觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “它甚至?xí)抠J給一條狗。”電影《大空頭》一句話臺(tái)詞直接戳中了2007年次貸危機(jī)的關(guān)鍵。新浪財(cái)經(jīng)

        但這場(chǎng)黑天鵝事件的“后勁”至今仍未消散，或許警醒世人泡沫經(jīng)濟(jì)不可取的方式存在著。若用通俗的話來說，就是“小心中間商賺差價(jià)”。所謂中間商，就是2007年次貸危機(jī)事件中的兩大主角房利美和房地美(簡(jiǎn)稱“兩房”)所代表的利益方。

        陷入漩渦過后，兩房的一舉一動(dòng)都備受關(guān)注，特別是受當(dāng)下大國(guó)關(guān)系緊張、新冠疫情等影響，是否會(huì)再度爆發(fā)“次貸危機(jī)”也成為了不少人的擔(dān)憂。

        美國(guó)穆迪就預(yù)計(jì)，如果美國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)停止延續(xù)到今年夏天或之后，將有高達(dá)1500萬個(gè)家庭出現(xiàn)房貸斷供，占擁有房貸家庭比例的30%。屆時(shí)，美國(guó)將有三分之一的貸款還不上，次貸危機(jī)或?qū)⒃俅伪l(fā)。

        5月21日有媒體報(bào)道，美國(guó)聯(lián)邦住房金融管理局(FHFA)于當(dāng)?shù)貢r(shí)間周三公布，金融危機(jī)期間被政府接管的抵押貸款巨頭房利美和房地美計(jì)劃重新轉(zhuǎn)型為私人公司，包括最快明年上市，融資約2000億美元，有望成為美國(guó)有史以來最大規(guī)模的IPO。

        但為了避免出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，美國(guó)當(dāng)局計(jì)劃要求兩房至少保留2400億美元的資本，防止再次爆發(fā)金融危機(jī)時(shí)，需要他們注資救市。

        再上市的“兩房”

        事實(shí)上，早在去年9月5日，路透社報(bào)道了兩房進(jìn)行私有化的計(jì)劃。該報(bào)道稱，美國(guó)財(cái)政部表示，政府應(yīng)制定計(jì)劃開始對(duì)兩房進(jìn)行資本重組，同時(shí)呼吁國(guó)會(huì)起草一項(xiàng)全面的住房改革方案，使兩房能夠“安全地”脫離政府控制。

        彼時(shí)，美國(guó)財(cái)政部官員表示，將與聯(lián)邦監(jiān)管機(jī)構(gòu)合作如何讓兩房建立在穩(wěn)固的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)、以及削弱兩家公司在住房融資中的作用，制定具體的細(xì)節(jié)。這可能需要數(shù)年時(shí)間才能實(shí)施，但是不會(huì)影響現(xiàn)有的抵押貸款。

        “他們的目標(biāo)是將政府控制的公司私有化的同時(shí)，不增加人們獲得抵押貸款的難度和成本。”該官員說道。

        緊接著于同月30日，F(xiàn)HFA再度發(fā)表聲明稱，將允許房利美和房地美分別保留250億美元、200億美元的利潤(rùn)。數(shù)額均遠(yuǎn)超此前協(xié)議規(guī)定每家公司各30億美元的資本公積。

        觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，奧巴馬政府早于2012年就試圖推動(dòng)住房金融改革，但最終以失敗告終。而此時(shí)保留更多的利潤(rùn)也意味著“兩房”的私有化進(jìn)程踏出了艱難的第一步。對(duì)此，F(xiàn)HFA局長(zhǎng)稱之為“改革道路上的重要里程碑”。

        進(jìn)一步來說，進(jìn)行私有化改革包含著多個(gè)方面的原因，特朗普政府倡議實(shí)施美國(guó)住房全面改革，限制聯(lián)邦政府在美國(guó)住房金融體系中的角色;該國(guó)民眾存在不少呼吁廢除或改革“兩房”的呼聲;兩房已經(jīng)還清了當(dāng)初的救援資金后，還不斷向美國(guó)財(cái)政部輸送現(xiàn)金，引起了“兩房”原有股東的不滿。

        兩房私有化方案不僅要兼顧上述多方的利益，同時(shí)在這過程中，也受到了美國(guó)民主黨的抵抗，他們認(rèn)為“這可能會(huì)限制低收入美國(guó)人獲得抵押貸款，從而增加住房成本”。

        而在最新修改方案中，F(xiàn)HFA進(jìn)一步提高了多項(xiàng)資本金，要求兩房至少需要保留約2400億美元資本金，增加緩沖資本金容量。其中包括風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)資本1350億美元，一級(jí)資本充足2000億美元;杠桿資本1520億美元，一級(jí)資本充足2430億美元。該項(xiàng)措施為征集議案，意見征集時(shí)間為60天。

        對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前兩房持有資本金約235億美元，想要滿足資本金要求，兩房還需要籌集1800億美元，這個(gè)目標(biāo)并非短期能夠?qū)崿F(xiàn)。

