2021年伊始，各類虛實參半的“樓市傳言”在坊間廣泛傳播。先有上海房源難搶、房東抬價的消息頻上熱搜，緊隨其后的便是一輪密集的樓市調(diào)控政策落地。

        亂花漸欲迷人眼，多重消息交織在一起，讓有購房計劃的群體不免焦慮，也引起了從業(yè)內(nèi)到市場人士的高度關(guān)注。

        房貸利率調(diào)整區(qū)域分化明顯

        1月21日，上海市住建委、市房管局等8部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，提出了穩(wěn)地價、限制投機性需求，堵住“假離婚”下的政策漏洞等多重措施。

        “此次政策出臺，直接針對此前上海房屋認(rèn)籌過熱、房價上漲過快的現(xiàn)象。政策出臺非常及時，也非常全面，涉及土地、限購、信貸、稅費等內(nèi)容，充分體現(xiàn)了上海穩(wěn)定房價、穩(wěn)定預(yù)期的導(dǎo)向。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進告訴《金融時報》記者。

        他表示，本輪調(diào)控之前，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯過熱。根據(jù)上海金融與發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融研究中心披露，2020年第四季度，上海市住房銷售面積為518.78萬平方米，同期上漲41.3%，四季度銷售對全年同比貢獻最大，翹尾現(xiàn)象明顯;此外，2020年12月上海市新建和二手住房價格同比分別上漲4.2%和6.3%，為2017年7月之后最高漲幅，土地溢價率達14.2%，為4年來最高值。

        各方對新政本身的反應(yīng)相對平穩(wěn)。根據(jù)業(yè)內(nèi)專家解讀，該新政重在抑制投機性需求，同時兼顧了對剛需購房者的保護。

        引發(fā)輿論更大關(guān)注的是市場上的“停貸”傳言。不止上海，廣州等熱點城市也連續(xù)傳出“貸款難”“貸款貴”問題，一度被解讀為調(diào)控升級。據(jù)統(tǒng)計，廣州工農(nóng)中建四大行的首套房貸利率調(diào)整為LPR+55基點(也有分行稱首套房貸利率為LPR+53基點)，二套房貸LPR+75基點，而此前則是首套房為LPR+40基點，二套房則是LPR+60基點。

        不僅房貸利率升高，“更長的審批流程”或者說“更嚴(yán)格的審批流程”成為新的趨勢。有業(yè)內(nèi)人士稱，考慮到春節(jié)疊加疫情因素影響，房貸審批流程可能會拖長。

        不過，與上海、廣州不同，同為一線城市的深圳在房貸發(fā)放方面顯得更加平穩(wěn)。《金融時報》記者近日采訪了6家銀行的深圳分行，得到的回復(fù)均是“房貸發(fā)放基本平穩(wěn)”。利率方面，工商銀行(5.150, -0.01, -0.19%)深圳分行、農(nóng)業(yè)銀行(3.160, -0.02, -0.63%)深圳分行、中國銀行(3.180, -0.01, -0.31%)深圳分行、中信銀行(5.280, -0.01, -0.19%)深圳分行、招商銀行(55.260, 0.00, 0.00%)深圳分行與廣發(fā)銀行深圳分行有關(guān)部門負(fù)責(zé)人回應(yīng)記者稱，所在行的房貸利率保持穩(wěn)定沒有變化。“目前房貸利率普遍執(zhí)行的是首套房利率為5年期LPR利率上浮30基點，二套房為5年期LPR利率上浮60基點，與去年保持相同水平。”而放款周期各行回復(fù)雖有差異，但大體保持平穩(wěn)，其中農(nóng)行深圳分行、中國銀行深圳分行還表示，1月份房貸投放量較去年年末還略有增加。

        在本輪調(diào)控中，北京的房貸市場似乎受到影響最小。記者在采訪中了解到，目前多家銀行都表示，北京地區(qū)的房貸利率近期一直保持平穩(wěn)，其中首套利率為LPR+55基點(本月5.20%)，二套為LPR+105基點(本月5.70%)。更重要的是，“只要手續(xù)齊全合規(guī)，放款很快，商業(yè)貸款在3個工作日可以批貸，過戶完成后，7個工作日可以放款完成。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

        熱點城市樓市升溫

        一位資深業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“房貸額度緊張、暫停受理按揭貸款申請、暫停發(fā)放按揭貸款”的有關(guān)輿情主要集中在北、上、廣、深等熱點城市。上述城市因長期存在房地產(chǎn)市場購房需求旺盛、需求大于供給的突出矛盾，房地產(chǎn)市場一直面臨房價過快上漲壓力，調(diào)控壓力較大。

