????????《電鰻快報》 文/李萬鈞

????????隨著北大方正集團的合并重整逐步進入實質階段，與第二大股東的矛盾也顯露出來，同時北大方正集團旗下房地產板塊——北大資源，近幾年發生的高溢價拿地、土地閑置、高資金成本、高管高薪等問題也逐步暴露出來。

????????《電鰻快報》查詢天眼查信息發現，北大方正集團的股東結構為，第一大股東北大資產經營管理有限公司持股70%，第二大股東北京招潤投資管理有限公司持股30%。北大資源為北大方正集團旗下地產平臺，港股上市公司，也曾以跨躍式發展為集團擴張貢獻力量。但相關信息顯示，在2015年北大方正集團高層人事地震之后，北大資源的管理似乎出現“真空”，在此期間似乎出現了“二次”亂象。從時間上看，相關事件主要發生在2016年、2017年和2018年，2019年和2020年仍有余波。

????????高溢價拿地

????????相關資料顯示，北大資源再過去的幾年中曾風頭無兩，頻頻拿下“地王”，曾創下662%溢價率的紀錄。

????????2016年，東莞十大地王，北大資源占據兩席。當年6月，北大資源剛以330%的高溢價拿下東莞樟木頭地王項目，地塊總價3.18億元，樓面價1.33萬元/平方米，刷新了當時的區域樓面價。

????????2016年9月22日，東莞市黃江鎮寶山社區地塊公開拍賣，經3.5個小時122輪競拍，北大資源以總價34.3億元、樓面價2.52萬元/平方米強勢拿下該地塊，刷新當時東莞的土地成交總價和單價紀錄。據悉，北大資源這筆拿地交易，打破了塘廈萬科棠樾項目維持了9年的紀錄，摘得“雙料冠軍”的頭銜。

????????據統計，2017年之后北大資源所拿地塊溢價率多為50%左右，包括一些溢價90%的地塊。公開信息顯示，北大資源斥200億巨資在成都投資項目，2019年至今投資總額超250億。

????????另據知情人透露，曾剛自2016年2月擔任北大資源集團CEO，多次超出方正集團的授權范圍，在東莞、南京、杭州等地拿下地王，包括溢價270%、總價17.6億元獲取南京溧水項目地塊，26.26億拿下杭州良渚地王。2016年8月，以127.63%溢價率、21.44億元拿下成都高新區中和街道龍燈山社區十一組、十二組地塊;2016年12月，以91.25%溢價拿下成都崇州市地塊;2017年1月，以93.93 %溢價率、20.2億拿下成都龍泉驛地塊;2017年成都北大資源以94%溢價率拿下紫境東來項目;2017年4月，以113.11%溢價率、2.22億竟得四川邛崍商住地塊。

????????溢價拿地甚至造出地王，在地產行業并不算新鮮事，但這與自身資金實力直接相關。

????????資金鏈吃緊 拋盤回血難

????????拿地帶來資金壓力和銷售乏力，都給北大資源資金鏈帶來壓力。

????????披露信息顯示，2016年至2019年，北大資源簽約銷售額分別為113.74億元、161.3億元、168.2億元和145.2億元。同時，據克爾瑞數據，2020年上半年北大資源全口徑銷售額約37.7億元，同比減少25.7%。總體上，北大資源的銷售增速呈現持續下滑態勢，2019年和2020年上半年呈現負增長狀態。

????????同時，相關信息顯示，2017年北大資源平均融資成本為8%，之后兩年融資成本還在上升。以北大資源2019年成功發行的3.5億美元363天高級無抵押債券，票面息率8.45%來計算，該公司的東莞地王地塊買地成本加融資成本實際總額43億元，樓面地價超過3.1萬元/平方米。

????????但東莞地王項目至今仍擱置未開發，樟木頭地塊已建成北大資源·公館1898項目，但住宅均價1.8萬元/平方米，公寓均價1.5萬元/平方米，該項目定價比樟木頭其他樓盤的價格高出幾千。

????????此外，北大資源曾試圖通過出售旗下公司股權回血。2018年12月27日，北大資源公告稱，擬掛牌出讓旗下青島博雅置業有限公司70%股權，股權出售的最低代價將為人民幣9100萬元。前提是，競得者需承諾償還青島博雅置業結欠北大資源集團有限公司的款項，凈額約人民幣11.31億元。

????????據悉，北大資源所出售的是青島“北大資源廣場”的項目公司，出售時該項目主體結構驗收已完成，但處于停工狀態。該項目掛牌原定于2019年1月23日截止，此后延長至當年4月17日，仍然無果。

????????高管天價薪酬

????????北大方正的盈利能力不斷下滑。統計數據顯示，2015年至2018年，北大方正集團分別實現凈利潤43.18億元、29.96億元、1.69億元和14.93億元，整體呈現下降趨勢，仍能保持盈利。但非經營性盈利能力就比較難看了，該集團在上述年度分別實現扣非凈利潤-3.85億元、-69.5億元、-39億元和-43.3億元，合計-155.65億元。同期，該集團的管理費用分別為33億元、40億元、69億元和64億元。

????????與之形成鮮明對比的是北大資源高管不斷上漲的年薪和對員工拖欠工資。

????????有消息透露，北大資源總辦會成員2019年的平均年收入456萬元，2020年的平均年收入在180萬左右。與此同時，截至2020年7月31日，北大資源欠發員工的基本工資、2017年及2018年的獎金等合計超過2300萬元。

????????有公開信息顯示，方正董事長生玉海的年薪2017年為110萬，2018年為800萬;總裁謝克海的年薪2016年為1000萬、2017年為1400萬、2018年為1800萬。北大資源總裁曾剛的年薪2017年為800萬，2018年為1700萬。

????????“輸血”北大資源拖垮方正?

????????北大資源，債臺高筑。2020年1月21日，北大資源宣布臨時停牌，而在停牌前一天(1月20日)，北大資源公告稱，因近期公司部分融資活動受到相關擔保方的影響，某些金融機構對公司的部分附屬公司采取了措施。

????????2019年年報顯示，由于北大方正拖欠贖回20億元債券，北大資源拖欠償還其貸款12億元，導致2019年底到期的借款114億元須按要求償還。

????????然而，拖欠的貸款不止這些。

????????據年報披露，2019年11月和12月，北大資源收到由青海省西寧市中級法院發出的有關23.2億元的借貸之訴前財產保全，申請凍結或查封或扣押其等值財產;廣東省東莞市第三法院要求清償貸款本金、利息及違約金10.6億元(后變為7.7億元)，以及要求支付相關證券涉及本金及預期收益合計4.9億元;至2019年年報發布當日(2020年3月30日)，北大資源金額為11.8億元和34.8億元的兩筆借貸已逾期未支付。

????????北大方正集團的第二大股東北京招潤公開表示，截至2018年12月31日，該集團及下屬公司對北大資源集團應收款合計148. 48億元，擔保金額129. 98億元。該集團為北大資源集團承擔風險近300億元。

????????北大方正集團合并重整之路上還會有哪些故事發生?北大資源存在著哪些問題?《電鰻快報》將對此表示持續關注。

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