)象，土拍條款中并未規(guī)定除主體參拍外禁止攜帶馬甲競拍。”有頭部房企投拓部人士對(duì)此表示贊同，其直言，“這么多家參拍，且溢價(jià)這么高，中駿的行為不算圍標(biāo)。”

        上述規(guī)模房企區(qū)域投資總分析道，馬甲公司參與競拍或存在多重背景，可能有融資上的考慮(參與資金非自有資金)，也有可能是中駿代持，背后是多方或資方一起參與。而中駿的“撇清關(guān)系”，除了低調(diào)不想放大地王效應(yīng)外，或也有其他考量，如通過項(xiàng)目擴(kuò)大規(guī)模，而不將負(fù)債體現(xiàn)到上市公司中。

        重金吃下地王后，中駿也面臨著消化難題。《國際金融報(bào)》記者請(qǐng)多名投拓人士據(jù)50598.5元/平方米樓面價(jià)進(jìn)行保本價(jià)測算，給出的區(qū)間大約在6.8萬-7.2萬元/平方米左右，而該地塊被設(shè)置了最高限價(jià)，地塊內(nèi)商品住房的銷售均價(jià)不得超過70800元/平方米。這也意味著，項(xiàng)目的盈利空間并不大，甚至面臨著虧本入市的風(fēng)險(xiǎn)。

        中駿的豪賭

        事實(shí)上，廈門市場是中駿近來的一場豪賭。

        2018年12月，中駿集團(tuán)以38.05億元、樓面價(jià)39090元/平方米、溢價(jià)率18.4%競得廈門枋湖2018P03地塊，2019年11月，中駿“二刷”紀(jì)錄，以59.4億元的總價(jià)拿下廈門湖里2019P01地塊，成交樓面價(jià)4.51萬元/平方米，溢價(jià)率超過30%。

        這場豪賭讓中駿嘗到了甜頭，2019年廈門房企商品房銷售排行榜中，中駿僅次于建發(fā)，以57.46億元位居第二，市占率達(dá)到8.7%。不止廈門，今年以來，中駿在各地加碼拿地。2020年一季度，中駿新增貨值168億元，位列TOP23，遠(yuǎn)高于其銷售額的42名。

        黃朝陽在業(yè)績會(huì)上說，拿地是生死線。受疫情影響，中駿今年的業(yè)績目標(biāo)由原來的1050億元下調(diào)至930億元，但內(nèi)部依然是按千億目標(biāo)推進(jìn)。然而除了規(guī)模的增長，中駿顯然需要更全面的兼顧。

        在剛剛結(jié)束的2019年，中駿公司合同銷售金額增長56.7%至805.01億元，收益增長20.2%至213.7億元，毛利率下降4.1%至27.6%，凈利增長9.4%至40.23億元。4月9日，三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的標(biāo)普將中駿集團(tuán)控股的展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，原因是中駿2019年的業(yè)績明顯低于預(yù)期，公司收入確認(rèn)放緩、盈利能力疲弱以及持續(xù)的高額土地投資，高企的杠桿率在未來一至兩年內(nèi)也不太可能有大幅改善。

        標(biāo)普預(yù)計(jì)，到2020年，中駿的收入將增長38%-40%，達(dá)到280億-290億元，而在2019年，其收入僅增長了20%。強(qiáng)勁的收入增長將支撐該公司的信用狀況，但現(xiàn)有項(xiàng)目面臨去庫存壓力，因此仍有收入可能低于當(dāng)前預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)。

《電鰻快報(bào)》