新浪財經房產|大眼樓管 王永

        新浪財經訊 近期，三巽控股更新了申請書，再次發起IPO沖擊。

        三巽控股是一家業務主要集中在安徽省內三四線城市的小型房企。2018年營收還不足10億元，2019年暴增到31億。

        業績暴增源自2017年以來棚改帶來的三四線城市房價上漲，靠著2017年之前囤積的低價土儲，三巽控股迎來了業績收獲期。

        然而這部分土儲規模有限，近兩年出于IPO的需要，三巽控股在迅速沖規模，2018年以來大力度拿地，付出的地價也不低。未來利潤空間恐受擠壓。

        另一方面，公司為了融資付出了高達14%的融資成本。截至2019年底，一年內到期的債務為8.71億，而公司賬面現金僅2.86億元，遠遠不足以覆蓋當期短債。

        三巽控股“吃老本”

        三巽控股是一家聚焦安徽三四線城市的小型區域性房企。公司成立于2004年，2011年在滁州拿到第一幅地塊，開發了“左岸香頌”項目，從此開啟了住宅地產業務。

        2017對三巽控股來說是一個轉折點，棚改貨幣化使得三四線城市房價突然大幅上漲，依靠之前儲備的低價土儲，三巽控股開始進入收獲期。

        三巽控股重倉的亳州，2016年住宅物業均價為4324元，2017年增至5711元，增幅達到32%。另一個重倉城市滁州2017年增幅也在30%以上。

        2017年三巽控股營收2.63億元，2018年增至7.24億元，2019年迅速增長到31.09億元。期內溢利分別為-387.5萬元、4499.2萬元、3.95億元。

        從2017年到2019年，這三年毛利率分別為26.2%、28.6%、31.5%，毛利率的增長主要來源于售價的增長。

        公司的物業開發周期一般為2-3年，2019年出售的項目，一般來說應該是2017年之前購入的土儲。招股書披露，2019年毛利率增長主要源于兩個項目——滁州的悅郡項目和亳州的利辛英倫華第項目售價上漲，這兩個項目動工日期都在2016年左右。

        也就是說，截至目前，三巽控股仍在“吃老本”!2017年之后獲取的項目會陸續上市，屆時利潤空間會否受擠壓，值得關注。

        從已售物業成本來看，從2017年到2019年，土地使用權成本(地價)分別為675元、968元、1409.5元;而這三年平均售價分別為4164元、4904元、6115元。地價分別占售價16%、20%及23%。 地價占比在逐漸上升。

        隨著營收規模的擴大，三巽控股加快了納儲。2017年與2018年分別新增土儲53.67萬平方米、42.95萬平方米。2019年則新增91.94萬平方米，新增土儲占2018年總土儲的81%。截至2019年末，總土儲規模達到了204.98萬平方米。

        2018年與2019年拿的地并不便宜，2019年3月，三巽集團聯合中通集團拿下宿州一宗地，樓面價約為1411元。2019年8月，三巽競得高淳4副地塊，成交樓面價高達3546元，土地成本較平均售價上升更快。

        重倉三四線 短期償債壓力巨大

        從目前項目分布來看，三巽控股仍是一家聚焦于安徽省三四線城市的區域房企。

        2017年三巽控股僅在滁州和明光兩個城市有銷售，2018年增加利辛、亳州到4個城市，2019年又增加了鳳陽。

        截至2020年1月31日，三巽控股總共有36個處在不同開發階段的項目，總建筑面積近400萬平方米。

        其中安徽省占比達到89%，江蘇南京和山東泰安分別占4.7%和5.5%。目前位于山東和江蘇的項目均未竣工。安徽省建筑面積主要分布在亳州和滁州，合計占57.2%，省會合肥占9.9%，剩余淮南、阜陽、安慶、宿州四個城市占了21.9%。

        從新增土儲來看，這兩年公司在大力擴張。負債則在攀升，資產負債比率由2017年的133%增至2018年的141%，進一步增至2019年的204%。流動比率從2017年以來，一直處在1.1左右，短期償債能力較弱。

        2017年到2019年，三巽控股未償還銀行貸款及其他借款分別為5.14億元、7.08億元、17.57億元。其借款加權實際利率分別高達14.9%、14%及12.3%。公司這三年資本化的利息分別達到8410萬元、2.29億元、3.68億元，列入融資成本的利息則分別為670萬元、860萬元、4430萬元。兩者之和遠高于當期凈利潤。

        截至2020年2月29日，三巽控股總借款為21.85億元，其中須于一年內償還的金額達到10.03億元，比2019年底的8.71億，增加了1.32億元。而截至2019年末，公司賬面現金僅2.86億元。遠遠不足以覆蓋當期短債。

        與此同時，公司增加的項目還需要大筆資金投入，從2017年到2019年，經營活動現金流凈額分別為-4.84億元、-4.21億元、-19.13億元。

        IPO能否成功，對三巽控股而言至關重要。

《電鰻快報》