長租公寓獨角獸鏈家自如，走到了最危急時刻。
在監(jiān)管部門出手整飭約談之下，自如從一個年初解決大城市居住問題的模范生，成了推漲租金并利用資本套利的奸商，還登上了北京住建委“黑中介”名單。
“自如玩的可能是一個以時間為核心要素的期限套利游戲，”《自如七問》一文中，批判了自如的金融把戲，“第一層，靠空置期和入住時間之差套利；第二層，通過分期+ABS的金融工具組合，提前收取整年租金，卻按季度支付房東收益。”
在外界看來，自如式的房租分期只緩解了租客幾千元的現(xiàn)金流，卻讓其承擔(dān)了接近10倍的債務(wù)，尤其還存在有租客并不知曉房租已經(jīng)搖身變貸款。自如建立起的資金池，最大風(fēng)險是可以掩蓋問題，后移投資風(fēng)險。
自如對此則堅決否認(rèn)，他們回復(fù)時代周報記者稱，“公司絕不會允許強制或欺瞞租客進(jìn)行貸款的行為，更不會以此進(jìn)行違規(guī)套利操作”。
“長租公寓是個繁瑣細(xì)碎，管理優(yōu)化空間極大的服務(wù)行業(yè)，也是個管理規(guī)模龐大的資管行業(yè)，更是一個重度投入的產(chǎn)品化行業(yè)。”鏈家董事長左暉也有過側(cè)面回應(yīng)，他希望外界關(guān)注企業(yè)的消費者服務(wù)指標(biāo)NPS、經(jīng)營狀況、風(fēng)險指標(biāo)等，用理性的語言去評價和定義商業(yè)。
從模范生到“黑中介”
此刻，自如CEO熊林正硬著頭皮，帶著自如走進(jìn)“槍林彈雨”。
時任我愛我家(5.570, 0.00, 0.00%)副總裁胡景暉的一番“炮轟”，讓自如站在質(zhì)疑的風(fēng)口浪尖上。“以高于正常價格的20%-40%爭搶房源，破壞了房屋租賃市場”“如果長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”，這每一條指責(zé)都直擊自如要害。
“過去不易，現(xiàn)在很難，未來更挑戰(zhàn)，”8月19日，熊林發(fā)表聲明稱，“所有討論與建議，基于事實與客戶價值，我們都認(rèn)真收下，加倍努力去優(yōu)化提升。解決復(fù)雜問題，焦慮、急躁、標(biāo)簽化會加劇復(fù)雜，需要耐心、勇氣、智慧。”
前一晚，熊林和左暉在一起喝酒一解愁悶。7年前，隱約感覺到中國規(guī)模化租賃市場將要爆發(fā)的左暉，找來時任IBM首席戰(zhàn)略咨詢顧問的熊林加盟，進(jìn)行租賃業(yè)務(wù)分析與戰(zhàn)略設(shè)計。
背靠當(dāng)年鏈家的房屋托管業(yè)務(wù)，熊林選擇讓自如從分散式公寓入手打天下，重資產(chǎn)并重運營。在內(nèi)部創(chuàng)業(yè)5年后，自如開始獨立運營，這盤生意最核心的要素仍是房源。
自如要做的，就是快速跑馬圈地，通過占有房源并精細(xì)化運營來獲得部分自造血能力。管理100萬間房，是自如今年的任務(wù)，這也是后來各地“搶房大戰(zhàn)”的根源之一。
今年1月16日，自如宣布完成A輪40億元融資。左暉說，這一天是“自如的成人禮”，彼時200億元估值已超A股同行世聯(lián)行(6.430, 0.00, 0.00%)的總市值。
僅僅7個月后，鮮花與掌聲不見了。喝了酒，左暉也難免傷感，他在朋友圈吐露不快，“把任何一種社會現(xiàn)象歸咎于一種單方面的市場力量都是狹隘和不客觀的”。
沒有人想聽他解釋。房租暴漲，自如及其背后的資本再次成為眾矢之的，并促使北京市政府主管部門對住房租賃企業(yè)提出“三不得”原則及穩(wěn)定租金的相關(guān)指導(dǎo)意見。
