近兩年來，申請赴港上市的內地房企越來越多。但是，結果卻并非想象中的完美。

        隨著港交所審核標準的趨嚴，多家企業在赴港上市過程之中，多次進宮現象屢見不鮮。

        2020年受新冠肺炎疫情的影響，房地產行業的風險和不確定性大大增加。

        近日，四川領地控股在港交所發布了招股書，正式開啟上市征途。那么，對于選擇在此時赴港上市的領地控股而言，憂慮或將遠高于喜悅之情。

不斷擴張下，高負債率下產生的隱患

        領地集團于1999年4月在四川成立。

        在招股書中，領地集團提到，已形成著眼于成渝經濟帶及四川省、華中、京津冀地區及粵港澳大灣區的全國化布局。截至2020年2月29日，領地集團有90個處于不同發展階段的房地產項目，涉及總土地儲備為1331.45萬平方米。不過，其中57個項目位于四川省，占比超過了63%。

        據了解，領地控股主要業務專注于住宅及商業物業的開發和銷售，同時也發展寫字樓、商業綜合體及公寓等商業物業以及運營酒店。

        招股書披露，截至2020年2月29日，領地控股已經布局全國20多個城市，擁有90個處于不同開發階段的項目，總土地儲備約為1331.45萬平方米，包括未售可銷售建筑面積以及已售但未付建筑面積41.24萬平方米、開發中物業總規劃建筑面積734.43萬平方米以及未來開發物業約為555.78萬平方米。

        領地控股近幾年擴張速度較快，但新投資項目主要位于三、四線城市，項目吸引力不足，各個項目價格較低，導致其近幾年收益、利潤波動較為明顯。

        根據上市資料，領地控股在過去三年時間內，債務出現了快速的增長。2017年至2019年，領地控股的借款總額(包括計息銀行及其他借款)分別為35.86億、78.54億及117.55億元人民幣。

        招股書披露，2017年至2019年三年期間，領地控股收益分別53.39億元、45.14億元及75.68億元，利潤凈額分別為6.49億元、5.18億元及6.72億元。2017年-2019年，該公司毛利率分別為20.1%、35.7%及27.8%。

        據招股書披露，業績記錄期間，領地受限制現金也不斷上升。由2017年12月31日的2.11億元增至2018年12月31日的5.2億元，再增至2019年12月31日的16.37億元，大致與項目數量增加導致的預售活動增長一致。

        截至2017年、2018年及2019年，領地現金及銀行結余分別為9.96億元、14.63億元及31.78億元，其中包括受限制現金、已抵押存款、銀行及手頭現金。

        對此，領地也在招股書解釋，主要是由于物業開發活動及土地收購持續增加導致業務營運所用現金龐大所致。

千億目標懸而未決

        2019年4月，在20周年品牌發布會上，領地集團稱將全力以赴完成重點省份70余個核心城市進駐，力保100個以上優質項目覆蓋的階段性戰略目標，最終在2020-2021年實現千億戰略的新跨越。

        為了實現千億規模，領地集團開始加強對外合作。2020年3月18日，領地集團與大發地產簽署合作協議。據了解，大發地產的房地產開發業務涉足長三角城市群、粵港澳大灣區、中部城市群、成渝城市群等。

        銷售額是中國房企們最為關注的指標。盡管已經成立20多年，領地集團的銷售規模，好像依舊只有兩百多億。不過，這絲毫不影響領地控股的千億藍圖畫卷。

        據了解，領地控股的部分項目的資金通過信托融資籌得，領地控股的合作伙伴有四川信托，中誠信托，五礦國際信托等。信托融資成本高，并需要抵押公司或土地股權，導致領地控股整體融資成本居高不下。

        據公開資料，2018年10月為籌集廣東惠州地王項目的資金，領地控股向中誠信托抵押了54.42%的土地股權，并質押了項目公司100%股權，融資的成本達到13-18%。2018年8月，領地控股為籌集開發領地樂山瀾山項目的資金，向四川信托質押了項目公司33%的股權，融資成本為8.1-8.9%。

        這樣看來，領地控股想通過IPO來打通資本市場，拓寬海外融資渠道，既是實現千億計劃的必由之路，也是紓解財務困境的最佳選擇。不過，就據招股書披露的各項數據，領地目前的經營和財務狀況不容樂觀。(內容來源：財經媒體)

《電鰻快報》