新浪財經訊 4月15日晚間，保利地產(13.870, 0.03, 0.22%)發布2018年年報。公司實現營業總收入1945.55億元，同比增長32.66%，歸母凈利潤189.04億元，同比增長20.92%。

　　2018年，保利地產銷售再創新高，實現簽約金額4048.17億元，位列行業前五、央企第一，市場占有率提升至2.70%。但與2017年大部分房企的銷售表現類似，保利地產也難掩銷售增速放緩的跡象。

　　此外，保利地產的償債壓力將有所增加，公司一年內到期的債務從2017年的294.95億增至487.18億元，同比增幅達65%．17%。在被認為是房企還債高峰期的2019年，保利地產面臨419.76億一年內到期的長期借款，另外還有一筆美元債和一筆中期票據需要償還。

　　銷售增速放緩 經營現金流轉正

　　2017年保利地產經歷了自2012年跨入千億臺階后的最高銷售增速，2018年銷售金額則順利從3000億邁入4000億大關。但在宏觀調控力度不減、行業規模增速放緩的背景下，2018年的銷售雖然保持增長，但也出現了明顯的減速趨勢。

　　財報顯示，2018年保利地產實現簽約金額4048.17億元，同比增長30.91%，位列行業前五、央企第一，簽約面積2766.11萬平方米，同比增長23.36%。而2017年的簽約銷售金額則為3092億元，同比大增47.2%，累計簽約面積2242萬平方米，同比增長40.3%。

　　受結算結構影響，毛利率同比提升1.4%至32.5%，但平安證券認為，考慮2016年以來地價上升及限價影響，保利地產毛利率或難以延續高位。

　　值得注意的是，2018年保利地產經營活動現金流凈額從2017年的-292.61億增長411.54億元至118.93億，同比增幅達到140.65%。

　　經營現金流凈額由負轉正的背后，得益于銷售規模的增長以及銷售回籠的同步增加。保利在年報中稱，2018年公司提高了銷售回籠管理的精細度，全年累計實現銷售回籠3562億元，回籠率達88%，而2017年回籠率為85.5%。

　　另一方面則由于保利地產在拿地投資方面有所放緩，從而減少了經營現金的流出。財報顯示，2018年保利地產拓展項目132個，新增容積率面積3116萬平方米，拓展總成本為1927億元，同比分別下降31.1%和30.3%。

　　而2017年對應的數據分別是：項目拓展204個，新增容積率面積4520萬平方米，拓展總成本為2765億元，同比分別增長88%和128%。

　　截至2018年末，保利地產在國內外100個城市合計擁有在建面積10390萬平方米、待開發面積9154萬平方米，土儲資源可滿足未來2-3年的開發需要。其中，在9154萬平方米待開發面積中，一二線城市占比60%，城市群周邊的核心三四線城市占比30%，其中在珠三角擁有待開發面積3447萬平方米。

　　總資產近8500億 一年內到期債務增65%

　　報告期末，保利地產總資產直接越過7000億增長至8464.94億，同比2017年的6964.52億增長21.54%，總負債為6600億，同比2017年的5382.12億增長22.63%，資產負債率為77.97%，是行業前五的房企中最低的一家。

　　公司有息負債合計2636.57億元，占總資產比例為31.15%。其中，短期借款和一年內到期的有息負債487.18億元，占比為18.48%；一年以上有息負債2149.39億元，占比為81.52%。

　　相比2017年一年內到期的債務僅為294.95億，2018年保利地產一年內到期的債務同比增加了65.17%。從財報中可以看到，保利地產一年內到期的長期借款從年初余額240.17億飆升至期末余額419.76億；一年內到期的應付債券年初余額為24.12億，年末余額為37.31億，2019年保利地產將有一筆美元債和一筆中期票據到期需要償還。

　　2019年-2021年是房企還債的高峰期，有市場人士表示，2019年房企信用債到期將超5000億元，2021年超7000億元。克而瑞數據顯示， 2019年1月房企有21筆發債到期，總金額共計406.6億元，2019年2月有8筆發債到期，金額共計116.32億元。

　　截至2018年底，保利地產持有貨幣現金1134.31億，同比增66.69%，高于一年內到期債務，具備較強的償債與抗風險能力，凈負債率為80.55%，同比降低5.82%。

　　資產減值損失23.51億 同比激增35倍

　　整體來看，保利地產凈利潤的增速不及營收增速，這是因為期內資產減值損失同比增加22.9億至23.5億元；此外，少數股東損益占凈利潤比重同比升7.1%至27.7%。

　　財報顯示，2018年保利地產資產減值損失為23.51億元，2017年同期為6102.46萬元，同比增長3455.76%。而在減值的項目中，主要的損失來自于存貨跌價的計提。

在與年報一同發布的《關于 2018 年度計提存貨跌價準備的公告》中，保利地產表示，根據存貨跌價準備測試，廈門保利和光城悅、廈門保利同安新城通福路北項目、廈門保利同安新城通福路南項目、廣州保利廣鋼219項目、廣州保利廣鋼224項目、合肥保利海上明悅、南京保利梅龍湖項目因可變現凈值低于存貨成本，需計提相應存貨跌價準備。

　　上述項目合計計提存貨跌價準備23.42億元，從而減少了保利地產2018年末總資產23.42億元，減少2018年度歸母凈利潤20.13億元。

　　在行業前五的房企中，2018年只有保利和萬科計提了存貨跌價。萬科2018年項目存貨跌價準備為23.1億元，計提后影響了其2018年稅后凈利潤7.8億元以及歸母凈利潤6億元。（新浪財經 徐苑蕾 發自深圳）

《電鰻快報》