一連串企業(yè)在8月17日這天被北京市住建委約談，自如名列其中。兩天后，北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等承諾拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。
自如領(lǐng)了8萬間的任務(wù)，并承諾他們新增投放市場的房源會維持租金不漲，但左暉和自如的危機時刻并不能就這樣輕松過去。一場更犀利、更尖刻的批評正山雨欲來，一輪重拳整飭“黑中介”的聯(lián)合行動正層層展開。
杭州鼎家長租公寓的爆倉，撕開了這個領(lǐng)域里最隱秘的一道口子。
8月20日，杭州鼎家通知稱，因經(jīng)營不善導(dǎo)致資金斷裂已停止運營，4000多租戶受損。他們被指責(zé)，利用6家網(wǎng)貸平臺“套路”租客，讓租戶在不知情的情況下使用網(wǎng)絡(luò)貸款。
具體來說，租客通過銀行卡綁定網(wǎng)貸平臺，每月返還給貸款A(yù)PP相應(yīng)的金額來繳納房租；而鼎家拿到金融機構(gòu)貸款后，不一次性結(jié)算給房東，最多只給一季度，再利用截留的租金去盤下更多的房子。
這意味著，鼎家就是利用租客的信用，給自己提供擴(kuò)張資金。每開展一筆業(yè)務(wù)，就套走了一筆租金，可以說是“空手套白狼”。
百億資金池隱患
熟悉的配方，熟悉的味道。鎂光燈很快就聚焦到行業(yè)老大自如身上，因為自如很早便探索了租金分期的服務(wù)，并巧借ABS加上了杠桿。
ABS英文全稱Asset Backed Securitization，即資產(chǎn)證券化。ABS及各種衍生產(chǎn)品的泛濫，就曾是美國當(dāng)年次貸危機的導(dǎo)火索，盡管產(chǎn)品本身設(shè)計環(huán)環(huán)相扣、交易規(guī)則合規(guī)復(fù)雜，但仍無法擺脫系統(tǒng)性風(fēng)險的存在。
自如客戶APP端里，清楚列著月付、季付、半年付（享受服務(wù)費折扣）、年付（享受服務(wù)費折扣）、自如客專享分期和自如白條分期這幾種付款方式，其中后兩者均有貸款性質(zhì)。
比如，自如客專享分期就是基于租房場景衍生的消費分期貸款，可享受服務(wù)費折扣7折，分期手續(xù)費率6.27%，共11期。自如白條則相當(dāng)于租客向自如借取的一筆信用貸款，為期一年。
在這個模式中，資金是這么流轉(zhuǎn)的—選擇分期付款的租客，先和自如資管簽訂租賃合同，再同自如的通道中國對外經(jīng)貿(mào)信托簽訂貸款合同；租客的分期貸款，被包裝成“自如房屋分期ABS”，委托信托機構(gòu)（中信證券(16.320, -0.01, -0.06%)）去賣債權(quán)；中信證券把募集來的錢（實際上是租客全部一整年的房租）一次性打給自如；自如用這筆錢去繼續(xù)擴(kuò)張，并設(shè)計了退出機制。
之后，租客每個月給金融機構(gòu)還款。假設(shè)在某一時間段，租客解約率升高，自如就會在短期內(nèi)面臨著巨大的資金壓力；如果自如采取了過于激進(jìn)的擴(kuò)張策略，將鎖定的租金全部投入到簽約新房源上，這樣也有可能資金鏈斷裂。
協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴時代周報記者，大部分長租公寓還是拿房做二房東的模式，“房子不是自己的，沒有產(chǎn)權(quán)，只好用租金收益去發(fā)行ABS。收益型的ABS相比于物業(yè)資產(chǎn)型ABS，不確定性更高。因為后者有房子在那兒，還有物業(yè)的增值，而前者只能靠租金收益，風(fēng)險較高。”
“長租公寓最大的問題，是金融化帶來的資金池，”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴時代周報記者，“自如解決了居住不安全的部分痛點，但規(guī)模又推動了對溢價利潤的追求。按照自如對外宣傳的70萬間房，每間房平均月租3000計算，自如已經(jīng)建立了百億級別的資金池，這個資金池是百億級別的。”
