2019年9月以來，昆山新房房價(jià)開始下滑，房價(jià)的不景氣也讓樓市逐漸“降溫”。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，12月，昆山新房均價(jià)為19258元/平方米，已連續(xù)5個(gè)月下跌，較年初相比下滑了296元/平方米。

        連日來，《中國經(jīng)營報(bào)》記者走訪了睿怡庭、瑧望花園、夢悅佳苑等項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)整體人氣較差，部分項(xiàng)目周末都無人問津，去化率甚至不到兩成。

        市場遇冷，也讓“商改住”“偷面積”等違規(guī)現(xiàn)象開始“抬頭”。有多名業(yè)主向記者反映，購買的象嶼兩岸貿(mào)易中心的精裝修“公寓”房屋性質(zhì)變成“辦公”，400多名業(yè)主要求退房或賠償。業(yè)主代表還先后到昆山市市場監(jiān)督管理局、昆山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會等部門反映情況。

        對此，昆山市市場監(jiān)督管理局回函稱，市監(jiān)局決定受理上述購房糾紛。“經(jīng)調(diào)查后，將在60日內(nèi)作出處理意見，并出具答復(fù)意見書。”昆山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會也表示：“將于2020年1月18日前辦結(jié)并出具書面答復(fù)。”

        去化率僅兩三成

        23歲的余楠(化名)是昆山本地人，在小學(xué)當(dāng)語文老師。從2019年國慶假期開始，她和父母看了昆山市玉山鎮(zhèn)城區(qū)和周邊的四五個(gè)項(xiàng)目，打算提前“儲備”一套婚房。

        余楠對位于周市鎮(zhèn)的睿怡庭最為滿意，但離主城區(qū)較為偏遠(yuǎn)，這讓她和家人打起了“退堂鼓”。“2019年下半年以來昆山樓市不溫不火，二手房價(jià)格也開始往下跌，打算再觀望觀望。”她說。

        購房者對昆山樓市的消極反應(yīng)，也得到數(shù)據(jù)上的印證。昆山房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月昆山新房成交量為2013套，環(huán)比下降18.3%，同比下降35.1%，創(chuàng)近四年新低。

        12月14日下午，盡管處于周末，位于玉山鎮(zhèn)城中的瑧望花園，碩大的售樓處卻沒有顧客。

        置業(yè)顧問告訴記者，該項(xiàng)目在11月23日剛剛加推約180套精裝修房源，戶型為110平方米、125平方米、140平方米，單價(jià)約2.2萬元/平方米，將于2021年10月交付。“剛開盤時(shí)人很多，現(xiàn)在僅剩80多套了。”

        而記者在昆山市房產(chǎn)交易中心查詢到，截至2019年12月30日，瑧望花園批準(zhǔn)銷售套數(shù)530套，已售套數(shù)僅為265套。而剛剛加推的3幢、11幢，批準(zhǔn)銷售套數(shù)分別為66套、110套，分別只售出16套和43套，去化率僅約為33.5%。

        位于周市鎮(zhèn)新鎮(zhèn)的睿怡庭則較有人氣，兩層的售樓處共有六七組顧客在同時(shí)看房，大部分銷售人員都顯得較為繁忙，但去化也不盡如人意。

        “項(xiàng)目的裝修品質(zhì)在昆山是數(shù)一數(shù)二的，加之現(xiàn)在昆山新房樓盤很少，因此人氣一直不低。”置業(yè)顧問表示，該項(xiàng)目共524戶，在11月初全部開盤，戶型面積120~150平方米，均價(jià)為2.32萬元/平方米。“目前還剩一兩百套，可供選擇的范圍較大，我們打算春節(jié)前清盤。”

        事實(shí)卻不像上述銷售人員描繪的那么美好。昆山市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，截至2019年12月30日，該項(xiàng)目524套房源僅售出96套，去化才不到兩成。

        供應(yīng)量方面，昆山樓市也不盡如人意。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，12月，昆山市預(yù)計(jì)僅有夢悅佳苑、上灣璟園等6個(gè)項(xiàng)目入市，與11月20個(gè)項(xiàng)目齊開盤的火爆場景相差甚遠(yuǎn)。

        易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，整個(gè)環(huán)滬樓市熱點(diǎn)區(qū)域開始增多，例如太倉、嘉善等分流了一部分需求。同時(shí)，昆山房價(jià)整體也偏高，還受到蘇州市場的限購，這些都會導(dǎo)致樓市遇冷。“昆山年末沖刺的形式也與其他地區(qū)類似，12月的主導(dǎo)方向就是去庫存。”

        “公寓”變身“辦公”

        2019年11月底，本是象嶼兩岸貿(mào)易中心8號樓的交付期，卻讓滿懷期待的599戶業(yè)主“涼透了心”。

        “高端住宅”“精裝酒店式服務(wù)公寓”……兩年前，因?yàn)橄拶徴撸F(xiàn)年45歲的李麗(化名)被象嶼兩岸貿(mào)易中心的廣告所吸引，以1.4萬元/平方米的價(jià)格購買了一套60余平方米的“公寓”。

        李麗告訴記者，此次“出事”的8號樓是在2017和2018年兩年集中售出的，價(jià)格在1.4萬~2萬元/平方米之間。“當(dāng)時(shí)銷售宣稱40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓，但交付時(shí)我們才發(fā)現(xiàn)房屋性質(zhì)是辦公，當(dāng)時(shí)辦公房價(jià)僅7000元/平方米不到。”