        關(guān)于兩房的私有化方案，美國(guó)財(cái)長(zhǎng)姆努曾表示，傾向于為兩房提供明確的政府擔(dān)保;如政府擔(dān)保需要大量資本，兩房進(jìn)行IPO是選項(xiàng)之一，可能會(huì)資產(chǎn)重組讓它們上市，私人資本也是可能的另一選項(xiàng)。

        “那場(chǎng)危機(jī)”

        次貸危機(jī)已經(jīng)過去十三年了，而人們?nèi)匀粚?duì)此保有敬畏之心。因?yàn)槊绹?guó)通過貨幣、財(cái)政、金融等措施穩(wěn)定金融市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇，但世界經(jīng)濟(jì)卻受到更大的打擊，十幾年后仍未完全走出次貸危機(jī)的陰影。

        關(guān)于2007年的次貸危機(jī)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平曾分析道，美國(guó)住房貸款資產(chǎn)被投資銀行衍生為各類金融產(chǎn)品，轉(zhuǎn)賣給全球投資者，美國(guó)房市、金融市場(chǎng)與全球市場(chǎng)的緊密聯(lián)系，是造成歐元區(qū)債務(wù)危機(jī)，日本經(jīng)濟(jì)低谷，拉美、澳大利亞等國(guó)家陷入長(zhǎng)期低迷的重要原因。

        任澤平認(rèn)為，為了化解危機(jī)，世界各國(guó)采用長(zhǎng)期實(shí)施超低利率和流動(dòng)性寬松政策也將為下一次全球危機(jī)買下伏筆。

        有意思的是，兩房誕生的背景恰恰也與“危機(jī)”二字密切相關(guān)。

        1938年，正值大蕭條時(shí)期，有著半政府性質(zhì)的機(jī)構(gòu)房利美正式成立。該機(jī)構(gòu)由美國(guó)國(guó)會(huì)創(chuàng)立，初衷是為地方政府提供聯(lián)邦資金，以擴(kuò)大住房貸款業(yè)務(wù)。房地美則于1970年成立，業(yè)務(wù)模式與房利美相似，成立的原因也是為了打破房利美一家獨(dú)立的局面。

        不可否認(rèn)，兩房的誕生為美國(guó)住房市場(chǎng)提供流動(dòng)性和購(gòu)買力，也幫助不少美國(guó)人解決了住房的問題。

        而關(guān)于兩房的商業(yè)模式，在彼得林奇1993年寫下《戰(zhàn)勝華爾街》中寫道，“房利美以相對(duì)較低的利息借入資金，然后用他們買入抵押合約長(zhǎng)期持有，并收受較高的固定利息，從中賺取差價(jià)。”

        但這種模式存在難以獲得穩(wěn)定的收入，“這家公司盈利靠的是利率差，這樣的公司上一年損失數(shù)百萬，下一年有可能反過來獲利數(shù)百萬，非常難以預(yù)測(cè)。”

        商人逐利避害的天性讓兩房產(chǎn)生了一個(gè)新的想法——打包抵押房產(chǎn)權(quán)，也就是次級(jí)抵押貸款。兩房將買入的房產(chǎn)抵押合約進(jìn)行捆綁，然后將打包好的合約再兜售給銀行、險(xiǎn)資、儲(chǔ)貨協(xié)會(huì)等，打通了從貸款買房的房主到全世界的投資者的鏈條。這種模式被定義MBS，簡(jiǎn)單來說就是證券化。

        正是通過這種模式，兩房不僅將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給新買主、獲得高額利潤(rùn)，同時(shí)市場(chǎng)占有率得到了快速提升，并受到華爾街公司的青睞。據(jù)美國(guó)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，次貸危機(jī)發(fā)生前，MBS總金額達(dá)4.4萬億美元，其中兩房市場(chǎng)占有率超過四成。

        然而兩房打包模式的基礎(chǔ)房產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)或上漲的基礎(chǔ)上，并且這種狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)發(fā)展六十多年。2001年至次貸危機(jī)期間，美國(guó)先后經(jīng)歷互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)從泡沫破滅逐漸走向全面崩潰、恐怖襲擊等危機(jī)，而為了解決上述危機(jī)，美聯(lián)儲(chǔ)將利率由6.5%下調(diào)至1%，隨后拉升到5%，讓美國(guó)房地產(chǎn)形成了巨大泡沫。

        在危機(jī)種子落地那刻，美國(guó)當(dāng)局錯(cuò)誤的調(diào)節(jié)方式讓其逐漸生根發(fā)芽，直至破土而出。而在此期間，兩房為了拯救下滑的市場(chǎng)份額，降低了貸款標(biāo)準(zhǔn)，最終導(dǎo)致泡沫的破裂。

        隨后，2008年兩房被美國(guó)政府接管，并于2010年6月下旬接連在紐交所退市，轉(zhuǎn)入場(chǎng)外交易系統(tǒng)。

        如今，十幾年過去了，新的危機(jī)又一次出現(xiàn)，在面臨新的挑戰(zhàn)下，兩房能否成功上市仍然是個(gè)未知數(shù)。

        世說 | 鉤沉里的商業(yè)筆記：你能看到多遠(yuǎn)的過去，就能看到多遠(yuǎn)的未來。

《電鰻快報(bào)》