來源：中國網(wǎng)地產(chǎn)

        三顧茅廬，是勇氣，更是執(zhí)念。

        5月最后一天，大唐集團控股有限公司(下稱”大唐地產(chǎn)“)選擇三戰(zhàn)港交所，再次向港交所遞交招股書，工銀國際仍為獨家保薦人，最新數(shù)據(jù)和相關(guān)事項得到進一步披露。

        而在兩天前的5月29日，大唐地產(chǎn)的“前招股書”剛剛失效。半年間，大唐地產(chǎn)因快速擴張導(dǎo)致的債務(wù)高企并未有所緩解。相反，其財務(wù)杠桿仍然居高不下。

        2019年銷售業(yè)績未達標 三年1000億目標承壓

        未來幾年，規(guī)模擴張將是大唐地產(chǎn)的主旋律。

        2019年，大唐地產(chǎn)再次將2018年提出的“3年沖刺500億”目標升級為“今年500億，3年1000億+，進入全國房企50強”。

        招股書中，大唐地產(chǎn)并未明確近年來的銷售額。關(guān)于2019年的銷售額，在億翰智庫榜單中，大唐地產(chǎn)全年銷售310.0億元，排名86位;觀點研究院的數(shù)據(jù)略高，365.7億元的合約銷售，排名79位;克而瑞的榜單中，大唐地產(chǎn)全口徑銷售金額為339.5億元，排名第81;中指研究院的排名大唐地產(chǎn)也在81位，銷售金額為331.5億元。綜合幾大榜單數(shù)據(jù)，大唐地產(chǎn)2019年銷售金額維持在300億元的規(guī)模，房企排名80位左右。

        以億翰智庫的數(shù)據(jù)為例，2018年大唐地產(chǎn)銷售金額達到474.0億元，房企排名62位。2019年的銷售額降幅高達34.6%，排名倒退24位。從2018年逼近500億，降至2019年的300億，銷售規(guī)模的下降顯然是大唐地產(chǎn)不愿看到的。而2019年不止沒有完成500億的目標，且與其千億目標漸行漸遠。

        來源：億翰智庫

        根據(jù)大唐地產(chǎn)遞交的最新版招股書，2017年、2018年及2019年，大唐地產(chǎn)收入分別為40.19億元、54.95億元及81.08億元，復(fù)合年增長率約為42.0%。同期凈利潤分別為4.13億元、5.88億元及6.27億元，復(fù)合年增長率為23.2%。

        來源：大唐地產(chǎn)招股書

        值得注意的是，2019年大唐地產(chǎn)銷售成本達到59.23億元，同比大增49.19%，而同期收益增幅47.53%。在銷售成本中，大唐地產(chǎn)銷售及營銷開支由2018年的2.64億元大增68.4%至2019年的4.44億元。

        大唐地產(chǎn)2019年的銷售成本增幅超過收益增幅，也導(dǎo)致大唐地產(chǎn)的毛利率由2018年的27.8%下降至2019年的27.0%。大唐地產(chǎn)方面表示，主要由于2018年若干高毛利的商業(yè)物業(yè)交付導(dǎo)致2019年交付的商業(yè)物業(yè)毛利率較2018年有所下跌。

        瘋狂補倉致財務(wù)杠桿高企 短債缺口增加償債壓力

        為擴大規(guī)模，大唐地產(chǎn)開始攻城略地，幾近瘋狂。

        上一次赴港IPO前夕，僅是2019年7月至11月，大唐地產(chǎn)就新獲16幅地塊。其中，通過招拍掛流程獲得14幅地塊(總地盤面積為81.89萬平米)，累計耗資40.20億元。而在2019上半年，大唐地產(chǎn)的現(xiàn)金及其等價物只有19.42億元。

        截至2020年2月29日，大唐地產(chǎn)應(yīng)占土地儲備總量為889.72萬平方米，涉及82個物業(yè)項目。

        此次再戰(zhàn)港交所，大唐地產(chǎn)則在前三個月瘋狂拿地，通過招拍掛流程斥資4.33億元獲得廣西柳州、江蘇海門兩塊地塊，斬獲總地盤面積8.11萬平方米;另外通過收購其他公司權(quán)益獲得五幅地塊，該等地塊位于浙江臺州、福建漳州及福清以及廣西貴港，累計耗資33.44億元并獲物業(yè)面積30.77萬平方米。

        規(guī)模擴張的同時，也在無形中加大大唐地產(chǎn)的后期開發(fā)成本。對截至2020年2月29日由附屬公司開發(fā)的所有項目而言，截至2019年12 月31日物業(yè)項目的未來開發(fā)成本總額為164.0億元，其中72.6 億元預(yù)期于2020年產(chǎn)生，而剩余部分預(yù)期將于2021年及其后產(chǎn)生。

