1月15日，山東房企天泰國際控股有限公司(下稱“天泰國際”)向港交所遞交招股書，正式開啟IPO沖刺之路。天泰國際強調，此次赴港招股意在“深耕青島及擴張全國”。

        理想是美好的，但現實卻透露出一絲無奈。有市場分析指出，近些年，山東省前十大開發商主要為國內知名房企，本土房企的市場份額正在不斷被蠶食，甚至發展陷入困境。

        在地產行業紅利逐漸殆盡的形勢下，天泰國際借勢資本謀擴張的路徑是否可行?在中小房企艱難探索上市之路時，天泰國際的IPO勝算有多大?就上述疑問，《投資者網》聯系天泰國際，截至發稿時公司未予置評。

        “蚊型”房企夾縫中求生存

        天泰國際創立于1994年，是一家山東本地房企，主營業務包含地產、旅游休閑、酒店管理、物業管理等。

        招股書顯示，天泰國際的業務范圍主要集中在山東省內，青島市項目比重占七成。截至2020年10月31日，天泰控股在山東省青島、濟南、煙臺、濱州、濰坊、臨沂、淄博及濟寧八個城市建立業務，共持有54個住宅項目。

        早些年，天泰國際曾在山東省內綜合實力位列第一，但經過26年發展后，山東省內前10大地產商里已經找不到天泰國際的身影。

        就目前整體規模來看，天泰國際在行業內屬于“蚊型”。招股書顯示，2018、2019及2020年前9月，天泰國際實現合同銷售額分別為64.55億元、50.57億元及59.26億元。

        來源：山東房產協會報告

        2020年3月13日，山東省房地產業協會發布《2019年山東省房地產行業發展報告》顯示，外來房企市場占有率正在持續提升。

        此前，2018年山東TOP100企業中，上榜的外來房企有26家，銷售金額占比為47.58%;2019年，上榜外來房企新增4家至30家，銷售金額占比55.26%。隨著外來房企的不斷進駐山東，本土房企的市場份額正在不斷被搶奪，其中包括天泰國際。

        天泰國際在招股書中坦言，“就2019年的銷售總額而言，山東省前十大物業發展商為國內主要物業發展商，而公司2019年在山東省內的市場份額僅為0.49%。”

        這種趨勢持續到2020年。據克爾瑞研究統計，2020年1月-10月青島市排名前10的房企分別為：融創中國、龍湖地產、海信地產、萬科、海爾產城、保利、中國金茂等，天泰國際依舊不在其列。

        2020年，地產市場受新冠疫情、調控政策影響，山東房企生存現狀變得更加艱難。據克爾瑞信息系統統計，2020年1月—10月，青島市全市商品房成交面積為1264.33萬平米，比去年同期下降9%;商品房銷售金額為1897億元，比去年同期下降7.34%。

        從成交數據可見，相關房企在前10個月銷售業績中，與去年同期相比，無論是銷售面積還是銷售金額均降幅較大。

        這意味著，新冠疫情沖擊之下，小型本土房企不僅需要加大營銷推廣來爭搶市場份額，同時，隨著融資新規“三道紅線”的逐漸落地，中小本土房企還需要控制負債，在營收、債務雙重壓力下，本土房企的生存壓力百上加斤。

        重重壓力令擴張之路舉步維艱

        在招股書中，天泰國際坦言想要“深耕青島及擴張全國”。從房企規模日益集中的情況來看，排名靠后企業想要達成擴張目標，上市或許是最佳選擇。

        一方面，天泰國際手中“存糧不足”。眾所周知，土地儲備對于房企而言，是生存之本，是保證發展規模化的重要基礎，只有糧草充裕，房企方能穩健前行。但截至2020年10月31日，天泰控股土地儲備總量約520萬平米，其中，未來可開發物業總建筑面積僅約110萬平米。

        土儲不足，意味著公司需要通過不斷拿地來增加供應。而意識到這一點的天泰國際，在去年11月開始不斷“補倉”。

        通過公開招標、拍賣或掛牌出讓等程序，2020年11月，2020年11月，天泰國際通過公開招拍掛拿下了濰坊、德州及臨沂三宗新土地，擴充51萬平方米土儲，又通過收購增加20.5萬平方米土儲。

        時下，隨著“三道紅線”融資新規的逐漸落地，因拿地耗費大量資金的天泰國際，整體融資渠道或將受到掣肘。招股書顯示，截至2020年9月30日，天泰國際負債資產比率(不包括合同負債)為81.2%，現金短債比率為2.7。

        由于未上市，天泰國際融資渠道相對單一且成本高。

        招股書顯示，天泰國際外部融資主要來源為銀行貸款，截至2018年及2019年及2020年9月30日，公司未償還銀行及其他借款分別約為17.89億元、35.93億元及37.38億元，資產負債率分別為120.5%、220.3%以及203%。融資成本方面，公司將于2021年6月30日到期的兩筆規模1億元和0.5億元的借款融資利率分別為12%和15%，高于行業平均水平。

        盈利方面，2018、2019及2020年前9月，公司錄得凈利潤為3.13億元、3.17億元及2.31億元。利潤整體穩定的趨勢下，天泰國際的凈利潤率卻從2018年時的12.4%一路下滑至2020前9月的8.4%。

        土儲不足、融資難、盈利弱。。。。。。。，面對重重壓力的天泰國際，想要完成全國擴張的目標談何容易。

        赴港IPO并非一路坦途

        在房地產調控從緊的大背景下，房企IPO闖關之路必然不是一路坦途。

        據《投資者網》統計，2020年共有7家內地房企成功赴港IPO，分別是：匯景控股(09968.HK)、港龍中國(06968.HK)、金輝控股(09993.HK)、上坤地產(06900.HK)、祥生控股(02599.HK)、領地控股(06999.HK)以及大唐集團(02117.HK)。

        就IPO通過率來看，去年成功赴港上市的房企數量與2019年持平，較2018年減少2家。

        此外，目前仍在排隊等候結果的有三巽控股、中國文旅2家房企。其中，三巽控股仍在不斷更新完善資料，海倫堡、奧山控股則申請失效后未再有所動作。

        星展銀行香港研究部中國房地產業分析主管王丹向《投資者網》表示：“上市數量減少其實是一個正常現象，因為TOP50、TOP30的房企已經上市了。”

        對于中小房企赴港上市的原因，王丹向《投資者網》表示：“通常而言，有三個原因：一是希望擁有一個上市地位，提升企業自身的品牌知名度;二是拓寬融資渠道，上市之后公司可以從債券市場、海外市場等融資渠道融資，但這些口子現在都卡的比較緊;三是成功上市后，會有利于公司爭取在境內銀行分配的借款資源。”

        王丹進一步強調，“房企選擇這個節點上市，整體估值不會特別高，而房企上市除了能夠融到一筆錢和加大負債額度外，對其資金面的改善作用并不明顯。另外，房企若想通過IPO的方式來迅速擴大規模，這種做法呈現的效果已經沒有過去幾年那么明顯了。”

        一位大灣區房地產行業資深人士告訴《投資者網》，“首次遞表就通過的中小房企很少，普遍的情況是，中小房企需要遞表兩次才能獲得港交所的放行，有些房企甚至需要三次、四次。中小房企由于規模小、業績不穩定、成長性低、債務高等問題，想要IPO上市并不容易。”。

《電鰻快報》