《電鰻快報(bào)》 林笑/文

        由于近年來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入下行周期，加上“住房不炒”等政策因素，房地產(chǎn)企業(yè)生存壓力巨大。在這樣的背景下，陽光城集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“陽光城”)用優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵押獲取融資，也是無奈之舉。

        然而，陽光城在債務(wù)違約的情況下，想獲得融資拿出最為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)作為抵押，也許是現(xiàn)階段最好的選擇。

        債臺(tái)高筑 資金難以為繼

        3月25日公告，陽光城全資子公司北京臻德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已接受中信銀行股份有限公司提供不超過9.31億元的貸款，期限不超過38個(gè)月。

        內(nèi)容顯示，陽光城全資子公司北京慧誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以北京臻德房地產(chǎn)、北京慧誠房地產(chǎn)及公司全資子公司北京臥龍國際山莊有限責(zé)任公司100%股權(quán)提供質(zhì)押，并且公司及北京臥龍為北京臻德房地產(chǎn)該筆融資提供全額連帶責(zé)任保證擔(dān)保，北京臻德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獲得中信銀行股份有限公司提供不超過9.31億元的貸款。或許抵押融資是陽光城目前最好的選擇，也是最無奈的選擇，為目前緩解資金困境，解燃眉之急。

        就在3月17日，陽光城未能按期支付債券利息，加速債務(wù)到期，造成債務(wù)違約。其中，20陽光城MTN001違約金額6.29億、17陽光城MTN001違約金額15.75億、20陽光城MTN003違約金額16.92億、17陽光城MTN004違約金額11.32億，共計(jì)違約債券累計(jì)本息50.28億。

        另外，2月19日陽光城在公告中稱，截至2021年9月末，該公司1年內(nèi)到期的有息債務(wù)為 247.98億元、占比為29.20%;1-2年內(nèi)到期的有息債務(wù)為365.67億元、占比為43.05%;2-3年到期的有息債務(wù)為171.48億元、占比為 20.19%;3年以上到期的有息債務(wù)為64.25億元、占比為7.56%。該公司有息債務(wù)在1年以內(nèi)及1-2年到期的占比較高，存在集中兌付壓力。

        《電鰻快報(bào)》關(guān)注到，陽光城在公告中還表示，由于房地產(chǎn)市場下行，競爭壓力加大、市場價(jià)格下降，再加上該公司為了加速資金回籠，多采取降價(jià)或折價(jià)銷售策略，造成售價(jià)難以覆蓋成本，國內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目虧損。

        據(jù)了解，陽光城京津冀大盤項(xiàng)目，由于2021年因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場下行，成交速度放緩和成交量低等，該公司結(jié)合市場情況由2.51萬下降至2.36萬，根據(jù)成本與可變現(xiàn)凈值孰低法測算，預(yù)計(jì)跌價(jià)金額約2億;而福建項(xiàng)目下降更多，由由2.74萬下降至2.15萬，根據(jù)成本與可變現(xiàn)凈值孰低法測算，預(yù)計(jì)跌價(jià)金額約4.8億。

        一位私募分析師表示：“在房地產(chǎn)下行周期里，房企選擇折價(jià)銷售是唯一的出路，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠;然而，房企融資也是補(bǔ)充資金缺口的重要手段，以便在逆周期中存活下來。”

        2021年4月13日和2021年5月6日，陽光城分別召開第十屆董事局第十八次會(huì)議和2020年年度股東大會(huì)，審議通過了《關(guān)于公司2021年擔(dān)保計(jì)劃的議案》，同意2021年該公司總計(jì)劃擔(dān)保額度為1500億元，其中為資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的全資子公司、控股子公司等提供的計(jì)劃擔(dān)保額度為不超過1060.95億元，并授權(quán)該公司經(jīng)營管理層負(fù)責(zé)辦理在任時(shí)點(diǎn)的擔(dān)保余額不超過上述額度范圍內(nèi)的擔(dān)保，實(shí)際擔(dān)保金額、種類、期限等以合同為準(zhǔn)。

        業(yè)績下滑 流動(dòng)性惡化加劇

        2021年陽光城業(yè)績持續(xù)下滑，盈利能力下行，該公司“以價(jià)換量”實(shí)為“斷尾求生”。

        財(cái)報(bào)顯示，陽光城2021年前三季度，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入413.32億元，同比增長8.59%;歸母凈利潤29.13億元，同比增長6.23%。然而，對(duì)比2020年前三季度，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入380.64億元，歸母凈利潤27.42億元，同比增速分別為18.85%、21.64%。

        其實(shí)，陽光城業(yè)績下滑頹勢從去年一季度已經(jīng)開始。陽光城2021年一季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入75.23億元，同比增長12.04%，歸母凈利潤4.85億元，同比增長12.03%，增速僅有2020年一季度三分之一不到。

        更值得一提的是，該公司2021年前三季度扣非凈利潤僅有8670.14萬元，同比-96.89%。其中，該公司計(jì)提資產(chǎn)減值損失16.5億元，作為項(xiàng)目跌價(jià)集體跌價(jià)準(zhǔn)備，而半年報(bào)只計(jì)提了2.65億元;并且，該公司前三季度毛利率只有18.17%，與2020年前三季度銷售毛利率23.55%相比，差距很大。

        其實(shí)，業(yè)績下滑是行業(yè)通病。據(jù)了解，萬科A2021年前三季度，實(shí)現(xiàn)營收收入2714.86億元，同比12.42%，歸母凈利潤166.89億元，同比-15.98%;綠地控股、華僑城A等凈利潤都是大幅下滑。

        另外，數(shù)據(jù)顯示，2021年，陽光城全口徑銷售面積1148萬平方米左右，同比下降約25%，全口徑銷售金額1838億元，同比下降16%;2022年，陽光城1月份銷售面積僅僅42.70萬平方米，銷售金額67.10億元左右，同比下降幅度均達(dá)到50%。

        一個(gè)匿名分析師表示：“房地產(chǎn)企業(yè)目前處于最為艱難時(shí)期，由于房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期，再加上疫情和宏觀的收緊等綜合因素影響，部分現(xiàn)金流差的房企將會(huì)面臨著最困難的時(shí)期，業(yè)績下滑成為通病，債務(wù)違約或?qū)㈩l頻發(fā)生。”

        相關(guān)公告顯示，3月28日陽光城收到董事何媚女士、林貽輝先生、廖劍鋒先生公告稱：公司董事何媚女士、林貽輝先生、廖劍鋒先生于近日將通過大宗交易減持其持有的公司無限售條件流通股合計(jì)1710.5萬股，占該公司總股本0.41%，減持所得的資金擬向該公司提供無息借款，用于包括但不限于該公司的日常生產(chǎn)運(yùn)營、項(xiàng)目交付、償還債務(wù)等。

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