曾經(jīng)被開發(fā)商認(rèn)為是必爭之地的舊改項目如今變成了燙手山芋。

        近日，一則名為《關(guān)于懇請支持舊改項目退出的報告》(下稱《報告》)在業(yè)內(nèi)流傳。報告的主角是行業(yè)TOP 50的粵系房企時代中國，其懇請退出此前在廣州獲取的8個舊改項目。

        4月18日，對于這一文件，時代中國方面回應(yīng)《國際金融報》記者稱，公司積極與政府相關(guān)部門就個別項目溝通新的推進(jìn)解決方案是正常的企業(yè)經(jīng)營行為，“我司會因外部環(huán)境變化定期對存量城市更新項目進(jìn)行審視及調(diào)整”。

        退出8個項目

        根據(jù)《報告》，時代中國在廣州市公開招商的舊村改造項目中已獲取了9個項目的合作身份，但近期因多方位的政策調(diào)控及融資等因素影響，項目進(jìn)展并不順利，公司大量資金被沉淀，影響了現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

        當(dāng)前階段，保持資金鏈的健康周轉(zhuǎn)是各家開發(fā)商重中之重的任務(wù)。為此，時代中國懇請退回部分舊改項目的履約保證金及前期拆遷投入資金。

        過去三年，該公司分別與從化區(qū)禾倉村、增城區(qū)城豐村、增城區(qū)新湯村3個項目簽訂合作協(xié)議，成為舊村改造項目合作企業(yè)/意向合作企業(yè)，投入履約保證金合計3億元。

        另外，其于黃埔區(qū)參與的崗貝村、雙井村、烏石村、裕豐圍村、重崗村5個項目已按照政府要求提前啟動拆遷。截至《報告》發(fā)布日，上述拆遷工作已經(jīng)基本完成，累計投入資金約17.1億元。

        因舊村改造政策不斷調(diào)整，這8個項目如今皆無法正常推進(jìn)。綜合考慮后，時代中國懇請市政府協(xié)調(diào)在今年4月底前退還3億履約保證金，同時懇請協(xié)調(diào)由區(qū)政府指定單位或國企承接公司黃埔區(qū)的5個項目，并依“城市更新10條”等相關(guān)政策退還前期投入的17.1億元。

        倘若上述懇求最終得以成行，時代中國將獲得20.1億元的資金回流，但整體而言，這份訴求能否實際落地尚有待觀察。

        有行業(yè)資深人士告訴記者，時代中國此次退出項目的一個關(guān)鍵點在于，所涉項目是以意向合作企業(yè)簽約還是正式確定合作企業(yè)，“結(jié)合以往經(jīng)驗，基本上沒有已經(jīng)正式合作房企會做出退出的動作”。

        而談及此前易主的舊改項目，該人士直言，時代中國與寶能、恒大等企業(yè)的退出情況并不一樣。

        受多重因素影響，2021年以來，廣州多個舊改項目出現(xiàn)異動。去年6月，升龍退出夏園村舊改項目，一個月后廣州開發(fā)區(qū)投資集團(tuán)正式進(jìn)場;9月，寶能將楓下村項目轉(zhuǎn)予科學(xué)城城更集團(tuán);12月，科學(xué)城城更集團(tuán)又接手了原由雪松控股持有的何棠下村項目……

        據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，2021年下半年至今，黃埔區(qū)由國資接手的舊改項目已有5個，其中涉及的轉(zhuǎn)讓方多面臨著流動性危機(jī)，相比之下，時代中國目前尚未有實質(zhì)性問題出現(xiàn)。

        另一個要點是，以黃埔區(qū)為例，時代中國此次擬退出位于該區(qū)的5個項目，這一數(shù)量即便是國資接盤也難以“吃”得下，“就看有沒有人愿意做這個‘接盤俠’”。

