“九年破千億”是四川最大房企

　　不到九年時間，楊鏗帶領藍光發展從區域性房企走向全國，邁向千億俱樂部。據觀點指數統計，2018年全年，藍光錄得銷售金額為1170.6億元。首次邁入千億的同時，長江商報記者在其官網發現，藍光已成為全國百強房企TOP22，百強房企成長性TOP10第三位。

　　然而，開疆拓土的背后，其高層人員陸續離職、股價低迷、負債率走高，深陷訴訟糾紛等問題也日漸凸顯。長江商報記者梳理發現，其近年資產負債率逐年增長，2015年至2018年三季度末，資產負債率分別為79.82%、80.90%、80.00%、81.53%，遠遠超過行業60%-70%的正常范圍。

　　易居研究院研究總監嚴躍進對長江商報記者表示，藍光發展這幾年被譽為黑馬類型的企業，負債攀升和其戰略擴張有關，一方面不斷并購項目，進行招拍掛規模擴張，另一方便需要大量資金，銷售回款乏力，融資困難。作為一家區域房企，藍光發展正在逐步開始自己的全國化布局之路，在逆周期進行擴張面臨不小考驗，需要更加謹慎。

　　全國布局擴張至50城

　　企業的發展往往與掌舵人的成長軌跡和性情相輔相成。1989年，藍光集團還是成都市西城區蘭光汽車零配件廠，彼時，20多歲的楊鏗在成都工程機械集團上游一家機械廠工作。1990年，29歲的楊鏗從國企離職下海，結束原本安逸平穩的生活創辦藍光。

　　藍光發展起家于成都，在長達十多年的時間里都是蜀地房企龍頭。2009年，藍光發展先后大手筆在重慶、北京拿下地塊，邁出跨向全國發展的步伐。

　　2015年，藍光發展成功借殼迪康藥業。那一年，藍光地產業務銷售僅為182.72億元，兩年后的2017年躍至581.52億元，三年復合增長率達78.4%。

　　“九年破千億”是楊鏗在2013年提出的目標。不到九年時間，楊鏗秉承以“以德立信，以能制勝”的核心價值觀帶領藍光從區域性房企走向全國，邁向千億俱樂部。

　　2019年1月24日，藍光發展發布2018年度業績預增公告。公司預計2018年度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤約為21.5億元到24.5億元，與上年同期相比增加約7.84億元到10.84億元，同比增加約57%至79%；預計2018年度實現歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤約為22.5億元到25.5億元，與上年同期相比增加約9.13億元到12.13億元，同比增加約68%至91%。

　　目前，藍光發展已成為全國百強房企TOP22，百強房企成長性TOP10第三位。截止目前藍光共進駐17大區域，50余座城市，100多個項目完成全國化布局。

　　發債“補血”三年超百億

　　從拿地和銷售金額來看，藍光發展近年來處于高速擴張狀態。統計顯示，藍光發展2018年全年拿地總價約284億元，同比增長65.4%；銷售金額1041.7億元，與2017年的689.1億元相比增長51.2%。

　　規模擴張之下，企業資產負債率水平也突破千億。從2018年三季報看，截至9月30日，藍光發展的負債總額達1087.89億元，在A股123家上市房企中排第18位；資產負債率為81.53%，有息資產負債率42.63%。而2017年末藍光發展的負債總額為761.94億元，資產負債率為80%。

　　長江商報記者梳理發現，藍光發展近年資產負債率逐年增長，2015年至2018年三季度末，資產負債率分別為79.82%、80.90%、80.00%、81.53%。據中泰證券研究報告顯示，藍光的凈負債比率約為115%。并較2017年末擴大了23.55個百分點，同期，行業平均水平在80%左右。

　　此外，藍光目前的有息負債占凈資產比已升至歷史高位。截至2018年11月30日，公司合并口徑下的借款余額為551.00億元，較公司2017年末經審計借款余額347.81億元增加203.19億元，2018年1-11月累計新增借款占2017年末經審計凈資產190.46億元的106.68%，超過100%。具體來看，銀行貸款增加53.01億元、發行債券、發行資產支持票據分別增加60.88億元和15.15億元，其他借款則增加了74.15億元。

　　有息負債快速攀升，公司對外擔保金額也上漲至高位。截至2018年12月31日，公司及控股子公司對外擔保余額為383.56萬元，占公司2017年末經審計歸屬于上市公司股東凈資產的263.71%；公司為控股子公司、控股子公司為本公司以及控股子公司相互間提供的擔保余額為365.49億元，占公司2017年末經審計歸屬于上市公司股東凈資產的251.29%。

