隨著階段性跌幅擴(kuò)大，近日來(lái)華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT等產(chǎn)品接連發(fā)布交易提示。

        截至12月20日收盤(pán)，中證REITs指數(shù)年內(nèi)累計(jì)跌去31.34%，24只在2023年之前上市的產(chǎn)品在年內(nèi)均為負(fù)收益，最大虧損超過(guò)40%。公募REITs平均漲幅超過(guò)50%已是2022年初的事情，券商中國(guó)記者發(fā)現(xiàn)，近期卻有第三方機(jī)構(gòu)打著“REITs高收益”名義，在網(wǎng)上拉攏投資者入局，銷售理財(cái)課程。

        針對(duì)這些現(xiàn)狀，機(jī)構(gòu)分析指出，公募REITs普跌既有市場(chǎng)情緒整體低迷原因，也有底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)分化(如出租率下降)和管理機(jī)構(gòu)變化情況(如高管變更)等基本面因素。部分項(xiàng)目短期調(diào)整幅度已大于基本面波動(dòng)，當(dāng)前市場(chǎng)已提供個(gè)券挖掘、左側(cè)布局的機(jī)會(huì)。為進(jìn)一步促進(jìn)信息透明化，公募REITs的相關(guān)運(yùn)營(yíng)主體應(yīng)進(jìn)一步加大信息披露力度，讓投資者能及時(shí)了解底層資產(chǎn)變化情況。

        基本面變化致使價(jià)格加速下跌

        根據(jù)12月20日華安基金公告，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT12月19日二級(jí)市場(chǎng)收盤(pán)價(jià)格為2.521元/份，連續(xù)3個(gè)交易日累計(jì)跌幅11.39%，近20個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)累計(jì)跌幅21.46%。為保護(hù)持有人利益，該基金于20日開(kāi)市起停牌1小時(shí)，同時(shí)暫停基金通平臺(tái)份額轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)1小時(shí)。20日停牌1小時(shí)后，復(fù)牌的華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT全天上漲2.5%，但12月和今年以來(lái)分別跌去18.05%和32.13%。

        (來(lái)源：華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT公告)

        無(wú)獨(dú)有偶，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT在12月15日的提示公告中也寫(xiě)到，15日該基金二級(jí)市場(chǎng)收盤(pán)價(jià)為2.662元/份,較11月17日收盤(pán)價(jià)跌幅20.51%。截至12月20日收盤(pán)，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT年內(nèi)累計(jì)跌幅為29.97%。

        針對(duì)上述階段性波動(dòng)，華安基金和富國(guó)基金均表示，相關(guān)REIT產(chǎn)品的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，基金投資運(yùn)作正常，外部管理機(jī)構(gòu)履職正常，無(wú)應(yīng)披露而未披露的重大信息，也沒(méi)發(fā)現(xiàn)對(duì)基金有重大影響的輿情信息。

        根據(jù)富國(guó)基金12月14日公告，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT項(xiàng)目的外部運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)北京首創(chuàng)生態(tài)環(huán)保集團(tuán)股份有限公司(下稱“首創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)”)于12月12日收到北京市監(jiān)察委員會(huì)的《留置通知書(shū)》，首創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)董事會(huì)秘書(shū)兼總法律顧問(wèn)邵麗被實(shí)施留置措施，目前無(wú)法正常履職，由首創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)董事張萌代行董事會(huì)秘書(shū)職責(zé)。

        (截圖來(lái)源：富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT公告)

        華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT價(jià)格四季度加速下跌，則與底層資產(chǎn)的張江光大園與張潤(rùn)大廈出租下降有關(guān)。今年5月，OPPO旗下芯片公司哲庫(kù)(ZEKU)解散，哲庫(kù)從張潤(rùn)大廈退租，使得該大廈出租率從二季度末的94.05%直接下降到三季度末的57.19%。另外，張江光大園的出租率，從2022年末的92%以上，下降到2023年三季度末的78%。