        截至2019年末，大唐地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈額僅有22.14億元，而同期其需要一年以內(nèi)償還的借款達到23.01億元，現(xiàn)金短債比0.96，短期債務(wù)償還存在一定的壓力。值得注意的是，截至2020年2月29日，大唐地產(chǎn)需要一至兩年內(nèi)償還的借款高達31.51億元，償債壓力陡增。

        來源：大唐地產(chǎn)招股書

        為此，大唐地產(chǎn)表示，公司擬主要透過預(yù)售物業(yè)項目所得現(xiàn)金流量、銀行貸款及其他借款，以及資本市場籌集的資金為旗下物業(yè)項目提供資金。然而，由于銀行及其他借款增加導(dǎo)致的銀行服務(wù)費用及相關(guān)開支增加，2019年大唐地產(chǎn)的融資成本由2018年的0.39億萬元增加24.9%至0.49億元。

        此外，2017年-2019年大唐地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率也一直居高不下，分別達到97.55%，95.49%，91.67%，遠高于行業(yè)80%安全紅線。

        來源：大唐地產(chǎn)招股書

        凈負債比率方面，大唐地產(chǎn)2017年的數(shù)據(jù)曾高達1087.9%。近兩年由于大唐地產(chǎn)權(quán)益總額的增長速度遠高于負債總額增長速度，其凈負債比率下降至2018年的408.8%，進而下降至2019年末的119.2%。招股書顯示，2019年末大唐地產(chǎn)的權(quán)益總額達到30.84億元，相較2018年的14.05億增長119.5%，而2018年權(quán)益總額相較2017年亦是117.16%的增幅。

        來源：大唐地產(chǎn)招股書

        大唐地產(chǎn)在招股書中也表示，凈負債比率降低主要由于保留盈利于2017年至2019年持續(xù)增加及本公司股東注資于2019年增加所致。

        至于資金用途，大唐地產(chǎn)招股書顯示，其募資主要為滿足現(xiàn)有項目資金需要。例如，支付旗下2020年下半年5個項目的建筑成本;償還3筆即將到期的銀行借款。其中，一筆借款按固定利率10%計息，于2020年11月到期;一筆按固定年利率8.50%計息，將于2021年8月到期;一筆按固定年利率7.13%計息，將于2022年4月到期。此外，剩余募資用于一般業(yè)務(wù)運營。

        可見，急于擴張的大唐地產(chǎn)患上了資金饑渴癥，需拓寬融資渠道。

        兩次沖擊IPO失利 上市路可謂一波三折

        談及大唐地產(chǎn)的IPO之路，坎坷中略顯悲壯。

        2008年，大唐地產(chǎn)創(chuàng)始人余英儀辭世。彼時，據(jù)媒體報道，大唐地產(chǎn)已擬定于2009年在香港掛牌，上市工作已在籌備中，但因創(chuàng)始人的變故而擱淺。同年，在金融危機席卷之下，如無數(shù)房企一樣，大唐地產(chǎn)更陷入風雨飄搖的境地。

        2009年，重創(chuàng)不振的大唐地產(chǎn)接受了福信的并購，成為了福信集團旗下的子公司。根據(jù)招股書顯示，從大唐地產(chǎn)的股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，兩者之間是關(guān)聯(lián)公司，福信集團并購大唐地產(chǎn)將地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部注入大唐地產(chǎn)避免同業(yè)競爭。福信集團對于大唐地產(chǎn)來講，更像是一個巨大的金融后盾。

        而后，大唐地產(chǎn)經(jīng)歷了漫長的調(diào)整期，直到承建商身份慢慢消除，完全變成了房地產(chǎn)開發(fā)商。

        從2009年起，大唐地產(chǎn)開始了外拓的步伐，首站選址廣西南寧鳳嶺，并以此為突破口在廣西區(qū)域迅速擴張。2011年，大唐地產(chǎn)由廈門擴展至漳州;2015年進入天津，2017年進入長沙。

        而2019年11月份遞交招股書，則是大唐地產(chǎn)沉浮十年后第一次鼓起勇氣。

        然而，這份招股書在半年后失效，大唐地產(chǎn)上市再次敗北。如果說，十年前的內(nèi)外交困讓大唐地產(chǎn)風雨飄搖，十年后房地產(chǎn)早已進入白銀時代，大唐地產(chǎn)規(guī)模雖有所增長，不過仍在百強房企尾部艱難前行，加之本身實力不佳，敗北仿佛早已注定。

        其實，大唐地產(chǎn)此番IPO受挫，只是中小房企上市難的一個縮影。資料顯示，就在今年4月份，三巽控股、港龍地產(chǎn)的招股書相繼失效。而在更早之前，奧山控股、海倫堡兩次折戟，萬創(chuàng)國際則四次敗北。

        “前招股書”的遺留問題，“后招股書”依然存在，大唐地產(chǎn)能否成功登陸資本市場需拭目以待?

《電鰻快報》