借殼上市9年，王久芳、王叢瑋父子實(shí)際控制的

　　榮安地產(chǎn)是一家單純的房地產(chǎn)公司。去年底，在寧波轄區(qū)上市公司2018年度投資者網(wǎng)上集體接待日中，公司財(cái)務(wù)總監(jiān)宋長(zhǎng)虹公開(kāi)表示，將擇機(jī)進(jìn)入大健康、教育等領(lǐng)域多元化發(fā)展。

　　跨界、多元化發(fā)展的背后是榮安地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的不穩(wěn)定。2009年以來(lái)，僅有三年凈利潤(rùn)同比增速超過(guò)兩位數(shù)，其余年度或負(fù)增長(zhǎng)或微增。2016年，榮安地產(chǎn)重回寧波大本營(yíng)，但在去年前三季度，眾多有一定規(guī)模房企業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)的情況下，其營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)雙雙大幅下降。

　　經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下降帶動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)股價(jià)下行。近一年，其股價(jià)從4.70元左右跌至2.30元，跌幅超過(guò)五成。同時(shí)，其市值縮水至73億元，不及總資產(chǎn)的三分之一，更不及巔峰時(shí)超300億元市值的四分之一。

　　重歸寧波后，遭遇了激烈競(jìng)爭(zhēng)，毛利率下滑，榮安地產(chǎn)又謀劃著走出寧波擴(kuò)張。截至去年9月末，公司存貨達(dá)158.50億元，較上年同期增長(zhǎng)了85.19億元。按照公司存貨周轉(zhuǎn)速度，這些存貨全部消耗完需要6年。

　　經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)上躥下跳

　　在眾多房企交出不錯(cuò)業(yè)績(jī)答卷之時(shí)，榮安地產(chǎn)的業(yè)績(jī)卻有些難看。

　　去年三季報(bào)顯示，前9個(gè)月，榮安地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別為23.25億元、4.07億元，分別較上年同期的38.90億元、4.79億元下降了40.24%、15.01%。

　　去年前三季度業(yè)績(jī)較大幅度下滑主要源于一季度幾乎無(wú)樓盤(pán)銷(xiāo)售。當(dāng)年一季度，其營(yíng)業(yè)收入只有9404.88萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為虧損4103.51萬(wàn)元。二三季度較為穩(wěn)定，營(yíng)業(yè)收入在12億元左右，凈利潤(rùn)接近2億元。

　　榮安地產(chǎn)前身是寧波第一股中元股份(5.100, 0.19, 3.87%)，主營(yíng)金屬切削機(jī)床，1993年在深市主板掛牌，簡(jiǎn)稱(chēng)甬中元。6年后，公司實(shí)施第一次資產(chǎn)重組，并更名為寧波成功信息，簡(jiǎn)稱(chēng)甬成功。因經(jīng)營(yíng)虧損，2006年開(kāi)始，公司股票暫停上市，直到2009年，榮安地產(chǎn)參與重組，并更名為榮安地產(chǎn)，主營(yíng)業(yè)務(wù)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售。

　　借殼上市之后，雖然處于地產(chǎn)黃金期，榮安地產(chǎn)似乎并未享受到這一紅利。拋開(kāi)2009年因重大資產(chǎn)重組因素業(yè)績(jī)暴增外，其后的業(yè)績(jī)極不穩(wěn)定。2010年至2017年的8年間，其營(yíng)業(yè)收入在2010年、2014年、2015年大幅下降，同比降幅為37.24%、25.46%、67.50%。增幅較大的是2013年、2017年，分別為125.76%、146.82%。同期，凈利潤(rùn)也在2010年、2014年、2015年出現(xiàn)較大幅度下降，降幅分別為69.62%、31.96%、66.61%。而在2013年，雖然營(yíng)業(yè)收入增速超過(guò)一倍，但凈利潤(rùn)僅微增7.13%。2013年，公司實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)就達(dá)到4.55億元，此后不斷下降，2017年才超過(guò)2013年達(dá)到5.42億元。

