本文系基于公開資料撰寫，僅作為信息交流之用，不構(gòu)成任何投資建議。

出品｜公司研究室地產(chǎn)組

文｜方圓

2022年即將收官，這一年，地產(chǎn)行業(yè)仍處于寒冬之中，好在年末“金融16條”、“三支箭”等救市舉措的出臺(tái)，讓地產(chǎn)行業(yè)又出現(xiàn)一道曙光。

這一年，地產(chǎn)老板們的境遇各有不同。曾經(jīng)多次當(dāng)“白衣騎士”的孫宏斌四處奔走，苦求救援資金；行業(yè)“流量擔(dān)當(dāng)”許家印在跳樓傳聞后，現(xiàn)身恒大官網(wǎng)再次強(qiáng)調(diào)保交樓；富力聯(lián)席董事長(zhǎng)張力被指控涉嫌行賄，海外被捕；5年前“斷臂求生”的王健林四處抄底，重回行業(yè)首富；創(chuàng)業(yè)29年后，龍湖吳亞軍退居幕后。

1.創(chuàng)業(yè)近30年后，龍湖集團(tuán)創(chuàng)始人吳亞軍退居幕后

10月28日，龍湖集團(tuán)發(fā)布董事會(huì)公告，公司創(chuàng)始人吳亞軍因年齡及身體的原因，辭任龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事、董事會(huì)主席，由陳序平接任董事會(huì)主席一職。吳亞軍在辭任上述職務(wù)后，將僅以集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展顧問角色，在戰(zhàn)略發(fā)展及運(yùn)營(yíng)方面為集團(tuán)提供指導(dǎo)意見。

從1993年創(chuàng)立龍湖集團(tuán)算起，過去近30年時(shí)間里，吳亞軍帶領(lǐng)龍湖從重慶走向全國(guó)，成為國(guó)內(nèi)規(guī)模TOP10級(jí)別房企，并進(jìn)入世界500強(qiáng)。

陳序平生于1982年，2008年以“仕官生”身份加入龍湖集團(tuán)，他從校招生一路升到董事會(huì)主席的歷程，正是龍湖集團(tuán)去“家族化”走向深度機(jī)構(gòu)化的縮影。吳亞軍曾說，“深度機(jī)構(gòu)化組織的特征，是不依賴于創(chuàng)始人和精英，而是進(jìn)一步集團(tuán)化和職業(yè)化。”

對(duì)于這次交棒，吳亞軍表示，對(duì)龍湖而言，不是一位創(chuàng)始人的離開，也不是一個(gè)損失，更不是一件糟糕的事情，而是一段光明又美好的開始。

2.“央企放牛娃”寧高寧退休，打造國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)3大IP

8月26日，63歲的寧高寧因?yàn)槟挲g原因卸任中國(guó)中化董事長(zhǎng)、黨組書記職務(wù)，這代表寧高寧正式離開地產(chǎn)圈。中國(guó)金茂發(fā)表長(zhǎng)文《他在金茂六載春秋》致謝，講述了寧高寧擔(dān)任中國(guó)金茂董事長(zhǎng)的六年歷程。

文章中提到，6年來，寧高寧帶領(lǐng)中國(guó)金茂不斷突破，公司資產(chǎn)總額至2021年末凈增2.2倍達(dá)4120億元，年度營(yíng)業(yè)收入凈增3.9倍至900億元，年度利潤(rùn)總額連續(xù)4年突破100億元。

在執(zhí)掌金茂之前，寧高寧曾先后擔(dān)任過華潤(rùn)集團(tuán)、中糧集團(tuán)等5家世界500強(qiáng)公司的“一把手”，其職業(yè)生涯與國(guó)企發(fā)展密不可分，寧高寧曾被譽(yù)為“中國(guó)摩根”，但他更喜歡自稱“國(guó)企放牛娃”。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，寧高寧先后打造了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)3大品牌，重奢商業(yè)體的華潤(rùn)萬象城、掌握年輕人流量密碼的大悅城，聚焦體驗(yàn)和交流的覽秀城。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的必要性和重要性，寧高寧曾表示：“地產(chǎn)業(yè)有個(gè)核心原則，它除了在銷售過程中實(shí)現(xiàn)價(jià)值外，它還在大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中不斷實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值，這是地產(chǎn)生意的基本特征”。

3.被美方指控涉嫌行賄，富力聯(lián)席董事長(zhǎng)張力在海外被捕

12月12日凌晨，市場(chǎng)傳聞稱，富力地產(chǎn)創(chuàng)始人、聯(lián)席董事長(zhǎng)及總裁張力因行賄被美國(guó)通緝，已于11月30日被英國(guó)倫敦警方逮捕，張力豪擲1500萬英鎊保釋金獲得保釋，據(jù)說這是英國(guó)法院有史以來金額最高的保釋金。