        多位專家也表示，上海、廣州的嚴(yán)控政策緣于當(dāng)?shù)厥袌龅?ldquo;高溫”。以上海為例，記者了解到，二胎政策、落戶政策的放松、區(qū)域一體化帶來的發(fā)展空間、學(xué)區(qū)房政策的調(diào)整等多重因素疊加2020年相對寬松的政策環(huán)境，讓上海樓市的需求不斷攀升;相應(yīng)的，供給卻不升反降——盡管2020年上海市土地供應(yīng)面積近2000萬平方米，同比增加52.1%;但住宅用地供應(yīng)面積為570.1萬平方米，同比卻下降了19.9%。

        供需失衡之外，“價格倒掛”催生的瘋狂進一步助推了本輪樓市的火熱行情。

        由于新房“限價”、而周邊二手房上漲，導(dǎo)致價格倒掛愈演愈烈。記者了解到，熱點樓盤新房認(rèn)購難求的消息屢屢曝出，市場情緒不斷被挑動。一方面是買到就是賺到的“超級誘惑”;另一方面是持續(xù)走高行情下購房者“搶跑入市”，熱點城市的樓市反季節(jié)“高燒”亟待降溫。

        “在上述背景下，部分熱點城市的商業(yè)銀行加強個人住房貸款資質(zhì)審核，精準(zhǔn)調(diào)控、把好貨幣總閘門，是房地產(chǎn)長效機制的重要內(nèi)容之一，是貫徹落實‘房住不炒’定位的具體體現(xiàn)。”前述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這有助于引導(dǎo)市場主體形成穩(wěn)定的政策預(yù)期，提高商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)穩(wěn)健性水平，有助于穩(wěn)定熱點城市個人部門杠桿率水平，從中長期來看，有利于實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，促進房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟均衡發(fā)展。

        堵住資金違規(guī)流入樓市入口

        “房貸沒有停也不會停”。這幾乎是接受采訪的銀行的一致口徑。

        招商銀行深圳分行的一位工作人員表示，目前該行房貸節(jié)奏和周期并沒有特別明顯變化。“不過，正常辦理一筆按揭，要還款、贖樓、解押、過戶、再抵押，一二月份中間還有個春節(jié)，周期可能相對長一些。”該行相關(guān)業(yè)務(wù)部門人士表示，“決定房貸放款周期的不僅是銀行這一個環(huán)節(jié)。”

        同期，中國銀行深圳分行消費金融部總經(jīng)理鄧增良告訴《金融時報》記者，總體來看，按揭貸款放款時間變化不大，保持平穩(wěn)，考慮春節(jié)因素，投放節(jié)奏比去年四季度微增。

        不過，上述放款周期都是針對符合當(dāng)?shù)叵拶徬拶J條件的購房者。記者了解到，隨著上海、深圳等多地陸續(xù)出爐了一系列的調(diào)控政策，幾乎所有銀行都加強了對房貸客戶的準(zhǔn)入審核，嚴(yán)格審查借款人申貸資料的真實性及首付資金來源。此前，可能有一些披著“小微企業(yè)貸款”外衣的貸款或消費貸違規(guī)流入樓市，而近期相關(guān)的監(jiān)管正在不斷加強。

        上海房產(chǎn)律師郭韌告訴《金融時報》記者，隨著貸款政策進一步從嚴(yán)，除對按揭貸款審核從嚴(yán)外，市場上通過套取信用貸、經(jīng)營貸、消費貸等方式獲取購房資金將受阻。郭韌從此前調(diào)控政策變化后的法院實際判例出發(fā)提醒買家，“要做好充足的資金準(zhǔn)備，不要超過自己的能力買房。”

        對于一些“虛火”旺盛的地區(qū)，調(diào)控還在繼續(xù)。1月29日，上海銀保監(jiān)局發(fā)布了《關(guān)于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，“如果執(zhí)行稍微有點力度，上海房價是肯定會跌的”。他表示，整體看，本輪多城市升級調(diào)控，有利于抑制當(dāng)下熱點城市“虛火”，避免市場短期失控，但后續(xù)還要針對資金無序進入房地產(chǎn)進行約束，否則調(diào)控政策的力度可能會被稀釋。

        即便是前述市場保持相對平穩(wěn)的北京，也迎來了監(jiān)管強化。據(jù)悉，北京銀保監(jiān)局日前向轄內(nèi)銀行機構(gòu)下發(fā)監(jiān)管提示函，要求各家銀行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查。部分購房者為填補房屋交易資金缺口或進行套利，挪用消費貸、經(jīng)營貸資金作為購房款或“過橋”資金，部分非法中介參與其中牟利，為違規(guī)行為推波助瀾等是監(jiān)管嚴(yán)查重點。

        除了近期急管繁弦的調(diào)控政策，多位專家也表示，樓市調(diào)控不可能只著眼于“打補丁”，而應(yīng)重點推進長效機制建設(shè)，包括土地制度、住房保有環(huán)節(jié)的稅收制度都是未來改革的重點方向。

《電鰻快報》