　　負債累累下不得不發債“補血”。2018年以來，藍光發展曾多次發債，包括在境外發行美元債券，發行公司債券和短期規模融資產品等。2016年藍光發展永續債借了7.8億，2017年激增到46億，2018年上半年是50億。2018年中期業績報告顯示，藍光發展2018年中期平均融資成本為7.33%。可供對比的是，主流上市房企平均融資成本均值6.07%。

　　此外，藍光發展的經營性現金流表現也并不樂觀。2018年前三季度，藍光發展經營活動產生的現金流量凈額為-38.54億元，在A股123家上市房企中位列倒數第16。

　　這一系列的數據也受到了金融機構的質疑。

　　在信用評級上，2018年6月標普評級宣布，授予藍光發展“B+”的長期主體信用評級。標普預計，未來兩年藍光發展的杠桿率將保持在高位。同時，由于其采用輕土地戰略，土地儲備規模較小，利潤率低于平均水平，這一狀況使得藍光發展易受到市場波動的影響，中期增長情況的可見度較低。

　　股價方面，2018年以來，藍光發展的股價持續低迷。2018年1月13日，股價曾高達13.1元/股，在6月份之后，股價持續下挫，均低于8元/股。2019年2月16日收盤價為5.66元/股。

　　嚴躍進認為，藍光在融資方面需要警惕，關鍵就在于需要加快項目的銷售，進而回籠資金。從償債能力的角度看，本身也壓力不大，尤其是并購成本不高，部分項目并購后快速進入銷售期，也可以創造更多的現金流。

　　訴訟糾紛賠償上億

　　然而，以“客戶滿意是我們的第一目標，尊重和關心員工的個人利益”為核心理念的藍光正陷入多地項目訴訟糾紛中。長江商報記者梳理發現，僅2018年年底以來，全國就有十余起精裝修維權事件。

　　2018年12月12日，位于瀘州龍馬潭蜀瀘大道三段的瀘州藍光·長島國際社區爆發業主維權。網友反映，“開發商賣房時宣傳小區門口有200畝濕地公園，而且是建設中，結果去規劃局問，濕地公園沒有落實，涉嫌虛假宣傳；10月12日，嵊州樓市曝光了藍光雍錦世家四項維權信息；12月18日，合肥藍光雍錦半島有業主反映，南北入戶裝修標準不一等；12月26日，西安藍光公園華府業主在微博發文，西安藍光公園華府未達到交付標準，房屋墻體內部有明顯傾斜，室內外做工粗糙；12月28日，網友發文表示位于成都市龍泉驛區藍光翡翠瀾庭（即藍光公園華府）在通過驗房后發現，房屋竟檢查出了幾十處問題。包括墻角、門縫等到處都是縫隙，地板、地磚多處空鼓，驗房師更是直接表示，不具備入住條件。

此外，1月7日晚間，藍光發展發布《關于控股子公司訴訟事項進展的公告》，披露重慶薪環企業港投資有限公司與藍光發展控股子公司重慶藍光房地產開發有限公司因合作框架協議糾紛的訴訟進展。據公告披露，最高人民法院二審判決重慶藍光賠償重慶薪環1.2億元，該判決結果預計將減少公司2018年度凈利潤約9000萬元，最終以實際執行及公司披露的年度報告為準。

　　值得注意的是，藍光發展發布公告稱，魏開忠因個人原因辭去公司第七屆董事會董事職務。魏開忠的離職并不是個例。2016年以來，藍光發展面臨高管組團離職的窘境。2016年，藍光發展副董事長張志成、董事會秘書蔣黎、常務副總裁張亦農、副總裁羅庚先后離職。2018年，董事和高級副總裁呂正剛、董事任東川和董事李澄宇陸續離職；2018年8月，李高飛主動辭去公司董事、副總裁及董事會秘書。

　　“深陷全國性訴訟糾紛的背后是藍光近兩年高周轉，激進擴張。”嚴躍進認為，區域性房企參與全國化布局應該結合自身情況，發揮自身優勢，要隨時監控自身的抗風險能力，不盲目擴張，而是專注于產品本身，在彎道超車中取得一席之地。此外要積極在人事等方面建立穩妥的制度，防范管理層波動，這樣才可以真正形成穩健的和可持續的發展模式。

《電鰻快報》