近日，在前一份招股書失效還不到一周的時間，世紀金源服務集團有限公司(簡稱“世紀金源服務”)第二次向港交所遞交招股書。

        世紀金源服務是中國大型物業綜合服務的營運商，擁有29年的綜合物業管理服務經驗。根據中國物業管理協會和上海易居房地產研究院聯合組織的2020 物業服務企業綜合實力測評，世紀金源服務位列2020年中國物業服務企業綜合實力500強第18位。

        令人關注的是，世紀金源服務這些成績的取得高度依賴于關聯公司世紀金源集團，數據顯示，截至2018年、2019年和2020年12月31日以及2021年4月30日，世紀金源服務在管建筑面積的91%、75.1%、74.3%和68.6%來自于世紀金源集團所開發的物業。即便比例逐步下降，公司最大的業務來源依然還是世紀金源集團。

        與此同時，公司通過第三方開拓的業務毛利率較低，無法與世紀金源集團提供的“優質”物業相比，再加上房地產行業的調控還在進行中，世紀金源服務的發展前景充滿未知數。

高毛利業務依賴關聯公司

        招股書顯示，2018年、2019年和2020年，中國百強物業服務企業中前十大公司的平均毛利潤率分別為23.4%、22.2%和23.7%，同期，世紀金源服務的毛利潤率分別為32.1%、31.8%和35.5%，遠高于同業。

        世紀金源服務高毛利率的背后是其業務高度依賴于關聯公司世紀金源集團。世紀金源服務由黃濤和黃世熒兄弟擁有，他們同樣也是世紀金源集團的實際控制人。世紀金源集團成立于1991年，主要從事房地產開發、大型購物中心、星級大飯店及文旅、醫養大健康、教育業務，自成立至今已13度榮登中國企業500強排行榜。

        服務世紀金源集團的物業數量和質量決定了公司的毛利率高低。數據顯示，2020年，公司華北物業管理服務的毛利率為36%，比2019年的28.9%增加了7.1個百分點。其主要原因就是2020年公司承接了由世紀金源集團開發的北京購物中心項目，且北京購物中心的毛利率相對較高所致。

各地業務毛利率構成表

數據來源：招股說明書

        一旦世紀金源服務失去了關聯公司的“庇護”，其毛利率立馬下降。

        2020年，公司華東物業管理服務的毛利率較2019年有所減少，主要就是由于在該區域擁有更多由獨立第三方物業開發商所開發的項目，且該類項目的毛利率相對較低所致。

        數據顯示，2018年、2019年和2020年，世紀金源服務來自獨立第三方物業開放商的業務毛利率分別為14.8%、25.1%、27.2%，與上述同期中國百強物業服務企業中前十大公司的平均毛利潤率相比，并沒有突出之處。而同期服務于世紀金源集團的開發物業的毛利率分別高達32.3%、32.2%和36.1%。

所服務物業開發商結構圖

圖片來源：招股說明書

        招股書顯示，公司大部分物業管理收入也來自于服務世紀金源集團所開發的物業。

        2018年、2019年和2020年以及截至2020年和2021年4月30日止的四個月，向世紀金源集團所開發的物業提供物業管理服務所產生的收入分別占物業管理服務總收入的97.6%、89.3%、83.2%、82.9%和84.6%。

        公司表示，1993年5月起，就與世紀金源集團保持良好且持續的業務關系。

未來發展前景存疑

3年派息超14億

        世紀金源服務依賴于世紀金源集團開發的物業，但這并不能保證未來依然如此。

        公司在招股書中也表示，由于無法控制世紀金源集團的業務策略，亦不能控制可能會影響其業務營運的宏觀經濟或其他因素，因此世紀金源集團的運營或其開發新物業的能力若出現任何不利發展，均可能影響從其獲得新物業管理服務合同的能力。

        事實上，近3年來，來自關聯方世紀金源的規模及收入增長緩慢。2018年末到2020年末，來自關聯方世紀金源的在管建筑面積年復合增長率僅5%;2018年到2020年，與世紀金源集團有關的物業管理收入年復合增長率僅12.4%。

        同時，公司也不能保證提供的服務能達到令人滿意的水平，令相關業主選擇訂立后續物業管理服務合同，或合同到期時獲得重續。

        2018年、2019年和2020年以及截至2020年和2021年4月30日止四個月，公司的物業管理服務合同續約率分別為 100%、99.6%、97.2%、99.2%和96.7%。

        盡管續約率還很高，但已經出現了下降趨勢。大量物業管理服務合同若終止或不重續可能會對公司的物業管理服務收入造成重大不利影響。

        在計劃里，公司希望通過擴展與第三方的業務營運和提供予第三方的服務，達致進一步的內生增長，同時物色可補足業務模式和有助擴大業務覆蓋范圍和增加市場份額的戰略投資和收購機會，借以減少對世紀金源集團的依賴。

        而當公司面向獨立第三方物業的競爭的時候，其壓力大增。以往公司有關由世紀金源集團開發的物業的中標率為100%，但由獨立第三方物業開發商開發的物業而言，中標就沒有那么容易了。

        數據顯示，2018年、2019年和2020年以及截至2021年4月30日止四個月的中標率分別為46.9%、58.8%、64.6%和60%。截至2021年5月31日止五個月，公司有關由世紀金源集團開發的物業及由獨立第三方物業開發商開發的物業的中標率分別為100%和67.6%。

        未來五年內，公司還計劃將業務的地理覆蓋范圍擴展到全國，并通過快速城市化帶來的機遇，在人口較密集及消費能力較強的地區加強業務。但面對房地產調控政策帶來的各種效應以及相對充分的物業管理競爭態勢，世紀金源服務要進入陌生的市場并不容易。

        在此背景下，世紀金源服務的運營實體卻從不吝嗇其對股東的派息。

        據招股書披露，世紀金源服務并無派付任何股息，但運營實體世紀生活物業集團分別于2018年-2020年向當時的股東派付9億元、2.9億元和2.3億元，三年共派息高達14.2億元。而世紀金源服務同期年內利潤僅有2.18億元、1.81億元和2.49億元，三年總計6.48億元，不及其派息金額的一半。

財務數據表

圖片來源：招股說明書

《電鰻快報》