近日各上市房企陸續(xù)公布2020年1月銷售成績，整體來看，1月本來就是房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)銷售淡季，新型冠狀病毒疫情更是重創(chuàng)了房企銷售。根據(jù)公告及克而瑞數(shù)據(jù)整理顯示，2020年1月TOP100房企全口徑銷售額較去年同期下降12.7%，即使是頭部房企也未能例外，34家去年處于千億規(guī)模之列的房企中有25家合同銷售金額同比下滑，下滑幅度超20%的有12家。

        克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，中梁控股1月份銷售額一反前幾年高歌猛進(jìn)的速度，同比下滑達(dá)到29.72%，這或和公司土儲項(xiàng)目主要集中在三四線城市有關(guān)。在三四線城市杠桿率依然較高、今年返鄉(xiāng)置業(yè)潮再度不及預(yù)期的情況下，中梁控股的銷售回款以及現(xiàn)金流或?qū)⒚媾R考驗(yàn)，這也將影響公司本已高企的融資成本。

        1月銷售下滑近3成

        中梁控股作為最后一家上市的TOP20房企，近幾年的銷售額依然保持較快增速，2019年全年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售1525億元，較2018年的1288.7億元同比增長18.3%。作為年銷售額超1500億元的頭部房企，今年1月份僅實(shí)現(xiàn)74億元的銷售成績，同比下降29.73%。

        事實(shí)上，中梁控股的銷售疲軟在去年12月就已有所表現(xiàn)。每年的12月作為眾多房企年底完成銷售業(yè)績的關(guān)鍵月份，不少房企的銷售成績是喜人的，而中梁控股去年十二月銷售額為220億元，較2018年12月基本持平，但銷售均價為9100元/平方米，較此前11月份的10700元/平米和全年的10300元/平米折價15%、11.65%。

        盡管中梁控股在2019年完成了全年的銷售目標(biāo)，但從今年1月份的銷售成績來看，中梁似乎并未有在去年末故意“不發(fā)力”的情況。今年一月銷售成績在去年同比下滑的基礎(chǔ)上再次下滑，或許和三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)潮接連“失約”有關(guān)。

        三四線土儲或面臨考驗(yàn)

        2019年中報數(shù)據(jù)顯示，中梁控股的權(quán)益土儲面積達(dá)到4200萬平方米，其中三四線占比分別為64.1%、17.7%，合計(jì)達(dá)到81.8%。自然地，公司去年上半年的銷售額也多來自于三四線城市，分別為377億元、90億元，合計(jì)占比達(dá)到73.3%。

        前幾年，棚改貨幣化極大地刺激了三四線城市的購房需求，帶動了一二線房價的走高，并最終促成上一輪房地產(chǎn)大牛市，在這輪可以說是由三四線城市帶出來的牛市中，走出來的不僅只有中梁控股、碧桂園、中國恒大、新城控股(35.230, 0.03, 0.09%)也都是受益者。但棚改貨幣化突然熄火，杠桿已不再低的三四線城市的購房需求或?qū)⒚媾R巨大的挑戰(zhàn)，連續(xù)兩年返鄉(xiāng)置業(yè)潮失約更是佐證了這一趨勢。中梁約8成三四線土儲在上一輪節(jié)奏是精準(zhǔn)踩點(diǎn)，在下一輪行業(yè)調(diào)整的“白銀時代”或?qū)⒆兂?ldquo;燙手山芋”。

        自公司上市以來公布的近半年[A1] 的銷售單價分別為9800、10900、10800、10700、9100、10200元/平米，盡管今年1月有所回升，但仍難掩三四線房價疲弱的走勢。相比之下，Wind數(shù)據(jù)顯示，百城住宅價格指數(shù)中，三線城市的價格盡管增速有所下降，但依然維持著同比為正。

        當(dāng)前，中梁控股的盈利能力較為一般，2019上半年銷售毛利率為24.49%，凈利潤率僅為9.23%，若三四線城市房價持續(xù)疲軟、周轉(zhuǎn)減緩，將對公司的盈利和現(xiàn)金流造成較大影響。

        現(xiàn)金流影響融資成本

        在上市前，中梁控股的杠桿率一直高企，這也使得其融資成本一直處在較高水平。數(shù)據(jù)顯示，2015年、2016年及2017年中梁凈負(fù)債率分別為1335%、1790.2%、339.5%。而2018年中梁的總權(quán)益為67.54億元，較去年末增長了186.92%，總權(quán)益驟增降低了凈負(fù)債率，2019年為43.5%，但并未實(shí)質(zhì)降低公司的融資成本，公司的資產(chǎn)負(fù)債率仍高達(dá)95.25%。

        2019中報顯示，中梁控股的穆迪評級為B1，與同樣融資成本高企的佳兆業(yè)評級相同，近幾年公司的平均融資成本均不低，2019年更是升至10%。在行業(yè)融資面趨緊的大環(huán)境下，龍頭房企的融資更受青睞，中梁控股的短期債務(wù)占比為50.23%，一年到期的債務(wù)占比相對較大，盡管賬面資金足夠覆蓋短期債務(wù)，但是有129.6億元為受限制現(xiàn)金，16.96億元為已抵押存款，真正能用的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物只有100.64億元，而一年內(nèi)要支付的計(jì)息銀行及其他借款達(dá)到144.67億元。

        中梁控股近幾年快速突進(jìn)是的公司現(xiàn)金流狀況堪憂。經(jīng)營現(xiàn)金流是融資回款之外的另一大資金來源，2016年來，中梁的經(jīng)營現(xiàn)金流多數(shù)為大幅超越凈利潤地流出的狀態(tài)，而籌資現(xiàn)金流為流入的狀態(tài)。

        現(xiàn)金流表現(xiàn)不佳，債務(wù)結(jié)構(gòu)不盡合理，短期償債壓力不小，資產(chǎn)負(fù)債率高企，土儲主要集中在三四線城市，這些因素共同決定了中梁控股的融資成本。2020年的銷售回款的好壞是上述問題以及融資成本走向的關(guān)鍵決定因素，而1月不理想的銷售數(shù)據(jù)則開了個不好的頭。

《電鰻快報》