新浪財經訊 6月3日晚，港交所披露祥生控股(集團)有限公司(下稱“祥生地產”)的上市申請文件。祥生地產在2018年邁進千億門檻后，2019年銷售增速明顯變緩，“爽約”1300億目標，而且為應對行業新變化，祥生內部也開始了一系列變動，從人事調整到設立上海總部和全國化布局，以及加速逃離三四線，并希望通過上市來解決上述戰略實施中的資金困局。

        截止2019年，銷售規模突破千億的房企已達到34家，祥生地產作為其中最后一家未上市的內房企，規模已達到1159.3億元的，位列第28位。自從中梁控股去年上市后，祥生的上市計劃已然是千億房企的最后一班車，就連同樣為黑馬但規模更小的新力地產也已經率先敲開了資本市場的大門。

而祥生地產的上市來得卻晚了些。

        即使比起其他浙系房企，無論是綠城、濱江集團(4.170,0.01,0.24%)，還是中梁或佳源等，祥生的上市也是遠遠落后的。不過，為了上市而出現的人事調整卻提前“暴露”了祥生地產的上市意圖。去年10月原奧山控股副總裁談銘恒入職祥生地產出任副總裁一職，并擔任財務總監及公司秘書一職，負責融資業務。

        談銘恒在房企港股IPO方面是有經驗的，先后經歷了2013年景瑞控股以及2018年正榮地產兩家公司的上市，而在正榮地產的IPO過程中更是出任財務總監職務。

談銘恒若成功助祥生上市，這無疑是今年最大的房企IPO。

        最大主要指的是規模大。過去四年，棚改貨幣化的風口催生了三四線城市房地產大牛市，包括碧桂園、恒大、新城控股(32.270,-0.40,-1.22%)、中梁和祥生地產等在內不少房企銷售及業績突飛猛進。碧桂園超越萬科后甚至被稱為宇宙房企，其實碧桂園的崛起才不過短短幾年。

        祥生地產也在風口狂奔過，收入由2017年62.93億元增加至2018年142.15億元，并進一步增加至2019年355.2億元，復合年增長率為137.6%。也創造了銷售額兩年增長5倍的耀眼成績。這主要是由于其在2016、2017年先后提出“36781”、“25710”高周轉模式，甚至在深耕城市提出“1478”模式，即1個月開工，四個月開盤，頭次去化率達70%，8個月現金流回正。從3個月開工縮短到2個月再到1個月，從6個月開盤縮短至5個月再到4個月，祥生地產越來越快。

現在，風停了！

        祥生地產首當其沖的困局就是銷售難。此前有報道稱，2019年祥生地產給自己定的銷售目標是1300億，而事實上全年300億的新增銷售目標打了5折，僅銷售1159.3億元，而增速也一路下滑至12.64%。

        銷售增速明顯下滑與其重倉的三四線銷售趨冷不無關系，曾經棚改貨幣化讓祥生地產從百億房企躍升至千億房企。招股說明書顯示，祥生地產過去三年的銷售收入之中，分別有51.8%、71.4%、62.5%來自于浙江省內，在2304.47萬平方米的總土儲中，有50.2%位于浙江省內。除了杭州、寧波等二線城市外，麗水、衢州、舟山、湖州等其他城市占浙江省內的比重達到近80%，而山東省土儲最多的是濟寧，安徽土儲最多的是宣城，江西如初最多的是撫州，湖北土儲最多的是仙桃……

而如今三四線卻成了祥生地產要拼命掙脫的泥潭。

        2019年，祥生所謂“1+1+X戰略”開始落地，即以浙江省為“1”，泛長三角區域為第二個“1”，主要包括江蘇、安徽、山東、江西、福建等五省，而“X”則是選擇性地布局一些核心二線城市及一線城市周邊的二三四線城市。祥生地產想去一二線，甚至將總部從浙江杭州搬遷到上海，開啟全國化布局的信號。

大家都在往一二線擠，競爭壓力陡然提升。

        6月3日，祥生地產通過子公司南昌濱泰企業管理有限公司拿下南昌紅谷灘九龍湖新城片區兩宗土地，總價9.49億元，樓面價約合9123元/平米，溢價高達82.54%，而毛坯住宅最高限價僅有11700元/平米，中間價差僅為2千元，若再考慮融資及銷售和管理費用，項目盈利前景堪憂。

        今年前5個月，祥生地產便在杭州、寧波、溫州等地大手筆拿地，土地價款達到134.92億元，而2019全年拿地金額為193.52億元。

一二線高溢價大力度拿地，需要資金支撐。

        而祥生地產的主營并不是經營現金流充裕的業務。過去三年，公司的物業開發及銷售業務收入占比越來越高，從2017年的98%上升至99.6%，其中住宅銷售收入占比達到97.3%，且毛利率僅分別為13.2%、21.1%和23.9%的水平，經營活動現金流波動明顯。

        截止去年底，祥生地產賬面的現金及等價物僅為24.15億元，較2018年的31.14億元減少22.45%，這其中還包括受限制的現金。而2017年、2018年、2019年公司賬面的有息負債則達到258.74億元、290.65億元、285.27億元，相應的凈資產負債率高達1380%、740%及360%。

高杠桿的地產開發業務，流動性往往捉襟見肘。

        因此，祥生地產不得不持續以高成本融資的方式維持它的高杠桿循環，其在2017年、2018年、2019年的融資成本分別為8.09%、8.13%、9.28%，2019年上升明顯。過去三年的融資成本達到2.2億元、4.32億元、7.78億元，幾乎以持續翻倍的速度在增長。

        今年以來，祥生地產3月發行的美元優先票據，利率仍然高達12.5%，這還是在海內外整體融資成本明顯下滑的情況下。

而上市融資，成為祥生的必然選擇。

        IPO不僅可以增厚資產降低負債率，從而改善公司杠桿率畸高的局面，還能填補賬面資金，這對于賬面僅剩下二十幾億的千億房企來說，是一筆“解渴”的資金。

        而上市也是規范公司經營、增加公司透明度以及提升品牌知名度的重要方式，由于想“養肥了再賣”，拖延至今，祥生地產卻處于不得不上市的窘境之中。

《電鰻快報》