        截至2021年末，時代中國共持有貨幣資金約147.18億元，未來一年內(nèi)到期債務(wù)為110.2億元。截至今年3月底，其已償還或置換的債務(wù)超25億元，剩余規(guī)模則將通過債務(wù)續(xù)期/置換、自有資金以及銷售回款等方式償還。

        并非只有一家

        只是，在房地產(chǎn)市場低迷的當(dāng)下，開發(fā)商想通過銷售回款達(dá)成自身造血的難度大大增加。

        據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年一季度，百強(qiáng)房企整體銷售業(yè)績規(guī)模同比大幅降低47%;3月單月業(yè)績同比下降52.7%，較2月降幅擴(kuò)大5.5個百分點，“短期內(nèi)市場整體的供求和成交尚未有明顯轉(zhuǎn)暖跡象”。

        這亦導(dǎo)致房企對資金的要求、把控更為嚴(yán)格，對舊改這類推進(jìn)周期長、投資資金大的項目亦更為謹(jǐn)慎。保利置業(yè)管理層更是在近期的業(yè)績會上直言，盡管看好深圳舊改，但仍需謹(jǐn)慎投資，其稱公司一舊改項目總投資已將近90億元，但仍尚未實現(xiàn)正現(xiàn)金流。

        在房地產(chǎn)風(fēng)光無限的那些年，舊改項目一度是“香餑餑”般的存在，拿下項目除了需要雄厚的資金，還須有過硬的操盤能力以及較高的市場認(rèn)可度。

        因而，“吃”下舊改的開發(fā)商往往綜合實力不容小覷，譬如曾經(jīng)的“華南五虎”富力、“潮汕舊改大王”佳兆業(yè)等。

        時代中國亦算得上是舊改大戶。截至2021年末，該公司擁有135個城市更新項目，預(yù)估總貨值超1萬億。充沛的資源支撐下，面對如今復(fù)雜的行業(yè)局面，其在2021年放緩了拿地節(jié)奏，權(quán)益拿地金額大幅下降73.4%。

        去年，時代中國來自廣州、佛山等地區(qū)的城市更新業(yè)務(wù)收入約為44.07億元，占總收入的10.1%，較2020年的14.1%有所下降。2021年內(nèi)，該公司成功轉(zhuǎn)化6個城市更新項目，其中3個項目轉(zhuǎn)化為土地儲備，總建筑面積為99萬平方米。

        談及項目退出的影響，時代中國方面稱，城市更新是公司的核心業(yè)務(wù)之一，目前在國內(nèi)各地的城市更新項目均在穩(wěn)步有序推進(jìn)當(dāng)中。

        有知情人士對《國際金融報》記者表示，對舊改項目作出調(diào)整的不止是時代中國一家開發(fā)商。其稱，去年禁止大拆大建的文件出臺后，廣州城市更新政策進(jìn)行調(diào)整，導(dǎo)致不少房企的舊改項目出現(xiàn)變化，涉及項目暫緩或退出的企業(yè)不在少數(shù)。

        亦有某華南房企城市更新板塊的投拓人士向記者確認(rèn)，防止大拆大建文件出臺后，出于保護(hù)文物古樹等訴求，項目的規(guī)劃布局難度增大。

        在其看來，文物古樹的分布十分分散且沒有規(guī)律，做規(guī)劃圖的時候需要預(yù)留它們的位置，而在規(guī)定了項目容積率和限高的情況下又很難設(shè)計商品房。

        另外，相關(guān)文件并沒有對大拆大建限定具體標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致相關(guān)部門及企業(yè)難以把控尺度，審批進(jìn)度也被放緩;資金亦是難點，“這個文件發(fā)出之后，很多銀行對于城市更新類的項目放款都更為謹(jǐn)慎”。

        其舉例表示，珠海在去年年底會議決定今年可上規(guī)委會的舊改項目一共只有五個，而自己所在企業(yè)的珠海項目并沒有被納入，只能暫緩工作。

《電鰻快報》