對(duì)此，富力集團(tuán)表示，董事張力因在中國(guó)宴請(qǐng)美國(guó)舊金山前公共事業(yè)部主管及為其提供酒店住宿而被指控涉嫌行賄，公司正針對(duì)此錯(cuò)誤指控采取法律行動(dòng)，且公司并未就張力保釋提供任何保證金。

1993年，張力與李思廉在廣州創(chuàng)辦富力集團(tuán)，將公司打造為華南地產(chǎn)圈代表房企之一。2017年，富力在和萬達(dá)的“世紀(jì)交易”中，以近190億元總價(jià)從萬達(dá)手中收購(gòu)73家酒店資產(chǎn)，手中的酒店數(shù)量達(dá)到89家，成為全球最大豪華酒店業(yè)主。

2020年，富力年銷售額1300億，晉升為千億房企，但突如其來的疫情，當(dāng)年交易得來的酒店反倒成為了富力的累贅。2020年以來，富力流動(dòng)性持續(xù)承壓，陷入債務(wù)泥潭，目前已有467億元境內(nèi)外債券展期。雪上加霜的是，2022年前11個(gè)月，富力地產(chǎn)累計(jì)銷售額363.9億，同比下滑67.6%。

4.融創(chuàng)2021年財(cái)報(bào)“難產(chǎn)”，孫宏斌奔走半年終等來救援

富力的張力被捕，2017年那筆“世紀(jì)交易”中的另一個(gè)主角——孫宏斌，則經(jīng)歷了繼聯(lián)想、順馳后的第三次危機(jī)。

3月28日，融創(chuàng)中國(guó)公告稱，無法按期披露2021年未經(jīng)審核年度業(yè)績(jī)；4月1日起，融創(chuàng)股票在港交所停牌；5月12日，融創(chuàng)官宣4筆美元債正式違約。

債務(wù)危機(jī)爆發(fā)后，此前忙著和金融機(jī)構(gòu)談判的孫宏斌，便消失在大眾眼前。為化解融創(chuàng)債務(wù)，半年多來，孫宏斌四處奔走，一直在外尋求資金支持，融創(chuàng)甚至還爆發(fā)了和中融信托偷換保險(xiǎn)柜鎖芯的離奇事件。

直到11月，“金融16條”出臺(tái)后，孫宏斌才等來馳援。中信信托與華融收購(gòu)融創(chuàng)上海董家渡項(xiàng)目股權(quán)，并引入以浦發(fā)銀行牽頭的6家銀行組成的銀團(tuán)，對(duì)董家渡項(xiàng)目注資超120億元。

12月9日，融創(chuàng)終于披露了“難產(chǎn)”的2021年年報(bào)，孫宏斌再次露面。孫宏斌對(duì)外表示，在過去一年多的時(shí)間里，融創(chuàng)面臨了成立以來前所未有的挑戰(zhàn)和經(jīng)營(yíng)壓力。融創(chuàng)會(huì)盡快完成債務(wù)重組和恢復(fù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，爭(zhēng)取在2023年回歸良性、健康發(fā)展軌道。

或許，經(jīng)歷了“三起三落”的孫宏斌可以再次“上岸”，但融創(chuàng)卻難以回到從前的高度了。

5.“斷臂求生”躲過行業(yè)危機(jī)，王健林重回地產(chǎn)首富

人算不如天算。誰(shuí)也沒有想到，5年前的兩筆“虧本”買賣竟然讓王健林躲過一劫。

2017年，王健林向融創(chuàng)、富力分別轉(zhuǎn)讓文旅城、酒店，換取650億資金。當(dāng)時(shí)看上去，老王有點(diǎn)狼狽，但正是那次壯士斷腕，讓王健林和萬達(dá)集團(tuán)平安度過了這一輪行業(yè)危機(jī)。

5年過后，當(dāng)融創(chuàng)、富力為了自救不斷低價(jià)賣資產(chǎn)時(shí)，萬達(dá)卻在四處抄底。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來，萬達(dá)至少接手了20個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

10月10日，王健林在采訪中表示，為了儲(chǔ)備過冬糧食，萬達(dá)需要放緩發(fā)展步伐，先行的措施就是減少對(duì)買地的現(xiàn)金投入。但半個(gè)月后，萬達(dá)在華北、華東、華南三地連續(xù)出手，投資總額達(dá)50億。

