銷售額成謎

        撰文 | 喬芊

        實地地產是一家總部位于廣州的中小房企，實際控制人、董事長為“地產二代”張量，即富力地產(2777.HK)聯席董事長張力之子。5月20日，實地地產向港交所遞交招股書，農銀國際擔任獨家保薦人。這意味著張量的資本版圖即將再次擴容。

        張量出生于1981年，曾留學加拿大，2003年回國創業，目前為香港永久居民。他近兩年聲名漸起，和王健林之子王思聰、潘石屹之子潘瑞、王志才之子王爍等人有“新京城四少”之稱。張公子效仿王思聰，沒去富力接班，而是自己折騰地產、娛樂、投資等產業。

        招股書顯示，張量通過Oriental Gian擁有實地地產100%權益(妻子龍茜擁有100%配偶權益)。除此之外，張量還是多家香港上市公司的實際控制人，包括傳遞娛樂(1326. HK)、腦洞科技(2203.HK，已收購張量名下的智能家居網絡公司廣州織網)以及接手自父親張力的力量能源(1277.HK)，上述三家上市公司分別從事娛樂、半導體、礦業，張量分別持股74.14%、74.96%、62.96%。

        此外，張量還擁有風險投資公司黑洞投資、實地物業以及智能家具公司廣州三拾七度、智能機器人(12.800,-0.28,-2.14%)公司廣州哈奇等。

        創業初期，張量的生意主要是承“父蔭”接富力的裝修、機電安裝等項目，核心公司是2003年成立的廣州恒量機電工程公司(現名廣州鉅融機電工程公司，由實地地產通過全資子公司實地趨勢持有，也是實地地產國內各主體的頂層公司之一)。

        實地地產成立于2006年，最早由張量和母親廖東芬各持有80%、20%股權，開發的第一個樓盤是廣東中山璟湖城樓盤。但此后基本沉寂，直到2013年后又連續開發貴州遵義薔薇國際、江蘇無錫玫瑰莊園、廣州常春藤等項目，逐漸加速。

        上述項目也支撐了最近三年實地地產的業績。2017-2019年，實地地產的營收分別為38.7億、63.72億、83.24億元，凈利分別為3.27億、8.46億、7.56億元。招股書顯示，遵義、無錫及廣州項目幾乎貢獻2018年全部銷售收入，貢獻了87%的2019年收入。2019年，廣州常春藤等項目占物業銷售收益比約50%。

        2015年起，實地大手筆出手拿地、全國擴張，一度躋身房企百強，并喊出千億目標。但實地的銷售額卻在2016年突破百億、2017年突破兩百億后，突然變得神秘。

        實地招股書中沒有披露具體銷售額數據，第三方數據則多有不一。克爾瑞數據顯示，2017-2019年，實地地產的銷售額分別為201.1億、158億、119.6億，行業排名也從89名下滑至153名。

        另據觀點地產披露，過去三年，實地的合約負債(即實地的物業預售金額)分別為135.36億元、183.7億元及204.51億元。觀點指數發布的銷售榜單數據稱，2018年實地銷售額為275.2億元、2019年銷售額為300.4億元，排名房企90位。即使采信這一數據，實地過去三年的增長幅度也遠未達到預期。

        但實地的負債卻已高企。招股書顯示，2017年、2018年及2019年末，實地的未償付借款余額分別為119.83億元、117.71億元、126.56億元，凈資產負債比率分別為38.09、5.33、2.25倍，遠高于行業平均水平。

        值得注意的是，實地的借款成本逐年升高，2017-2019年分別為驚人的12.8億、17.08億、21.73億元，甚至超過三年銷售毛利之和。實地將這些利息大多數進行資本化，三年合計47.77億元，導致呈現在利潤報表中的財務成本表面看上去較低。

        截至2019年末，實地地產手頭現金約20億元，現金短債比1.75。截至2020年3月底，負債總額約130億元、其中短期借款約43億元，償付壓力較大。

        目前，主打“智慧人居”概念的實地已布局全國25個核心城市、擁有37個項目，總建筑面積1430萬平方米(含土儲1016萬平方米)，住宅產品分為花冠、花蕊、花瓣三個系列，分別對應高、中、低端市場。

        實地地產近幾年頻繁引入明星職業經理人。2017年曾挖來前百度高管李明遠出任實地地產總裁，探索智慧小區模式。但李明遠重點負責的智能家居業務并未有亮眼表現，任職一年半后就掛冠而去。此后，前金輝地產總裁馬立強一度以副董事長之職負責實地地產日常工作，直到去年11月，張量引入前碧桂園區域高管劉森峰出任實地地產總裁。

        此外，實地地產還引入了多位前泰禾高管，現任CFO李斌即為前泰禾集團(4.260,-0.25,-5.54%)CFO、副總裁李朝陽曾擔任泰禾集團總裁助理。

        去年以來，多家中小房企急于赴港上市，打通融資渠道，但成敗皆有。張量的實地能否最終如愿呢?

《電鰻快報》