張大偉稱，這也解釋了為何自如從鏈家脫離出來，目的就是為了避免這個違規(guī)的資金池被監(jiān)管。自如玩的是一個以時間為核心要素的期限套利游戲，裝修、分租這些其實都只是資金池的補充。不僅僅是自如，鏈家的理房通、貝殼金控的生意經(jīng)都在資金池這個邏輯上。
熊林此前也坦承，“自如方面通過鼓勵租戶預(yù)付租金和管理費，可以獲得充足的現(xiàn)金流，這部分現(xiàn)金流可以形成一個浮動的資金池”。
今年3月，自如宣布成功完成儲架ABS（資產(chǎn)支持證券）首期產(chǎn)品—自如2號1期的設(shè)立。未來一年，自如還將在上交所完成共計20億元的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。
監(jiān)管政策在路上
在業(yè)界看來，這樣就會有兩個風(fēng)險，一是平臺手上拿著用戶的貸款，可以卷款跑路；二是一旦發(fā)生大面積壞賬，平臺沒法將壞賬部分進(jìn)行切割，只要池子一空，所有出借人的本金就都拿不到了。
理論上，自如也有潛在的跑路和系統(tǒng)性風(fēng)險的可能。但他和P2P的區(qū)別是，房租分期這一類貸款的違約率極低，根據(jù)自如披露只有0.4%左右，而P2P平臺的壞賬率則動輒接近10%。此外，P2P資金池是明確的違規(guī)行為，而房租分期的資金池暫時沒有相關(guān)監(jiān)管政策。
但眼下，房租分期監(jiān)管已經(jīng)在路上。8月23日，北京市住建委要聯(lián)合銀監(jiān)局、金融局、稅務(wù)局等部門花大力氣調(diào)查取證“租房貸”。他們對外表態(tài)，“針對住房租賃企業(yè)違規(guī)使用租房貸，一旦查實，將從重處罰，聯(lián)合懲戒”。
時代周報記者從北京市銀監(jiān)局相關(guān)人士處得知，目前調(diào)查仍在進(jìn)行中，還未能有進(jìn)一步的結(jié)果發(fā)布。
多年前，左暉說過他有一個夢想，希望能像比爾·蓋茨在IT界取得了成就那樣，在中介界也干一番事業(yè)，將來買房人、賣房人和中介盡可能團(tuán)結(jié)友愛，互相信任。
但“黑中介”轉(zhuǎn)了一圈又一次成為了行業(yè)的代名詞。據(jù)時代周報記者了解，此前一天，北京市住建委還會同市公安局、市工商局、市非緊急救助服務(wù)中心等部門，開通了12345打擊“黑中介”投訴舉報熱線。開通首日，自如等23家違規(guī)中介機構(gòu)即被查處，名單隨后被曝光，被舉報的內(nèi)容包括哄抬房租、打隔斷群租、強制貸款付租金等。
“目前絕大多數(shù)租客選用現(xiàn)金在線支付，只有較少數(shù)租客選擇分期方式。”自如稱，公司絕不會允許強制或欺瞞租客進(jìn)行貸款的行為，更不會以此進(jìn)行違規(guī)套利操作。如果發(fā)現(xiàn)公司員工有不當(dāng)操作，公司一經(jīng)核實、嚴(yán)厲查處。
在被曝光后，自如稱，全面接受相關(guān)查處結(jié)果，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行深度自查、堅決整改，“租住市場復(fù)雜度高，涉及面寬且深。自如作為一個還在摸索期的新興企業(yè)，面對比較復(fù)雜的市場情況，在摸索發(fā)展模式的具體方式上確實存在很大提升、改進(jìn)空間。”
但截至目前，自如尚未披露具體整改措施和階段性成果。是否會放棄“N+1”模式，暫不定論。
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