萬達(dá)躲過行業(yè)寒冬，王健林也再次成為地產(chǎn)行業(yè)首富。《2022胡潤(rùn)百富榜》數(shù)據(jù)顯示，王健林家族的財(cái)富達(dá)到1000億元，排名上升到全國(guó)第32位，在內(nèi)地房地產(chǎn)領(lǐng)域中排名第一。

不過，多次向港交所遞表的萬達(dá)商管至今未能上市，距離與投資者對(duì)賭的期限僅剩一年，這或許是王健林的一大心病。

6.年內(nèi)5次現(xiàn)身皆在官網(wǎng)，許家印跳樓傳聞后高喊保交樓

大眾話題度方面，地產(chǎn)行業(yè)里能與王健林相比的，無疑是自帶流量的“皮帶哥”許家印。

12月2日中午，突然有一則傳言說許家印跳樓了，一時(shí)間這則傳聞在網(wǎng)絡(luò)上鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。幾經(jīng)反轉(zhuǎn)后，有微信截圖顯示，當(dāng)天下午1點(diǎn)半左右，許家印在恒大高管工作群發(fā)布了一條關(guān)于加強(qiáng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的語(yǔ)音消息。當(dāng)天晚上，恒大集團(tuán)召開保交樓專題會(huì)議，許家印現(xiàn)身講話辟謠。

對(duì)于“許家印跳樓”的傳聞，有人稱這是許家印自導(dǎo)自演為了躲債，也有人說哪怕是討債人跳樓了許家印也不會(huì)跳樓。

自2021年6月恒大陷入流動(dòng)性危機(jī)后，過去一向高調(diào)的許家印便鮮少露面。2022年，許家印的5次露面都是在恒大官網(wǎng)上。

12月2日的會(huì)上，許家印表示：“今年1至11月，恒大集團(tuán)實(shí)現(xiàn)交樓25.6萬套，2022年全年要力爭(zhēng)完成30萬套的交樓，12月份必須保質(zhì)保量完成交樓4.4萬套。”

對(duì)于早已躺進(jìn)ICU的恒大來說，保交樓或許是最后一棵救命稻草。

7.被帶走調(diào)查8個(gè)月后，泰禾黃其森重回一線

2022年3月16日，ST泰禾公告稱，公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理黃其森正在協(xié)助有關(guān)機(jī)關(guān)調(diào)查。被帶走8個(gè)月后，11月17日，泰禾表示，黃其森結(jié)束配合調(diào)查，已回歸公司正常履行職責(zé)。

1992年，黃其森在福州創(chuàng)辦泰禾集團(tuán)，在創(chuàng)辦泰禾前，黃其森在建設(shè)銀行福建分行工作8年，深諳銀行的運(yùn)作體系和流程。黃其森曾說“如果不懂金融，就搞不好房地產(chǎn)。”

2002年，黃其森進(jìn)軍北京，拍下了通州區(qū)潞城鎮(zhèn)堡辛村的地塊，表示要在此打造“中國(guó)第一豪宅別墅”。2010年，泰禾集團(tuán)借殼福建三農(nóng)在A股上市，企業(yè)進(jìn)入發(fā)展快車道，黃其森也有了“第二代豪宅教父”名號(hào)。

2013年到2017年，泰禾銷售額從124億飆升到1007億，規(guī)模快速增長(zhǎng)的背后是高杠桿模式下的債務(wù)擴(kuò)張。

2019年泰禾集團(tuán)危機(jī)爆發(fā)前夕，公司負(fù)債總額1906億，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)85%。2020年7月，泰禾公開市場(chǎng)債券違約，再融資大門被關(guān)閉。截至2022年10月28日，泰禾已到期未歸還借款本金585億。

2020年至2022年前三季度，泰禾凈利潤(rùn)分別為-50億、-40億、-31億，近3年累計(jì)虧損超120億。即便重回一線，黃其森想要化解泰禾的債務(wù)危機(jī)也不容易。

8.偷逃稅加電費(fèi)2年被罰超8億，潘石屹夫婦套現(xiàn)300億后辭職赴美

9月7日，SOHO中國(guó)公告稱，潘石屹已辭去董事會(huì)主席、提名委員會(huì)主席和ESG委員會(huì)主席的職務(wù)，張欣已辭去公司行政總裁職務(wù)。對(duì)于潘石屹夫婦的離職，SOHO給出的理由是，接下來這兩位將專注于藝術(shù)和慈善事業(yè)。

