支持房企融資的“第三支箭”正在加速落地中。近日，國資房企華發股份完成A股定增融資，其向特定對象發行股票數量為6.35億股，發行價格為每股8.07元，募集資金51.24億元，扣除發行費用后，實際募集資金凈額50.42億元。

        雖然華發股份的定增順利完成，但是，這或許不是一個令人滿意的結果。在首輪認購結束后，發行人及主承銷商又追加認購程序，表明投資者對于房企發展仍有較多疑慮。

        同時，在“三支箭”的共同作用下，今年前10個月，房企的融資依然低迷。據中指研究院11月6日發布的數據顯示，今年前10個月，房地產企業債券融資總額為5875.1億元，同比下降8.9%，降幅較上個月擴大3.2個百分點。

        那么，截至目前，“第三支箭”落地情況如何?房企融資困局又該如何破解?

        今年前10個月，房地產企業債券融資總額為5875.1億元，同比下降8.9%。

“第三支箭”落地情況如何？

        華發股份近日發布向特定對象發行股票上市公告書。公告書顯示，在首輪申購結束后，投資者認購資金未達到本次發行擬募集資金總額、認購股數也未達到擬發行股數，且有效認購家數不足35家，發行人及主承銷商決定啟動追加認購程序。最終，本次定增對象包括華發股份控股股東華發集團在內共計17位。

        其中華發集團認購金額14.6億元，占總募集資金的28.49%，限售期為18個月;其余16名對象以基金、險資為主，合計認購金額36.6億元。

        中指研究院企業研究總監劉水認為：“在首輪募資結果未達預期，發行人及主承銷商又追加認購程序，表明投資者對于房企發展仍有較多疑慮。華發股份屬于國企，并且近幾年業績增長強勁，1-10月華發銷售額1121億元，同比增長33.3%，目前的市場狀態下，銷售額仍然實現超過30%的增長，企業經營非常出色。但是，在增發過程中，首輪募資結果未達預期，又追加認購程序，表明投資者對于房地產行業投資意愿很低。”

        從公司基本面來看，華發股份的業績可謂是逆市上揚，是已披露三季報企業中為數不多的營收和利潤“雙增”房企。據今年三季報披露，華發股份前三季度實現營業總收入為472.51億元，同比增長40.24%;歸母凈利潤為22.01%，同比增長1.14%。

        目前受到行業基本面影響，地產股仍然處于低迷期，“低位增發”對于機構投資人來說確有顧慮。比如，就此次華發股份來看，其定增價格為8.07元/股，但是截至11月3日收盤，華發股份的收盤價為8.04元/股，已經低于定增價，單獨通過現下這一指標對比的話，本次參與定增的對象已經“虧損”。那么，未來機構投資者是否盈利，也取決于華發股份之后的股價走勢。

        同時，據中指研究院數據反饋，目前，A股申請股權融資的房企有接近30家，獲得證監會批準的有8家，其中招商蛇口、華發股份完成資金募集;保利發展暫停定增計劃;萬科終止定增計劃;福星股份、大名城、陸家嘴、中交地產獲得證監會批準，還在募集資金過程中。其他企業，部分交易所已經受理，部分仍在問詢階段。

        此前，萬科在中期業績會上回復了終止定增計劃的原因，其相關負責人表示：“萬科A股增發的申請正式提交后得到監管部門的支持，之所以終止是因為公司股價處于低位，有機構投資人對于在低位增發表示了擔憂，對于現有股東的權益保障需要慎重考慮。”

        除華發股份外，招商蛇口、陸家嘴也已經完成了定增募資，前者募資84.3億元、后者募資約67.44億元，都屬于進展較快較順利的房企。

10月房企債券融資額同比降8.9%

        11月6日，中指研究院發布的新一期融資報告顯示，今年前10個月，房地產企業債券融資總額為5875.1億元，同比下降8.9%，降幅較上個月擴大3.2個百分點，其中信用債融資3648.0億元，同比下降9.2%。

        就10月單月來看，房地產企業債券融資總額為276.4億元，同比大幅下降46.2%，環比下降19.5%，其中房地產行業信用債融資149.7億元，仍是主要融資工具，同比大幅下降51.6%，環比下降16.4%。混合所有制企業及民企發行方僅有新希望地產一家。

        這也說明，盡管利好政策頻出，但是房企的融資依然乏力。

        但是，另一方面，房企還面臨著不斷到期的債務壓力。據中指研究院統計，10月份，2023年內到期的房企債券余額為1165.3億元，其中，海外債占比為23.4%，信用債為76.6%;11月，到期債券余額為589.1億元，其中，海外債占比為26.0%，信用債占比為74.0%。

        中指研究院企業研究總監劉水認為：“今年以來房企融資金額持續下降，未來幾個月，市場銷售很難發生明顯升溫變化，行業預期仍不會發生明顯改善。盡管近期高層強調‘一視同仁支持房企合理融資’，但是短期內切實有效落實存在諸多困難，所以房企融資仍將維持較弱態勢。”

        值得關注的是，房企融資難，尤其是民營房企融資困境也得到了相關部門的關注。10月底召開的中央金融工作會議也指出，促進金融與房地產良性循環，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。

        對此，劉水建議：“為遏制房地產業風險蔓延，需要進一步加力支持房企融資，具體建議有以下三點：一是明確取消‘三道紅線’，繼續向行業釋放積極信號，促進行業預期改善;二是進一步放寬上市房企再融資條件，優化審批流程，加快審批速度;三是盡快將REITs(不動產投資信托基金)的資產范圍進一步擴大至寫字樓、酒店等商業不動產設施，支持和鼓勵房地產企業發行相關REITs產品。”

        尤其是對于已經出險的房企，鏡鑒咨詢創始人張宏偉指出：“如何解決已經出險房企的公開市場直接融資，滿足不同所有制房企的合理融資需求，以確保‘保交樓’和債務重組的順利進行，將成為未來融資政策執行角度的關鍵。”

《電鰻快報》