《電鰻財(cái)經(jīng)》 李笑笑/文

        近日，重慶市迪馬實(shí)業(yè)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“迪馬股份”)發(fā)布2022年業(yè)績(jī)預(yù)告，該公司預(yù)計(jì)2022年年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-29.50億元左右，該公司或?qū)⒚媾R經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)連續(xù)兩年巨額虧損的局面。

        1月19日，迪馬股份發(fā)布了2023年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，該公司擬次非公開發(fā)行募集資金總額不超過18億元用于加快存量項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度。

        旗下物業(yè)公司港交所上市 2022年業(yè)績(jī)預(yù)大幅虧損

        迪馬股份主業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、專用車制造等業(yè)務(wù)。《電鰻財(cái)經(jīng)》關(guān)注到，迪馬股份旗下物業(yè)板塊子公司東原仁知城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“東原仁知”)，作為快速成長(zhǎng)的全價(jià)值鏈整合物業(yè)服務(wù)商，東原仁知業(yè)務(wù)全面布局住宅綜合服務(wù)、國(guó)際綜合服務(wù)、醫(yī)療綜合服務(wù)、城市綜合服務(wù)四大領(lǐng)域，全面覆蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、城市綜合體、政府公共建筑、產(chǎn)業(yè)園、外國(guó)使領(lǐng)館、醫(yī)院、學(xué)校和城市服務(wù)等多元業(yè)態(tài)。2022年4月29日，東原仁知成功在香港聯(lián)交所主板上市。同時(shí)，東原仁知成功收購(gòu)浙江中都物業(yè)管理有限公司及湖南金典物業(yè)管理有限公司，整體業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。

        但2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力較大，疊加疫情防控影響，房地產(chǎn)銷售、投資下降明顯，同時(shí)受到部分房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約影響，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的壓力和嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

        近期，迪馬股份發(fā)布的2022年年度業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，經(jīng)財(cái)務(wù)部門初步測(cè)算，該公司預(yù)計(jì)2022年年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-29.50億元左右;與上年同期(法定披露數(shù)據(jù))相比，將減少8.96億元左右，減少比例43.65%左右。預(yù)計(jì)2022年年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為-26.30億元左右;與上年同期(法定披露數(shù)據(jù))相比，將減少5.37億元左右，同比減少25.65%左右。

        迪馬股份在公告中指出，2022年歸屬于上市公司股東及歸屬于上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)虧損的主要原因有如下幾個(gè)方面：(一)報(bào)告期內(nèi)，受疫情不斷反復(fù)及房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的綜合影響，購(gòu)房需求持續(xù)走弱，房?jī)r(jià)和成交規(guī)模齊降，該公司開發(fā)的部分住宅及商業(yè)項(xiàng)目銷售價(jià)格不及預(yù)期，量?jī)r(jià)下降明顯，且整體市場(chǎng)呈現(xiàn)走低態(tài)勢(shì)短時(shí)間內(nèi)恢復(fù)不易。為順應(yīng)市場(chǎng)變化，加快銷售及現(xiàn)金回籠，該公司根據(jù)各項(xiàng)目所處區(qū)域及城市的市場(chǎng)環(huán)境、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、推售節(jié)點(diǎn)及銷售周期等情況，預(yù)計(jì)對(duì)部分項(xiàng)目售價(jià)進(jìn)行調(diào)整，并按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求提取相應(yīng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。(二)該公司的年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)將保證項(xiàng)目交付進(jìn)度和產(chǎn)品品質(zhì)放在首位，保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。報(bào)告期內(nèi)，在房地產(chǎn)銷售持續(xù)下滑的情況下，為保證資金流動(dòng)性安全，緩解收支不平衡所帶來(lái)的困難和壓力，該公司盡可能的協(xié)調(diào)部分費(fèi)用的支付節(jié)奏，故延期支付產(chǎn)生的費(fèi)用相應(yīng)增加。