自2019年以來，市場(chǎng)上多次傳出潘石屹夫婦打算出售SOHO中國(guó)的消息。最接近的一次是2021年6月，高盛代表黑石發(fā)出全面收購(gòu)要約，以5港元/股的價(jià)格，完成SOHO中國(guó)私有化，交易總對(duì)價(jià)約30億美元。但兩個(gè)月后，這筆交易被市場(chǎng)監(jiān)管總局根據(jù)《中國(guó)反壟斷法》立案審查，最后不了了之。

2021年底，SOHO中國(guó)因偷逃稅被罰款共計(jì)7.09億元。2022年上半年，SOHO中國(guó)因加收電費(fèi)被北京市多區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局處罰，旗下15家公司共被罰款1.15億元。7月，公司CFO倪葵陽(yáng)因涉嫌內(nèi)幕交易接受警方調(diào)查。上述因素或許加速了潘石屹夫婦的離開。

10月下旬，有網(wǎng)友發(fā)文稱在紐約上流人士聚會(huì)中看到了潘石屹，這也是潘石屹辭職后的首度露面。過去8年，潘石屹夫婦賣掉國(guó)內(nèi)300億資產(chǎn)后，終究還是跑到了美國(guó)。

9.時(shí)隔13年萬科利潤(rùn)再下滑，掌門人郁亮主動(dòng)降薪千萬

掌門人不好當(dāng)，行業(yè)標(biāo)桿的掌門人更不好當(dāng)。

2017年王石離開萬科后，郁亮是多年的媳婦熬成婆。成為萬科掌門人后，郁亮便成為了行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，“白銀時(shí)代”“活下去”“管理紅利”等行業(yè)熱詞皆出自郁亮之口。誰(shuí)也沒有料到，意氣風(fēng)發(fā)指點(diǎn)江山的郁亮，會(huì)因?yàn)楣緲I(yè)績(jī)下滑而自罰“千萬”。

2022年2月，在萬科集團(tuán)年會(huì)上，郁亮直言地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入黑鐵時(shí)代，他表示2022年是萬科破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年，要么死，要么活，沒有中間狀態(tài)。

一個(gè)月后，萬科2021年財(cái)報(bào)顯示，時(shí)隔13年公司凈利潤(rùn)再次出現(xiàn)下滑。股東大會(huì)上，郁亮向52萬名股東致歉，并主動(dòng)放棄了2021年全部獎(jiǎng)金。2020年，郁亮稅前薪酬1247萬，降薪千萬后郁亮2021年薪酬仍高達(dá)155萬。

2022年末，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向后，萬科推出500億元直接債務(wù)融資工具以及股權(quán)融資計(jì)劃。12月，郁亮在股東大會(huì)上表示，“這幾個(gè)月下來，微光在逐步變成曙光。此前還提出一個(gè)看法，市場(chǎng)恢復(fù)是一個(gè)緩慢而溫和的過程，現(xiàn)在來看，溫和的程度比我們預(yù)期的還要更溫和一點(diǎn)。”

10.在陽(yáng)光城四年倒貼4000萬，“打工皇帝”朱榮斌親自創(chuàng)業(yè)

2022年1月，朱榮斌因個(gè)人原因辭去陽(yáng)光城董事長(zhǎng)、總裁等職務(wù)，正式從陽(yáng)光城離職。在陽(yáng)光城四年半，朱榮斌累計(jì)薪酬2750萬，拋售陽(yáng)光城股票虧損約7000萬。4年間，朱榮斌的陽(yáng)光城生涯，不僅賠光了年薪，還要倒貼幾千萬，真是既賠了金錢，又浪費(fèi)了光陰。

朱榮斌在地產(chǎn)行業(yè)27年，曾在中海、碧桂園任職，在碧桂園和陽(yáng)光城期間，朱榮斌帶領(lǐng)兩家房企從小做大，成為行業(yè)“黑馬”，在碧桂園時(shí)年薪曾超過2000萬，堪稱地產(chǎn)圈的“打工皇帝”。

從陽(yáng)光城離職2個(gè)月后，朱榮斌以創(chuàng)業(yè)者的身份重回地產(chǎn)圈，創(chuàng)立榮宇建設(shè)（廣州）有限公司，第一個(gè)項(xiàng)目是知名文旅項(xiàng)目——海南雅居樂清水灣地塊，雅居樂出地、背后股東出錢、朱榮斌作為合作者參與管理。

8月，朱榮斌公開表示，“現(xiàn)在我們看到的暴雷還是集中在民企，其實(shí)還有很多潛藏的、可能暴雷的，說不定哪天又暴雷了。我是從民企出來的，我也會(huì)問，難道我們的國(guó)企房企都好好的嗎？我覺得這場(chǎng)風(fēng)暴會(huì)來的非常猛烈，肯定是一場(chǎng)大變局。”

《電鰻快報(bào)》