        出租率下降并不是單一現(xiàn)象。同為園區(qū)資產(chǎn)項(xiàng)目的建信中關(guān)村(000931)REIT，截至今年三季度末該資產(chǎn)的寫(xiě)字樓出租率僅為63.73%，與2022年3月底的出租率96.15%相比大幅下降了30多個(gè)百分點(diǎn)。截至12月20日，建信中關(guān)村REIT今年以來(lái)累計(jì)跌幅高達(dá)43.16%。

        全市場(chǎng)REIT11月創(chuàng)2022年來(lái)單月最大跌幅

        實(shí)際上，不僅是個(gè)別存在階段性經(jīng)營(yíng)困境的產(chǎn)品，其他在二級(jí)市場(chǎng)交易的REITs，同樣存在價(jià)格明顯下跌現(xiàn)象。

        根據(jù)Wind，截至12月20日，中證REITs指數(shù)今年以來(lái)累計(jì)跌去31.34%。其中，2023年之前上市的24只REITs在2023年里均出現(xiàn)虧損，有18只產(chǎn)品跌幅在10%以上。除建信中關(guān)村REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)REIT跌逾40%外，還有中金普洛斯REIT、華夏中國(guó)交建(601800)REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT等4只產(chǎn)品跌逾30%，紅土創(chuàng)新鹽田港(000088)REIT、中金安徽交控REIT、華夏合肥高信REIT等產(chǎn)品跌逾20%。

        (截圖來(lái)源：Wind，截至12月20日收盤(pán))

        “公募REITs整體處于普跌狀態(tài)，個(gè)別出現(xiàn)明顯經(jīng)營(yíng)不善或運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)輿情事件的產(chǎn)品，跌幅更為明顯。其他REIT價(jià)格的下跌，一定程度上是市場(chǎng)整體情緒和流動(dòng)性不佳帶來(lái)的。”某中小公募內(nèi)部分析人士對(duì)記者說(shuō)到。

        中金公司在12月發(fā)布的研報(bào)顯示，公募REITs流動(dòng)性和情緒總體處于低位。根據(jù)測(cè)算，11月全市場(chǎng)REIT的流通市值加權(quán)總回報(bào)為-7.39%，為2022年以來(lái)單月最大跌幅;日均換手率為0.62%，低于上市至今平均日均換手率1.21%。中金公司認(rèn)為，REITs市場(chǎng)下跌主要是短期市場(chǎng)流動(dòng)性和情緒偏弱所致，如在低流動(dòng)性環(huán)境下，部分投資者年末調(diào)倉(cāng)引起負(fù)反饋。

        但中金公司也說(shuō)到，當(dāng)前估值已計(jì)入較多市場(chǎng)悲觀情緒，部分項(xiàng)目短期調(diào)整幅度已經(jīng)大于其基本面波動(dòng)。中期來(lái)看，年末雖仍有部分項(xiàng)目解禁或?qū)κ袌?chǎng)流動(dòng)性產(chǎn)生影響，但結(jié)合具體項(xiàng)目基本面趨勢(shì)、估值要素及政策托底動(dòng)力來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)已提供個(gè)券挖掘、左側(cè)布局的機(jī)會(huì)。

        已有機(jī)構(gòu)在行動(dòng)。根據(jù)華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT近期公告，華金證券鑫享26號(hào)基礎(chǔ)設(shè)施基金策略FOF單一資產(chǎn)管理計(jì)劃、華金證券鑫盈27號(hào)基礎(chǔ)設(shè)施基金策略FOF單一資產(chǎn)管理計(jì)劃通過(guò)交易所競(jìng)價(jià)交易買(mǎi)入合計(jì)110.32萬(wàn)份的份額。