        擬非公開募資18億元 未來(lái)業(yè)績(jī)?nèi)源嫦禄L(fēng)險(xiǎn)

        近期，迪馬股份發(fā)布2023年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，該公司擬次非公開發(fā)行募集資金總額不超過18億元，扣除發(fā)行費(fèi)用后的募集資金凈額將用于東原香山五期、2015-81號(hào)地塊開發(fā)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

        據(jù)悉，東原香山五期位于重慶市位于渝北區(qū)寶圣大道果塘湖公園東側(cè)。該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積4.28萬(wàn)平方米，主要規(guī)劃建設(shè)住宅項(xiàng)目，總建筑面積為16.19萬(wàn)平方米。東原香山五期所位地塊為渝北區(qū)核心位置，綜合發(fā)展商業(yè)、農(nóng)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈較為多元化，總體經(jīng)濟(jì)價(jià)值較高，小區(qū)附近即為重慶保稅港與重慶汽博中心。板塊內(nèi)有軌道交通10號(hào)線貫穿，距江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅10分鐘車程，小區(qū)附近有寶石路公交車站，一奧天地等大型商業(yè)體。東原香山五期的總投資預(yù)計(jì)為14.57億元，處于已開工并銷售階段。項(xiàng)目計(jì)劃使用募集資金4.60億元。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入16.44億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)7286.41萬(wàn)元，銷售凈利率為4.43%。

        2015-81號(hào)地塊開發(fā)項(xiàng)目位于徐州市高新區(qū)三堡村，該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積10.21萬(wàn)平方米，主要規(guī)劃建設(shè)住宅項(xiàng)目，總建筑面積33.63萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目的總投資預(yù)計(jì)為16.07億元，目前已開工并銷售。項(xiàng)目計(jì)劃使用募集資金8億元，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入18.87億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.21億元，銷售凈利率為6.40%。

        迪馬股份指出此次發(fā)行募集資金的投入將進(jìn)一步加快東原香山五期、2015-81號(hào)地塊開發(fā)項(xiàng)目等存量項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，有助于該公司響應(yīng)“保交樓、穩(wěn)民生”等相關(guān)政策，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，鞏固市場(chǎng)地位，同時(shí)因債務(wù)融資產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用將相對(duì)減少，提升該公司整體盈利水平，為其長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展提供可靠的保障。

        但《電鰻財(cái)經(jīng)》關(guān)注到，2019年至2021年，迪馬股份實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)分別為14.32億元、18.03億元和-20.54億元。該公司發(fā)布的2022年年度業(yè)績(jī)預(yù)虧公告，預(yù)計(jì)2022年實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為-29.50億元左右，2021年和2022年因政策調(diào)控和市場(chǎng)下行，該公司業(yè)績(jī)持續(xù)下滑，如果未來(lái)市場(chǎng)下行趨勢(shì)未能扭轉(zhuǎn)，該公司仍可能面臨業(yè)績(jī)持續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)。

        此外，2019年至2022年9月末，迪馬股份合并口徑負(fù)債總額為574.62億元、634.39億元、684.66億元和586.52億元，資產(chǎn)負(fù)債率分別達(dá)79.24%、77.62%、79.73%和75.73%，扣除預(yù)收賬款(含合同負(fù)債)后，其他負(fù)債占資產(chǎn)總額(同口徑)的比重分別為67.29%、69.14%、72.15%和68.60%。總體來(lái)看，該公司資產(chǎn)負(fù)債率較高，債務(wù)規(guī)模較大，如果該公司持續(xù)融資能力受到限制或者未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)重大波動(dòng)，則其存在一定償債風(fēng)險(xiǎn)。

        迪馬股份此次非公開發(fā)行能否順利實(shí)施，該公司未來(lái)業(yè)績(jī)能否有所好轉(zhuǎn)，《電鰻財(cái)經(jīng)》將持續(xù)予以關(guān)注。

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