《電鰻財經》文/林妍

        8月31日，全國首批3只保障性租賃住房REITs上市交易，中金廈門安居REIT早盤小幅波動后觸及漲停，華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT開盤漲停。截至上午收盤，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT報收3.38元、3.263元、3.229元，分別上漲30%、30%、29.99%，3只公募REITs成交額合計突破2億元，備受資金追捧。至此，全市場已上市公募REITs增至17只。

        REITs市場紅火

        不動產投資信托基金(Real Estate Investment Trust，簡稱REIT)，也稱“房地產投資信托基金” ，最早的定義為“有多個受托人作為管理者，并持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。首批3只保障性租賃住房REITs在滬深證券交易所同步上市交易，標志著中國REITs市場建設又邁出重要一步。

        北大光華REITs課題組表示，保租房REITs的推出，不僅僅是中國公募REITs試點的線性延續，更是直接回應推進實現共同富裕、房地產行業向新發展模式轉型、進一步發揮好資本市場功能等問題的重大改革舉措。“此次三單試點項目成功上市，不僅在發行階段受到市場投資人的高度認可，更是在行業模式、制度建設、操作流程、估值定價等方面為保障性租賃住房行業以及保租房REITs的未來發展起到了良好的示范效應。”

        據《電鰻財經》了解，今年5月19日，國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，明確提出，要推動基礎設施REITs健康發展，并將保障性租賃住房納入試點范圍。5月27日，證監會與國家發展改革委聯合印發了《關于規范做好保障性租賃住房發行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點有關工作的通知》，正式啟動試點工作。從《通知》發布到首批試點項目成功上市，前后只用了三個多月時間。

        據觀察，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT具有三大投資亮點：一是底層基礎設施資產區位優勢顯著。紅土深圳安居REIT和華夏北京保障房REIT底層資產位于一線城市深圳、北京，中金廈門安居REIT底層資產位于典型人口凈流入城市廈門，較高的常住人口和較低租售比讓租賃住房市場需求居高不下。二是租金收入仍有一定的上升空間。根據招募說明書，各底層資產租金定價均僅為周圍市場化租賃市場租金的六七成，對于北京和廈門保障性租賃住房低于周圍九成租金的相關政策要求還有較大的上升空間。保守預計未來租金年增長率仍能維持1.5%左右水平。三是項目接近滿租，成熟的運營帶來穩定的現金流。紅土深圳安居項目、中金廈門安居項目和華夏北京保障房項目出租率分別為98.78%、99.29%和94.66%，出租率幾乎達到飽和狀態，具有相對穩定的租金收入。同時，運營趨于穩定成熟，毛利率逐漸由負轉正，并呈現上升趨勢，截至2022年第一季度，紅土深圳安居項目、中金廈門安居項目和華夏北京保障房項目毛利率依次為52%、68%、70%，盈利水平良好。

        REITs發展風頭勁

        據《電鰻財經》觀察，除了3只剛上市的保障性租賃住房REITs外，還有14只老REITs，這14只老基金也十分年輕。

        東方財富Choice數據顯示，2021年6月21日上市的9只REITs，大多有不錯的表現。其中，博時蛇口產園REIT截至2022年8月30日復權單位凈值為2.3100元，今年以來的漲跌幅達18.2966%。前披露中期報告顯示，上半年實現收入6541.53萬元，實現凈利潤2645.39萬元，期末基金總資產為25.64億元。本期收入預算完成率為92%。期末基金份額凈值2.3117元。本期實現可供分配金額2882.35萬元，單位可供分配金額0.03元。報告期內實際分配金額2708.96萬元，單位實際分配金額0.03元。截至2022年6月30日，該基金收盤價為3.11元，較發行價漲幅為34.63%。此外，華安張江光大REIT年內上周15.30%，鵬華深圳能源REIT 年內上漲13.24%，紅土鹽田港REIT年內上漲11.76%;中金普洛斯REIT、東吳蘇園產業REIT年內漲幅也接近10%。

        值得注意的是，證監會副主席李超在8月31日出席3只保障性租賃住房REITs上市儀式并致辭時表示，加快推進基礎設施REITs常態化發行十條措施落地實施，加快推進民企REITs試點，盡快推出“綠燈”投資案例;盡快推動首批擴募項目落地;推動REITs立法，積極培育專業REITs管理人和投資者群體。李超表示，首批保障性租賃住房REITs試點項目的成功落地，對于貫徹落實租購并舉、推進保障性住房建設和促進房地產業良性循環與健康發展具有十分積極的意義;也有利于完善投融資機制，深化保障性租賃住房市場化進程，推進形成新的行業發展模式;還有利于深化金融供給側結構性改革，進一步豐富基礎設施REITs產品類型，為投資者提供更多元的金融產品。

        發展改革委投資司副司長韓志峰表示，基礎設施REITs試點啟動以來，政策支持力度持續加大，市場規模不斷擴容，資產類型日益豐富，產品上市表現良好，各方參與積極性顯著提升。三單項目成功上市，對REITs市場發展和保障性租賃住房建設都具有重大意義。下一步，發展改革委將加強項目輔導，完善申報推薦流程，切實做好項目推薦工作。

《電鰻快報》