        市場(chǎng)呼吁進(jìn)一步加大信披力度

        從2021年6月首批產(chǎn)品上市至今，公募REITs整體上呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展態(tài)勢(shì)。一方面，在上市早期相關(guān)產(chǎn)品備受市場(chǎng)資金追逐，相關(guān)產(chǎn)品的階段性收益一度高達(dá)50%，市場(chǎng)人群持續(xù)上升;另一方面，從產(chǎn)品發(fā)行角度看，截至目前公募REITs在常態(tài)化發(fā)行態(tài)勢(shì)下，整體產(chǎn)品數(shù)量已接近50只，其中有30只登陸二級(jí)市場(chǎng)，其余近20只產(chǎn)品處于受理、問(wèn)詢或已通過(guò)階段，底層資產(chǎn)不僅包括產(chǎn)業(yè)園、高速公路等項(xiàng)目，還出現(xiàn)了消費(fèi)購(gòu)物中心、能源等項(xiàng)目。

        “在產(chǎn)品擴(kuò)容過(guò)程中，除了市場(chǎng)情緒因素外，還要看到產(chǎn)品的供需也在出現(xiàn)變化。早期示范性項(xiàng)目數(shù)量少質(zhì)量?jī)?yōu)，但市場(chǎng)關(guān)注度高，由此出現(xiàn)了顯著的賺錢(qián)效應(yīng)。但隨著REITs供給持續(xù)增加，在市場(chǎng)整體流動(dòng)性和情緒不佳情況下，要求REITs的價(jià)格能迅速回升是不切實(shí)際的，需要給與一定時(shí)間和耐心。”前述公募內(nèi)部分析人士說(shuō)。

        還有投資分析人士說(shuō)到，REITs的底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)會(huì)持續(xù)變化，投資者因密切跟蹤底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況，這是投資的最大依據(jù)。比如，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)，是通過(guò)出租場(chǎng)地來(lái)賺取收益。如果租賃市場(chǎng)不景氣導(dǎo)致出租率下降，自然會(huì)影響收益。另外，即便是出租率較好的資產(chǎn)，也要考量當(dāng)前租戶的違約風(fēng)險(xiǎn)。”實(shí)際上，不同資產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響不一樣，比如高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、發(fā)電能源類資產(chǎn)，可能對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)更為敏感，業(yè)績(jī)變化更容易造成股價(jià)波動(dòng)。”

        還有業(yè)內(nèi)人士呼吁，為進(jìn)一步促進(jìn)信息透明化，公募REITs的相關(guān)運(yùn)營(yíng)主體應(yīng)進(jìn)一步加大信息披露力度，讓投資者能及時(shí)了解底層資產(chǎn)變化情況。證券時(shí)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，公募REITs平均漲幅超過(guò)50%已是2022年初的事情，但今年11月卻有一家名為啟牛學(xué)堂的機(jī)構(gòu)打著“REITs(瑞茲)高收益名義”名義，在網(wǎng)上拉攏投資者入局，銷售他們的理財(cái)課程。該機(jī)構(gòu)的話術(shù)寫(xiě)到：“前幾批瑞茲上市后平均漲幅50.93%，相當(dāng)于買(mǎi)1萬(wàn)塊就有機(jī)會(huì)賺到5090元。下個(gè)月(12月)還有REITs發(fā)行，之前沒(méi)趕上的這次就別錯(cuò)過(guò)了!”

        (截圖來(lái)源：記者從微信群直接獲取)

        今年四季度，滬深交易所發(fā)布《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引第5號(hào)——臨時(shí)報(bào)告(試行)》，敦促基金管理人切實(shí)履行產(chǎn)品管理職責(zé)：一是細(xì)化特定基金運(yùn)作事項(xiàng)披露要求，包括基金發(fā)生交易、購(gòu)入或者出售基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、重大關(guān)聯(lián)交易等交易事項(xiàng)，新增對(duì)外借款、財(cái)務(wù)杠桿超過(guò)規(guī)定比例、發(fā)生損失、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估等財(cái)務(wù)事項(xiàng)，以及重大訴訟仲裁、輿情澄清、變更業(yè)務(wù)參與人、重要人員變更或者無(wú)法履職等治理事項(xiàng)。二是結(jié)合試點(diǎn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，規(guī)定二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)觸發(fā)信息披露和停復(fù)牌的情形標(biāo)準(zhǔn)，保障投資者的知情權(quán)，維護(hù)二級(jí)市場(chǎng)平穩(wěn)交易。

《電鰻快報(bào)》