        值得一提的是，當(dāng)時(shí)的購房合同也疑似存在不規(guī)范現(xiàn)象。“例如開發(fā)商強(qiáng)調(diào)合同第三頁標(biāo)注了房屋性質(zhì)為辦公，但那時(shí)候這部分都是空白的，此外合同上很多地方都沒有騎縫章。”李麗說。

        “現(xiàn)在出了問題，開發(fā)商肯定有一定的責(zé)任，至少在賣房時(shí)就應(yīng)該向業(yè)主說明其中的利害關(guān)系，而不是含糊其辭。”當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)銷售的昆山北區(qū)房中介金鑫告訴記者，該項(xiàng)目為上海天策房地產(chǎn)咨詢有限公司負(fù)責(zé)營銷，當(dāng)時(shí)對他們明確表示房屋為“商住兩用，以樣板房為標(biāo)準(zhǔn)精裝交付”。

        2019年12月9日，記者現(xiàn)場走訪該項(xiàng)目21層某間精裝修“公寓”，發(fā)現(xiàn)整體裝修較為簡單，墻面有些凹凸不平，廁所淋浴間甚至沒有安裝玻璃，而每層的公廁更是雜亂不堪。

        “裝修質(zhì)量太差，和樣板間相比天壤之別。”李麗表示，一是廚房失去了“功效”，不僅沒有插座，樣板間原先放置油煙機(jī)的位置還改成了木板，因?yàn)闆]有煙道，油煙還會觸發(fā)消防警報(bào)，“而在購房合同明確注明了廚房的存在”;二是每層“憑空”多出了兩個(gè)雜亂的公廁，但最初購房時(shí)看到的規(guī)劃圖并未標(biāo)注;三是房屋面積“縮水”較多，“我們親自測量過一套30多平方米的現(xiàn)房，房屋面積僅僅20多平方米”。

        記者了解到，該項(xiàng)目3、4號樓交付后，也曾出現(xiàn)用電無法落戶的“怪事”，但已協(xié)商解決，并未出現(xiàn)上述8號樓的問題。目前，大部分業(yè)主都認(rèn)為“房子無法住人”，“退房群”人數(shù)已超過400人。

        更讓李麗感到不悅和心寒的是開發(fā)商的處理方式。“既然你們認(rèn)為是辦公樓，那就別住人了，煙道不可能安裝。”開發(fā)商向李麗和其他業(yè)主表示，廚房煙道不可能安裝，此前答應(yīng)安裝的內(nèi)循環(huán)系統(tǒng)也無法實(shí)現(xiàn)。

        針對上述問題，記者致電開發(fā)商森隆地產(chǎn)有限公司，該公司負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示：“這個(gè)事情我們有專門的小組在處理，其余事項(xiàng)我不清楚。”

        違規(guī)亂象

        早在2017年11月，昆山市住建局就發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)辦公類房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的通知》。

        該通知稱，新報(bào)規(guī)商業(yè)辦公類項(xiàng)目，最小分割單元的套內(nèi)建筑面積不得低于150平方米;不得設(shè)計(jì)成單元式辦公、公寓式辦公等“類住宅”建筑;應(yīng)按層集中設(shè)置公共衛(wèi)生間和茶水間，不得設(shè)置居住空間、廚房、凸窗以及獨(dú)立陽臺等。

        業(yè)內(nèi)人士分析稱，象嶼兩岸貿(mào)易中心這種幾十平方米的“公寓”肯定是違反上述規(guī)定的。“可能賣房時(shí)規(guī)定還沒出，后續(xù)為了迎合規(guī)定，該項(xiàng)目額外每層添加了公廁，廚房等設(shè)施也未按照對業(yè)主的宣傳建造、裝修。”

        2019年7月，蘇州市再次加碼樓市調(diào)控，要求包括昆山在內(nèi)的蘇州市全部區(qū)域需要“三年內(nèi)連續(xù)不間斷繳滿2年社保”才能獲得購房資格。

        自此，記者在2019年下半年多次走訪昆山樓市，發(fā)現(xiàn)玉山鎮(zhèn)、花橋鎮(zhèn)等地的多個(gè)項(xiàng)目，存在違規(guī)利用人才政策獲取購房資格的現(xiàn)象，也衍生出代辦“人才購房”“人才落戶”的灰色產(chǎn)業(yè)鏈。

        此外，面對較為慘淡的去化，不少項(xiàng)目以“偷面積”的形式吸引顧客。

        “所謂‘1’指的是北面陽臺內(nèi)的墻壁可以敲掉，和儲藏室連起來能得到一個(gè)8平方米左右的房間，因?yàn)殛柵_只算一半面積，所以很劃算。”在瑧望花園125平方米的樣板間，置業(yè)顧問特意推薦了這款“3+1”的戶型。記者發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目140平方米戶型也是相似的“套路”，置業(yè)顧問坦承“這樣設(shè)計(jì)是為了吸引顧客”。

        “偷面積”現(xiàn)象在花橋鎮(zhèn)更為明顯。記者走訪發(fā)現(xiàn)，祥瑞香逸鉑悅、嘉寶夢之悅、象嶼都城等項(xiàng)目均宣稱“設(shè)備平臺可改造為房間”等。例如，在祥瑞香逸鉑悅，80多平方米的小戶型，得房率75%左右，卻能做到“三室兩廳”。

        嚴(yán)躍進(jìn)表示，市場遇冷，“商改住”“偷面積”等現(xiàn)象自然會增多，這些都是違法違規(guī)的，也具有很多風(fēng)險(xiǎn)。“現(xiàn)在許多購房者參與維權(quán)，往往也是開發(fā)商的違規(guī)承諾難以實(shí)現(xiàn)。”

《電鰻快報(bào)》