富力地產(02777.HK)董事長張力之子張量實際控制的實地地產集團，正式在香港交易及結算所有限公司(簡稱“港交所”)提交了招股說明書。

        5月20日，港交所披露的招股書顯示，實地地產成立于2006年，總部在廣東省廣州市，業務主要為在大灣區開發智慧住宅物業，目前已在長江三角洲地區、華中和西部核心地區及華北地區的其他城市建立戰略布局。在房企極為重視的土地儲備方面，截至2020年3月31日，實地地產在大灣區、長江三角洲地區、京津冀地區、華中和西部核心城區及華北地區選定了14個省份或直轄市的25個城市合計共同持有37個處于不同發展階段的地產項目。

        實地地產應占土地儲備1016.9萬平方米，包括可供銷售或可出租建筑面積55.44萬平方米的已竣工物業、總規劃建筑面積624.2萬平方米的開發中物業以及總規劃面積337.29萬平方米留作未來開發的物業。

        實地地產披露的數據顯示，從2017年到2019年，公司的已結轉建筑面積從469833平方米增至825283平方米，已結轉平均售價由7711元/平方米增至9882元/平方米。總收益從38.7億元升至83.23億元，復合年增長率為46.6%。稅前利潤從4.14億元增至17.06億元，復合年增長率102.9%。

        值得注意的是，實地地產在招股書中并未披露具體的銷售金額。

        但從其前述披露的數據推算，實地地產這三年已結轉的銷售金額分別為36億元、61億元和81億元。

        負債上，實地地產在2017年到2019年的負債金額分別為135.36億元、183.7億元和204.51億元。

        另外，實地地產未償還銀行及其他借款總額為119.83億元、117.71和126.57億元，其稱主要是因業務擴張而融資活動增加。

        實地地產創始人張量，現年38歲，自2006年起一直為實地地產集團董事長，也是富力地產董事長張力之子。早期，實地地產的項目資源和管理層人員也大多來自富力地產。因而，實地地產也一直被認為是富力地產相關的企業。

        在張量的計劃中，他想做的不僅僅是傳統的地產行業，張量想帶領實地地產成為地產界的蘋果公司。

        張量曾表示，地產行業依賴土地增值的日子已經結束了，已經進入到拼產品的階段。

        2017年，張量從百度挖來了號稱“百度太子”的李明遠任職實地地產總裁，打造智慧社區。2018年，實地地產正式提出要構建SLS(Smart Life System)智慧人居系統的戰略設想，成為首個自行研發底層數據系統的房地產企業。

        但具有互聯網基因的李明遠似乎并不適應傳統房地產行業的模式。于是，在實地任職了短短一年之后，李明遠在2018年被免去了總裁的職務，此后離開了實地地產。

        截至2019年末，實地地產現金及現金等價物為20.39億元，有息負債總額為129.75億元，一年內到期的債務為36.67億元。截至3月末，實地地產的即期債務總額為43.56億元，而手里的現金并不能覆蓋其即期債務。

        毛利和毛利率方面，在2017年到2019年間，其物業銷售毛利分別為7.72億元、15.71億元和25.44億元，毛利率分別為21.4%、25.5%和31.2%。

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