新浪財(cái)經(jīng)訊 7月8日，上海世茂股份有限公司發(fā)布公告稱，聘任吳凌華擔(dān)任公司總裁，任期自2020年7月8日起至本屆董事會(huì)任期結(jié)束日止，并提名吳凌華為公司第八屆董事會(huì)董事候選人。

        吳凌華為華潤集團(tuán)“老員工”，于2000年加入華潤，先后擔(dān)任過深圳華潤中心總經(jīng)理、華潤置地南寧有限公司副總經(jīng)理等職務(wù)。其在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方面擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)。2016年1月，吳凌華加盟世茂股份，擔(dān)任副總裁兼商投總裁。

        距離2009年世茂股份注入商業(yè)地產(chǎn)已有10余年，公司目前的商業(yè)地產(chǎn)主要以銷售收入為主，由純住宅項(xiàng)目和商住綜合體項(xiàng)目貢獻(xiàn)的住宅銷售收入占比超6成。如今隨著世茂房地產(chǎn)更名為世茂集團(tuán)及世茂股份任命商業(yè)老兵為新任總裁，世茂頗有內(nèi)部整合優(yōu)化、進(jìn)一步提質(zhì)增效之意，這也意味著世茂股份商業(yè)屬性會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化，但目前來看，公司的商業(yè)地產(chǎn)收入并不穩(wěn)定，2019年毛利率也發(fā)生了較大幅度下滑，由此造成公司的盈利不穩(wěn)定，2019年扣非凈利下滑了近9%。

《不競爭協(xié)議》未有效約束世茂兩兄弟的競爭行為

        2009年，世茂集團(tuán)實(shí)際控制人許榮茂通過定向增發(fā)將商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入世茂股份。并且為了解決同業(yè)競爭問題，許榮茂與世茂股份及世茂房地產(chǎn)三方簽訂了《不競爭協(xié)議》及補(bǔ)充協(xié)議，明確了兩家兄弟公司各自的經(jīng)營范圍：世茂股份在中國境內(nèi)專業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)和經(jīng)營(包括但不限于銷售、租賃、物業(yè)管理等)業(yè)務(wù);世茂房地產(chǎn)則在中國境內(nèi)主要專業(yè)從事住宅和酒店的投資、開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù);對(duì)于不可分割的地塊，將由公司與世茂房地產(chǎn)成立項(xiàng)目公司，并由世茂股份絕對(duì)控股。

        如今世茂股份簡介為“世茂股份是集綜合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、銷售、運(yùn)營等多個(gè)業(yè)務(wù)板塊于一體的綜合地產(chǎn)上市公司”。

        可雖有不競爭協(xié)議在先，世茂股份對(duì)外也以商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)運(yùn)營商自詡，但如今10余年過去，世茂股份卻仍然 “表里不一”，住宅地產(chǎn)對(duì)世茂股份依然發(fā)揮著舉足輕重的作用，撐起了業(yè)績的“半邊天”。

        分業(yè)務(wù)來看，世茂股份現(xiàn)有住宅銷售、商業(yè)地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)租賃、電影院業(yè)務(wù)、酒店服務(wù)、物業(yè)管理及其他等幾項(xiàng)業(yè)務(wù)，其中前兩者是主要營收來源，二者合計(jì)占比超90%。而住宅銷售業(yè)務(wù)是最高的，2017年-2019年占比分別達(dá)到84.91%、61.42%和63.49%。

        資料顯示，世茂股份近年來開發(fā)的項(xiàng)目中，商業(yè)住宅綜合體項(xiàng)目居多，純商業(yè)項(xiàng)目較少，并且還有一些純住宅項(xiàng)目。2019年，公司在建及擬建的項(xiàng)目中，純住宅項(xiàng)目有4個(gè)，純商業(yè)項(xiàng)目19個(gè)，還有21個(gè)商業(yè)住宅綜合項(xiàng)目。如果說商業(yè)住宅綜合項(xiàng)目可以劃歸為不可分割地塊，那么純住宅項(xiàng)目便無疑超出了當(dāng)初的《不競爭協(xié)議》中給世茂股份劃定的經(jīng)營范圍。

        不過值得注意的是，2019年世茂股份的四個(gè)純住宅項(xiàng)目系此前年度的存量項(xiàng)目，2019年公司新獲項(xiàng)目均為商住綜合或純商業(yè)性質(zhì)。未來世茂股份或會(huì)加速回歸商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商定位。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不穩(wěn)定、毛利率一般

        數(shù)據(jù)顯示，世茂股份近年來的商業(yè)地產(chǎn)銷售收入表現(xiàn)非常不穩(wěn)定，2017年同比大幅下滑了66.4%，而2018年的同比三倍增長則與2017年的基數(shù)較低有很大關(guān)系，2019年的增速即回落至-3.13%。

        同時(shí)，租賃收入雖然近年來持續(xù)增長，但增速也忽高忽低，2019年僅5.47%，較上一年度放緩約15個(gè)百分點(diǎn)。目前租賃收入占比依然較小，增速未明顯穩(wěn)定放大的情況下，即使租賃收入毛利率為80%以上的超高水平，對(duì)公司的整體盈利也助益有限。并且租賃方式雖然長期來看資金可實(shí)現(xiàn)資金相對(duì)穩(wěn)定回流，但回籠資金較慢，對(duì)于處于全國化擴(kuò)張期的公司來說，一定時(shí)間內(nèi)仍將以出售為主。

        商業(yè)地產(chǎn)銷售收入表現(xiàn)不穩(wěn)定之余，其盈利能力也不算優(yōu)秀。2019年，世茂股份的住宅銷售和商業(yè)地產(chǎn)銷售毛利率分別為33.6%、27.38%，分別較2018年下滑了8.28、16.06個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)銷售下滑幅度要更大。

        并且世茂股份的項(xiàng)目以商業(yè)住宅綜合體為主，即住宅銷售收入大多來源于此，而且這類項(xiàng)目的住宅溢價(jià)與相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值密不可分，無論是住宅的銷售收入不穩(wěn)定還是毛利率下滑，根源或許還是在于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營不佳。

        此外，與國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商代表大連萬達(dá)及大悅城對(duì)比來看，二者2019年的毛利率分別為63.06%、41.20%，并且近幾年才開始積極向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的華潤置地近年來的毛利率也維持在30%以上，2019年為37.91%，遠(yuǎn)超世茂股份27.38%的商業(yè)地產(chǎn)銷售毛利率及35.01%的綜合毛利率。

        雖然自2009年世茂股份注入商業(yè)地產(chǎn)重組已過去10余年，但公司的業(yè)績依然沒有實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定正增長。2019年，世茂股份的扣非歸母凈利潤為18.36億元，較上一年度同比下滑8.91%，并且這不是近年第一次下滑。而今年一季度因疫情等因素影響，公司扣非歸母凈利更是同比大幅下滑了19.61%，僅2億元多。

        2020年6月，世茂集團(tuán)在聯(lián)交所買賣的中文股份簡稱由“世茂房地產(chǎn)”更改為“世茂集團(tuán)”。7月，世茂股份任命商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營“老兵”吳凌華為新總裁。未來世茂股份或有意加速回歸商業(yè)屬性。但顯然，世茂股份目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展仍然差點(diǎn)意思，需進(jìn)一步提升其商業(yè)運(yùn)營能力及質(zhì)量，從中獲得更高的住宅、物業(yè)銷售溢價(jià)及租賃收入。

《電鰻快報(bào)》