原標題：富力地產(chǎn)銷售放緩毛利下降 債務(wù)龐大凈負債率高達219%

        今年前8個月，富力地產(chǎn)總權(quán)益合約銷售金額僅完成全年目標的一半;上半年營業(yè)額及盈利額增速均遠低于上年同期，凈負債率大幅提高，同時營運活動及投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金呈大額凈流出狀態(tài)，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物與短期債務(wù)之間有344億元的缺口。

        《投資時報》研究員 黃鳳清

        近日，富力地產(chǎn)(2777.HK)發(fā)布2019年中期報告。報告顯示，富力地產(chǎn)上半年錄得協(xié)議銷售額約602.2億元，對應(yīng)銷售面積約552萬平方米，分別同比增長6%、25%;上半年于中國22座城市以均價2700元/平方米購入建筑面積約650萬平方米，截至報告期末，擁有土地儲備權(quán)益可售總建筑面積為6100萬平方米。

        如此數(shù)據(jù)贏得一片叫好之聲。但有消息稱，7月下旬富力地產(chǎn)發(fā)布了一份名為《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》的內(nèi)部文件，指出銷售業(yè)績距離既定的全年銷售目標仍有差距。

        據(jù)悉，該文件明確要求，2019年下半年的工作重點應(yīng)圍繞“促銷售、抓回款”開展，各公司財務(wù)、開發(fā)、工程等部門均應(yīng)以銷售為中心開展工作，全力以赴配合銷售目標的達成;堅持全民營銷、加強促銷力度、以完成項目銷售目標為第一優(yōu)先級，在確保銷量的基礎(chǔ)上追求項目收益最大化;重申各地區(qū)公司須成立回款工作小組，加快資金回籠，提高回款效率;務(wù)必確保資金優(yōu)先用于工程相關(guān)款項的按時支付，2019年下半年原則上暫停拿地工作，如遇有優(yōu)質(zhì)土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批。

        銷售和資金壓力躍然紙上

        《投資時報》研究員注意到，實際上，今年前8個月富力地產(chǎn)總權(quán)益合約銷售金額僅完成全年目標的一半，上半年營業(yè)額及盈利額增速均遠低于上年同期。債務(wù)問題始終縈繞著這家華南地產(chǎn)公司，其2019上半年凈負債率大幅提高。同時，該公司上半年營運活動產(chǎn)生的現(xiàn)金呈大額凈流出狀態(tài)，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物與短期債務(wù)之間有較大缺口。

        多元化發(fā)展似乎也遇到了波折。資金并不充裕的富力地產(chǎn)曾意欲挺進新能源汽車領(lǐng)域，一度選擇與問題累累的華泰汽車聯(lián)手造車。對此，本報曾作詳細分析，并就進入時機、合作對象的選擇、后續(xù)資金等方面提出了疑問(詳見本報7月31日報道《富力造車“缺血”：短期債務(wù)缺口超百億，凈負債率持續(xù)攀升沖破180%》)。據(jù)有關(guān)媒體報道，富力地產(chǎn)董事長李思廉在8月22日舉行的2019年中期業(yè)績會上表示，與華泰汽車的合作已全部停止。此時距離雙方宣布正式達成戰(zhàn)略合作僅僅過去47天。

        銷售放緩營收增速黯淡

        狠抓銷售，是富力地產(chǎn)現(xiàn)階段的必然選擇。該公司2019年全年銷售目標為1600億元，較2018年目標高出23.08%。上半年協(xié)議銷售金額602.2億元，僅完成全年目標的37.64%;同比增速只有6%，遠低于2018年上半年47%的增速。

        而其發(fā)布的8月營運數(shù)據(jù)顯示，即使又過去了兩個月的時間，其銷售情況亦不甚樂觀。該公司2019年前8個月總權(quán)益合約銷售金額約812.5億元，銷售面積約749.76萬平方米，分別同比增長6%和29%，上年同期增速則分別為47%、43%。今年前8個月的銷售金額僅相當于全年銷售目標的50.78%，上年同期這一比例為58.98%?？梢姡?019年余下的4個月里，富力地產(chǎn)的銷售任務(wù)相當之重。

        銷售放緩的同時，營收增速出現(xiàn)下滑。2019年中報顯示，富力地產(chǎn)上半年營業(yè)額為350.53億元，同比增長2.83%。這一增長速度不僅遠低于其自身在上年同期66.98%的增速，與同行頭部公司相比亦顯落后——今年上半年碧桂園(2007.HK)收入增長53.16%，融創(chuàng)中國(1918.HK)收入增長64.95%，萬科A(000002.SZ)的營收亦增長31.47%。