　　財(cái)報(bào)顯示，2016年開(kāi)始，榮安地產(chǎn)才大肆發(fā)力大本營(yíng)寧波地產(chǎn)市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2014年至2017年，來(lái)自寧波地區(qū)的營(yíng)業(yè)收入占公司營(yíng)業(yè)收入的比重依次為16.7%、21.1%、52.43%、88.61%。去年上半年，這一比重繼續(xù)攀升至89.01%。不過(guò)，同期，在寧波地區(qū)的銷(xiāo)售毛利率持續(xù)下降，分別為33.6%、33.2%、25.8%、24.08%。與之相反，公司在寧波地區(qū)之外的同期銷(xiāo)售毛利率則不斷上升，為15.4%、27.8%、22.6%、31%。

　　毛利率下降亦能說(shuō)明寧波地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。為此，榮安地產(chǎn)開(kāi)拓寧波以外市場(chǎng)，足跡延伸至杭州、溫州、嘉興等浙江省內(nèi)市場(chǎng)。

　　存貨倍增跨界突圍未果

　　重兵攻占寧波市場(chǎng)成效不明，榮安地產(chǎn)外延擴(kuò)張，但其存貨倍增將考驗(yàn)其運(yùn)營(yíng)。

　　截至去年9月末，榮安地產(chǎn)存貨余額為158.50億元，較上年同期的73.31億元增長(zhǎng)了85.19億元，較年初的78.14億元也增長(zhǎng)了80.36億元，增幅分別為116.21%、102.84%。增長(zhǎng)最為迅猛的是去年上半年，短短6個(gè)月，存貨增加了67.07億元，增幅高達(dá)85.83%。高達(dá)158.50億元存貨，占公司225.55億元總資產(chǎn)的70.27%。

　　榮安地產(chǎn)在去年半年報(bào)中解釋?zhuān)尕涊^年初增長(zhǎng)八成多，主要是上半年西能約81萬(wàn)平方米的權(quán)益建筑面積，足見(jiàn)其上半年拿地頻繁。如去年6月，公司控股子公司嘉興佳釔7億元競(jìng)得嘉善縣國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、臺(tái)州鴻茂以1.63億元競(jìng)得溫嶺市一地塊建設(shè)用地使用權(quán)。

　　存貨居高將考驗(yàn)榮安地產(chǎn)管理層的運(yùn)營(yíng)能力及籌資能力。榮安地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)速度大幅放緩，2017年前9個(gè)月為667.49天，而去年前9個(gè)月大幅延長(zhǎng)至2205.88天。這意味著，158.50億元存貨將需要6年時(shí)間才能完成去庫(kù)存。

對(duì)此，榮安地產(chǎn)董秘鄧華堂曾公開(kāi)表示，為了控制風(fēng)險(xiǎn)，榮安地產(chǎn)一直保持著理性拿地策略，嚴(yán)格控制土地成本。公司通過(guò)合作、公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)拍、股權(quán)收購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等方式增加土地儲(chǔ)備，拓展項(xiàng)目，堅(jiān)決不高溢價(jià)拿地、不拿地王。同時(shí)，公司傾向于選擇中小體量地塊，快速開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、回籠資金。

　　存貨猛增也對(duì)榮安地產(chǎn)的資金提出了更高要求。根據(jù)公司公告，截至去年11月30日，公司借款余額為49.67億元，當(dāng)年累計(jì)新增借款18.06億元，累計(jì)新增借款占上年末凈資產(chǎn)的42.80%。

　　大舉拿地?cái)U(kuò)張、舉債開(kāi)發(fā)，榮安地產(chǎn)能否實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)突圍尚難以判斷。但在二級(jí)市場(chǎng)上，投資者似乎并不看好。去年1月16日，其股價(jià)曾上漲至6.22元，隨后迅速回落，至當(dāng)月底跌至4.70元。至今年2月1日收?qǐng)?bào)2.30元，一年之間股價(jià)腰斬。同期，公司市值蒸發(fā)了76億元，僅剩73億元，不足2015年巔峰時(shí)307億元的四分之一。

　　此外，為了突圍，早在2017年11月底，公司就曾表示，公司未來(lái)仍以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，將擇機(jī)進(jìn)入大健康、教育、金融等領(lǐng)域多元化發(fā)展。只是，時(shí)隔一年后，多元化并未實(shí)質(zhì)進(jìn)展。在寧波轄區(qū)上市公司2018年度投資者網(wǎng)上集體接待日活動(dòng)中，公司相關(guān)負(fù)責(zé)人舊話重提。

《電鰻快報(bào)》