        分業(yè)務(wù)板塊來看，上半年富力地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展板塊實現(xiàn)營業(yè)額299.75億元，占集團營業(yè)額的85.51%，同比增長2.28%。酒店運營板塊營業(yè)額為33.42億元，同比增幅僅0.42%。物業(yè)投資板塊營業(yè)額為5.66億元，同比增長8.18%。

        債務(wù)高企靠融資“借新還舊”

        高負債已成為富力地產(chǎn)近年來難以撕去的標簽。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月末，富力地產(chǎn)總負債達3340.46億元，較2018年末增長12.73%。其中借款總額達1955億元，包括長期借款1376.33億元、短期借款152.56億元、長期借款當期部分426.10億元，整體較2018年末增長19.72%。其凈負債規(guī)模則由2018年末的1285.92億元增加至2019年6月末的1564.7億元，最終，凈負債率突破200%，由2018年末的184.1%大幅提高至2019年6月末的219.0%。

        經(jīng)過計算，截至2019年6月末，由短期借款及長期借款當期部分組成的短期債務(wù)合計達到578.66億元。而在富力地產(chǎn)持有的現(xiàn)金中，若不將155.71億元的受限制現(xiàn)金考慮在內(nèi)，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物只有234.58億元，與短期債務(wù)之間存在344.08億元缺口。

        富力地產(chǎn)自身的“造血”功能始終令人擔憂。其營運活動及投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金持續(xù)呈凈流出狀態(tài)，2019年上半年營運活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額為-260.76億元，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額為-18.42億元。

        一邊是龐大的債務(wù)，另一邊是孱弱的“造血”能力，富力地產(chǎn)只能通過不斷融資和再融資來“借新還舊”。其在2019年中報中提到：“踏入二零一九年，本集團于十二個月內(nèi)有若干債務(wù)到期，但通過一系列的融資活動，令本集團得以將眾多到期債務(wù)全部再融資至兩年至三年甚至更長時間。”僅于2019年上半年，富力地產(chǎn)于境外已發(fā)行逾28.3億美元的優(yōu)先票據(jù)及項目貸款，主要用于再融資;于境內(nèi)通過發(fā)行超短期融資券、公司債券募集資金約人民幣67.8億元。另外，對于2019年上半年內(nèi)回售選擇權(quán)到期的境內(nèi)公司債券合計人民幣176.5億元也全額續(xù)期。

        在其上半年的新增融資中，中國境內(nèi)新增共計人民幣386.9億元，境外新增融資28.3億美元(或相等于人民幣194.3億元)?？梢哉f，富力地產(chǎn)的現(xiàn)金流主要靠融資來支撐，其2019年上半年融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額為315.74億元。

        大量融資的結(jié)果是利息開支的攀升。2019年上半年富力地產(chǎn)利息開支達到63.30億元，同比增長約38%。

        7月末，央行在北京召開銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會。會議強調(diào)，要加強對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風險提示，合理管控企業(yè)有息負債規(guī)模和資產(chǎn)負債率。若融資受到限制，富力地產(chǎn)的后續(xù)資金將可能陷入困境。

        毛利下降純利率持續(xù)下行

        在營業(yè)額小幅增長2.83%的上半年，富力地產(chǎn)的毛利同比下降了1.32%。其中，其核心業(yè)務(wù)——物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)的毛利率由2018年同期的43.2%降至41.0%。

        與此同時，富力地產(chǎn)上半年銷售及營銷開支、行政開支均有較大幅度的增長，增幅分別為29.66%和15.12%。最終，其稅前盈利同比下降了4.02%。

        而其稅后純利則由2018年同期的40.80億元增加至41.70億元，增幅為2.20%，上年同期增幅為64.47%。盡管純利依然略有增長，但其純利率卻節(jié)節(jié)下降，2017年上半年為12.15%，2018年上半年為11.97%，到了2019年上半年進一步降至11.9%。

        《投資時報》研究員注意到，富力地產(chǎn)酒店營運業(yè)務(wù)依然呈虧損狀態(tài)，今年上半年純利為-4.2億元，2018年同期為-1.84億元，虧損額擴大了128.2%。

        責任編輯：王帥

《電鰻快報》